1、和机械化自动化货物搬运技术已普遍使用于现代物流企业时代，我市还没有普通运用，没有从根本上改善我市物流活动中货物运输散乱状况和人背肩扛手工搬运方式。管理体制不顺。物流管理体制和机成本大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。综合成本较大幅度提高，必然会反映到房价较大幅度提高上。从市场发展角度分析长沙房价增幅水平远远低于全国省会城市房价增幅水平，这与长沙经济实力与居民收入水平是不相称。从年全国个大中城市房价与人均可支配收入比较来看，长沙人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。而排名第位房价为元平方米。正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入巨大反差，形成了长沙房地产市场洼。

2、州自古以来是历代兵家必争之地，镇东北可入中原腹地，控西南可扼广西边陲之咽喉，据东南可握广东海滨之通道。市区到广州仅多公里，南六县距广州仅公里，是“沿海内地，内地前沿”，境内交通设施发展迅速，湘桂铁路洛湛铁路横贯东西南北两线，国道贯穿境内，厦成高速永连公路衡昆高速二广高速交叉提速，零陵机场已开通国内条航线，永州已成为内地直达两广两南海南大西南两区香港澳门重要通道，是我国华南华北两大经济区重要结合部，具有优越多辐射功能。二特色鲜明物流中心。永州现代工业体系已初具规模，初步形成了以机械食品建材冶金轻纺为主门类齐全地方现代工业体系，其中有规模工业企业家，年全市规模工业企业。

3、南岭化工厂冷水滩中转仓库搬迁方案正式出台，为充分利用其铁路专线等现有经营设施，配套建设现代化仓储物流服务区，为物流中心项目建设上马提供了大好机遇。第四节项目建设规模效身或供应商来承担，由第三方物流企业承担仅占。商业企业中商品调动大部分也是由商家来自理。物流服务单。中心城区物流服务仍以传统业务和传统方式为主，以局部分段单品种物流服务为主，局限于传统物流运作，业务内容多数仍是代理存储，库存管理，搬运和运输，缺少能够提供全过程物流服务企业。物流系统信息化网络化程度也很低。技术装备低级。与发达地区相比，在物流专用设备及物流信息网络配套方面我市还存在相当大差距。在现代包装技。

4、村市场亿元，全市经济社会发展促成大批传统物流企业和商业批零企业提质改进，湖南同力物流公司以其强大实力拥有大型汽车运输专在物流专用设备及物流信息网络配套方面我市还存在相当大差距。在现代包装技术和机械化自动化货物搬运技术已普遍使用于现代物流企业时代，我市还没有普通运用，没有从根本上改善我市物流活动中货物运输散乱状况和人背肩扛手工搬运方式。管理体制不顺。物流管理体制和机制上存在不少障碍。物流涉及部门很多，但目前有效协调机制尚未建立，如铁路公路水路民航分别由不同部门管理，使多式联运难以有效开展。第二节永州发展现代物流条件发展现代物流，永州具备良好基础条件得天独厚区位优势永。

5、生，使企业物流服务水平很难适应市场需要。主要存在问题有物流活动分散。中心城区物流活动仍以企业分散物流为主，专业化规模化社会化水平较低。市内万亩，无公害瓜菜万亩，优质牲猪万头等建设推进，必将促进全市物资建设推进，必将促进成全市物资建材等系列生产资料物流市场大繁荣。因国企改革深入推进，商业物资储运等专用中转场站功能萎缩，加之火车新货场规模有限，位于城区南郊紧贴永州大道城发挥其大流通大市场中转吞吐交易功能作用将日显重要。紧邻市场长丰汽车配套工业园年内亿元产值实现所需物流配送服务，仅凭其条铁路专线根本无法实现，急需市场进步扩容改建为其发挥服务作用。随着中心城区安全隐患之省。

6、效应，吸引了大批外地开发商及开发资金进入。因此，从市场预期角度分析，长沙房价仍有较大上浮空间。从目前市场现状来看，长沙房价上涨出现了若干积极因素市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园不对称，且长沙直以来经济适用房建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控重点地区。我们对房产调控新六条分析，在很大程度上认为房价会继续上涨，同时市场也会根据新政要求进行定规范和调整，这对于行业长远发展是有利。针对本案而言，从短期来说项目小户型产品定位符合新政要求，并不存在户型调控问题，从对非首次购房税费方面限制来看，由于小户型产品总价较低，购买需求受契税方面影响不大。从长期来讲新政出。

7、现产品销售收入亿元，工业经济效益综合指数。随着工业投入快速增长，我市工业产业结构不断优化升级，全面紧贴永州大道城发挥其大流通大市场中转吞吐交易功能作用将日显重要。紧邻市场长丰汽车配套工业园年内亿元产值实现所需物流配送服务，仅凭其条铁路专线根本无法实现，急需市场进步扩容改建为其发挥服务作用。随着中心城区安全隐患之省南岭化工厂冷水滩中转仓库搬迁方案正式出台，为充分利用其铁路专线等现有经营设施，配套建设现代化仓储物流服务区，为物流中心项目建设上马提供了大好机遇。第四节项目建设规模效应我市是个农业大市，全年农业生产所需农资商品在万吨以上。随着经济建设步伐加快，所需建材煤炭。

8、于万平方米左右点式高层住宅。由于其具有地段好交通便利价格低廉购买价格租赁价格物业管理价格优势，因此它成为众多创业型及发展型中小公司办公首选。但对几乎所有在商住楼办公公司而言，商住楼也存在无法克服两个重大缺陷。是商住混杂及住宅产品物业形象，致使办公形象大受影响。二是住宅产品自身软硬件设施及配套无法有效满足办公需求。基于商住楼缺陷，目前市场已陆续推出介于专业写字路与普通商住楼之间中间型产品。类为酒店式公寓，如锦绣中环五新干线等等类为偏向于专业写字楼商住楼，如新时空号上东印象等等。这两类产品由于兼具了专业写字楼及普通商住楼各自优势，较好地满足了市场需求，因此般也成为热销。

9、机械等各类生产资料增大，农产品瓜果蔬菜林土产品等输出量也在逐步增加。个与城市发展互相配套功能完善设施齐全物流集散地呼之欲出。项目实施基础核心企业城位于城市南郊，交通便捷，环境优越。中心规划配套建设农副产品农资农机具饲料种业农业新科技推广五大大批发市场和个现代化会展中流企业和商业批零企业提质改进，湖南同力物流公司以其强大实力拥有大型汽车运输专用拖车台，垄断了长丰集团永州基地整车外运业务，中小型物流配送零担货运企业通过提升和强化社会服务功能，拓宽服务领域，积极向现代物流转化，但受规模和管理影响，中心城区物流市场基本呈散乱纷杂局面。“有行天市”“扰乱居民生活”等现象时有。

10、以大盘竞争为主，目前已知规模在万平方米以上项目包括项目名称区域规模目前均价奥林匹克花园天心区亩总占地金碧文华天心区万总建面顺驰项目天心区亩总占地上海城雨花区万总建面华银园雨花区万总建面绿城桂花城雨项目背景项目基本情况第二章市场分析长沙市宏观经济背景二长沙房地产市场总体运行状况分析三长沙房地产市场发展趋势分析四宏观调控对长沙房地产市场的影响五长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性七长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性第三章产品方案小户型部分户型面积定位二建筑风格三市场分析商住楼实质上是地处市中心繁华地段，规模介。

11、品。但是，通过对中小企业办公需求细化分析，我们认为目前推出这类中间产品仍旧未能最大限度地满足市场需求，比如有效降低购买经济压力需求进步提升形象档次容积率上高低差别，使市区边缘地带楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本提高导致售价提高，也由于未来市场主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价大幅度提升将推动总体房价较大幅度提升。从年及年市场竞争情况看，长沙房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质较高要求，使整个房地产市场房屋品质会有较大提升。而品质提升必然导致建造成本提升，从而也会导致房价提升。受国家宏观调控及金融政策紧缩影响，房地。

12、台对市场是个规范化过程，市场规范化对房地产行业来说是其长远发展保障，项目定位最大程度上规避了政策风险，为项目成功运作奠定了坚实基础。从竞争角度来说，新政出台必然会导致中小套型产品市场供应量上升，小户型产品供应量也会有定增加，但这对本案影响不大，方面是由于原来在开发项目按照新政条例进行调整不多，而新开发项目从拿地到上市至少需要到两年时间，其三即便是在本案上市同时同类产品供应量上升，但本案在上市时间产品规划设计方面本来就有固有优势，项目体量并不大，作为个短频快项目受市场影响有限。五长沙普通住宅市场简析及本项目开发可行性长沙目前普通住宅项目主要集中在二环线以外，未来将主。

参考资料：

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