小区大学和自然保护区之中，风景秀丽，气候宜人，从自然生态条件和居住文化氛围，都具有很高价值，可以说地理位置非常优越，是不可多得开发宝地。本项目规划方案为具有欧洲风格高档住宅小区，其中包括别墅多层小高层高层住宅欧陆风情商业街国际高级学校幼儿园公共会所等建筑。各项经济技术指标如下类别单位总用地面积建筑总面积住宅总面积商业及配套设施面积学校建筑面积幼儿园建筑面积容积率建筑密度绿地率停车位总户数第二章市场分析地理位置分析本项目位于龙王塘口区西南端，龙王塘经济开发区内，毗邻海景家园住宅小区华美园小区樱桃园威海交通大学科技园交通大学信息工程学院等项目。本项目近邻旅游景点鸡冠山自然保护区及樱桃园。鸡冠山自然保护区内建有鸡冠山温泉度假村，樱桃园内拥有天然无污染浴场月亮湾海滨浴场。本项目距离龙王塘新港较近，周边拥有众多高等院校如威海交通大学及辽宁对外经贸职业学院，比较适宜建设住宅项目，其消费者将有可能是龙王塘新港内部工作人员及这些院校教职员工等。龙王塘经济技术开发区目前已经提出要建设以加工制造业为主导以渔航物流业为依托，以旅游和教育产业为两翼新型生态产业区，确定了重点发展八大产业园区，即船舶产业园船舶配套产业园服装电子产业园食品医药产业园精密电子产业园化工产业园中小企业产业园以及物流园区。这些园区发展起来以后，其内部中外企业工作人员，将有可能形成对住宅商业项目强烈需求，本项目与其距离较近，很可能成为其首选目标。目前威海到龙王塘口区快轨项目正在规划中，该项目竣工后，将大大缩短龙王塘口区与威海市中心距离，往返两个区域时间将缩短，届时本项目交通便利性也将随之增强。烟台威海火车轮渡码头距离本项目约公里，目前正在建设之中。该项目纵贯渤海海峡，北起羊头洼港，南至山东半岛北部烟台市四突堤，海上直线距离公里。整条通道北起哈尔滨，南至上海，贯通东北环渤海经济圈和长江三角洲三大经济区，穿越黑吉辽鲁苏浙沪个省市。该项目第艘轮渡计划于年月投入使用。配合烟大轮渡工程，沈大高速公路将向西延伸至羊头洼港，修建土羊高速公路，该公路通过轮渡工程于烟台相连，形成由同江至三亚贯穿整个中国东部公路大通道。以上两项工程竣工后，本项目将大大缩短与龙王塘中心区威海市中心距离，同时也将缩短威海市与国内其他省市距离，极大地改善客运及货运运输快捷性。本项目区域内及周边区域内目前还有些政府配套设施及高等学府正在建设之中，这些项目建成后，区内人口将有大幅度增加，相应交通条件也将快速得到改善。与烟大轮渡相邻羊头洼港区是威海市政府规划大港区之，加上现有龙王塘新港，建成后本项目区域水上交通将十分发达。上述各个工程竣工后，本项目在区域内海上与陆地交通网络将非常畅通，区域内居民及旅游商务人士来往将更加便利，无疑将极大地增加本项目吸引力。二基地条件及周边环境分析基地条件本项目地块面积度假疗养，本项目拟建沿海度假别墅和住宅，这对于渴望在家门口享受海滨漫步度假氛围海外购房者极具诱惑力。本项目所在区域产价格相对威海市内及国内其他旅游休闲城越强。尤其是威海市海滨住宅用地日益稀缺，价格也非常高，而本项目价格优势明显，而且环境条件优越，因此不排除部分喜爱海滨住宅消费者处于长期居住或者投资或者度假需求，在本项目购买产品。旅游业经营者随着本项目区域旅游业发展，会给旅游业经营者带来无限商机。他们可能会考虑购买定数量别墅或公寓项目用于针对游客出租经营活动。由于出租性物业人员较杂，容易产生噪音污染，可能会影响社区治安状况或清静氛围，在项目规划或销售时需重点把握。结论通过对本区域详细分析，本项目客户群定位以不断增长本地居民投资需求及外地移民各产业发展带来从业人员以及来龙王塘定居者为主要目标客户，以养老需求度假需求为辅助目标客户。随着威海和本区域经济发展加快，本地客户将会大量增加。七住宅项目面积配比客户需求面积分析通过综合对比分析，在充分考虑本项目优劣势分析未来市场变化及竞争格局保证投资回报率等因素后，确定本项目目标客户消费需求趋向主要体现在四个方面居住需求度假需求养老需求投资需求。因此根据客户规模及未来增长态势，确定以居住需求作为主要目标客户，本项目各类户型设计也着重考虑居住需求，遵循各类设计原则，注重面积配比尺度，营造舒适实用居住空间。居住需求户型面积主要在平方米之间度假项目建筑面积在平方米左右养老需求户型主要在平方米之间投资需求户型面积主要在平方米之间。二户型与面积配比上述客户分析可以看出，本项目目标客户群较为广泛，而不同目标客户对住宅产品需求也不尽相同，就本项目而言，客户需求产品主要有以下几类，考虑到购买者居住度假与投资等各种用途，本项目以二居室作为主力户型，第期万具体户型配比及户型面积如下户型建筑面积占总建筑面积比例室二室三室四室八价格策略因本项目体量较大，计划分为期开发，开发期为年，所以在开发过程中价格应随工程进度适时调整。现威海市房产价格年上升率在左右，上升幅度在元上下浮动。在年四季度威海房交会上反映出价格，在市区内已无元住宅，近郊也已上升到元，由此可见本项目所处区域房价仍在威海低价房范围内。本项目从规划设计定位，无论从小区环境房屋品质公共配套各方面是个高标准住宅区，可以说目前在龙王塘区范围内首屈指。鉴于上述各种情况分析，本项目价格策略应遵循低开高走原则，第期开发宜为低价位，以集聚人气，提高知名度，开创市场，然后随着开发进度不断调整提高价格。开发周期及开发类别开发期销售均价元开发类别第期多层小高层第二期多层小高层第三期高层第三章开发计划年度本区内项目开发概况在本区内年度共开发了两个小区，其中海景家园三期约万，华美园万，其余在产业园尚有零星楼盘大约在万左右开工，海景家园三期销售面积约占开发面积，华美园约占，总计销售面积为万左右，销售额约为亿元。二年度开发计划根据本项目开发量和本区域年内开发销售量情况定制了五年开发控制性计划。五年计划考虑了市场容量并后，商业和住宅项目将有所增加，各种配套设施日益齐全，加上区域内人口不断增加，人气提升，将成为快速发展新型住宅区商业区及旅游开发区，知名度快速提升，带来大量人流到本项目购房及消费。中远船务基地近亿美金即将投入以及大重集团威海实德集团等新项目陆续进驻，使本项目区域将获得超常规发展，使本项目住宅产品发展前景看好。威海到龙王塘快轨项目正在规划中威海到龙王塘快轨项目目前正在规划之中，建成后将大大缩短龙王塘至威海市中心距离，对本项目也是大利好。威海市最适宜居住区域本项目区域临近海边，拥有月亮湾海滨浴场，周边山丘高低起伏，环境优美，空气质量较好，非常适宜居住。而在城区中心区内，随着各个产业发展，空气污染较严重，环境受到了破坏，本项目区域周边无大型工厂，无污染，月亮湾浴场更是威海市唯无污染海滨浴场，因此，本项目区域成为威海市最适宜居住区域。旅游观光度假区及旅游商业发达区本项目毗邻旅游景点鸡冠山自然保护区，紧邻樱桃园和月亮湾海滨浴场，旅游产业较发达，随着本项目建设，本项目区域内旅游产业将得到进步发展，相关旅游配套产品如酒店旅游商业项目等将快速发展，鉴于本项目良好旅游资源基础及环境，旅游观光度假区及旅游商业未来发展潜力巨大。高等学府聚集区如前面提到，除威海交通大学科技园区交通大学信息工程学院及辽宁对外经贸职业学院外，本项目区域内未来几年还将有吉林大学学院等几所院校投入使用，本项目区域内学生人数将越来越多，大学园区将形成。港口产业发展区本项目毗邻羊头洼港区为威海市拟建大港区之，该港区建成后，相关船舶产业和物流产业也将不断发展，加上威海世东北亚航运中心建设有力支撑，原有龙王塘新港发展，开发区内八大园区建设及投入使用，本项目区域港口产业将得到快速发展。四区域市场分析龙王塘区项目售价水平及销售分析龙王塘区中心住宅项目销售水平及销售情况随着年威海市住宅价格整体大幅上扬，龙王塘区住宅价格也呈现出上升趋势，但上升幅度相对平缓，现龙王塘区住宅项目销售价格集中在元。该区域住宅项目售价普遍在元之间。由于该区域属于龙王塘商业文化中心，生活配套设施完善，因此该小区楼盘除定价过高港湾山庄外，其销售情项目总论项目背景二项目概况第二章市场分析地理位置分析二基地条件及周边环境分析三项目地块优势机会分析四区域市场分析五项目定位分析六客户需求分析七住宅项目面积配比八价格策略第三章开发计划第四章项目投资估算及盈利分析第五章第期项目投资经济分析第六章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目总论区，该入资金较少，尤其陆续投入资金量相对较少，较易操作。年度开发计划开发期五年计划开发面积建筑类别第年年万多层小高层第二年年万多层小高层第三年年万高层第四年万高层年分期开发计划第期开发为小高层区，本区内建筑面积为万平方米，第期计划开发万平方米，位于小区北部由海花街向南至中心景观轴，前期工作现在已经完成，达到开工条件年月正式开工建设，竣工时间初步确定为年月，此阶段为项目启动期。第二期多层与小高层剩余万平方米，计划自年月年月，此阶段为资金积累期。第三期为东部高层区，第部分建筑面积万平方米，计划自年月年月完成，此期完成后小区基本形成。第二部分建筑面积万平方米，计划自年月年月完成三项目销售计划销售期计划自年月开始至年月份结束开发量开发时间销售量销售期第期年月年月年月年月第二期年月年月年月年月第三期年月年月年月年月第三期年月年月年月年月根据年度区域周边房屋开发销售情况，本项目期总计开发面积万平方米，当年销售面积万平方米。据开发区政府初步意见，开发区范围总体规划为今后五年内住宅开发量控制在每年万平方米以内，因而本项目年平均销售量应当争取达到万平方米，配合开发进度，整个楼盘应在年内销售结束。第四章项目投资估算分析每平方米成本前期成本土地元楼面价前期各种