加快道路建设，道路年增长率已达到了，但这远远落后于年年北京市机动车保有量情况单位万辆机动车辆每年增长速度。按照目前发展速度，到年，西安市机动车将增至万辆，而要建成与之相适应道路，则需要几十年甚至上百年努力。城市中心区高峰时段机动车平均时速只有公里至公里。城市公共交通是与人民群众生产生活息息相关重要基础设施。公共交通是城市和人民生活必须公共设施，是城市正常运转关键之，也是城市经济发展保证，城市经济“动脉”。改革开只有公里，仅相当于英国伦敦个城市规模。在年调查个城市中，个城市在公交场站建设以及车辆设施装备和配置更新方面得不到政府资金和政策支持，占被调查城市，“情况相当严重”。税费缠身亏损严重近年来，由于国内燃油保险维修等价格上涨，公交企业承担社会公益性服务增加，长期低票价管制等原因，使相当部分公交企业入不敷出。据了解，在年有关方面调查全国个公交企业中，没有得到政府财政补贴多达家。武汉西安长春等城市家企业得到政府财政补贴也十分有限。由于收入偏少，年公交司机流失率已达以上。城市公共交通具有运量大价格低节省道路资源等优势。优先发展城市公共交通符合我国人口多土地资源紧缺和人民群众收入水平不高实际情况，是当前和今后个时期我国城市交通发展方向。党十六大以来，按照科学发展观要求，做出了优先发展城市公共交通决策部署，为新形势下做好城市公共交通工作指明了方向。年月，国务院办公厅转发了建设部等六部委关于优先发展城市公共交通意见国办发总论项目名称及承办单位.企业概况.编制依据.研究范围.项目概况世界卫生组织在关于预防道路交通伤害报告中指出，“道路交通伤害是日益严重公共卫生问题，主要影响弱势道路使用者，包括贫困人群”，“道路交通伤害给中等收入和低收入国家造成损失占其国民生产总值至”，而我国每万辆汽车车祸死亡率是发达国家几十倍。汽车尾气对人健康危害极大。欧洲国家研究表明，交通污染导致死亡占死亡总数，是交通事故死亡人数倍，城市人口寿命平均缩短年，交通污染带来健康损失约占。另据研究，公共交通在高峰小时每人每公里排放氧化碳碳氢化合物氮氧化物三项污染物，分别是小汽车。必须优先发展公共交通，提高公共交通出行分担率，有效降低汽车尾气排放总量，减轻城市大气环境污染，改善城市生态环境。集约节约用地有效措施土地是关系国计民生重要战略资源，事关我国粮食安全和国家安全。国家确立了“十分珍惜合理利用土地和切实保护耕地是我国基本国策”，实行了最严格耕地保护制度。在我国土地资源十分紧缺条件下台第二章项目背景及建设必要性优先发展公交背景年第辆公共汽车在英国诞生，掀开了城市公共汽车发展历史。随着城市规模扩大及人们出行需要，公共交通得到了快速发展，并出现了不同交通形式，主要有常规公共汽电车快速轨道交通地铁轻轨单轨出租汽车大运量快速公共汽车轮渡等。由于城市小汽车发展，对公共交通造成定冲击。美国是小汽车相对自由发展国家。从世纪末开始，公共汽车居客运交通主导地位，到第二次世界大战以后，小汽车迅速发展，导致了公共汽车全面萧条。年以后，政府针对小汽车发展带来系列城市问题，颁布公共交通法，引导大城市由小汽车交通向大容量快速轨道交通转化，为复苏公共交通做出了努力。在西欧等发达国家也出现了类似经历。世界经验告诉我们，小汽车普及，城市人口迅速增加，直接导致城市出现严重交通堵塞停车困难环境污染石油资源紧张城市热岛效应等系列问题。多数发达国家走过路都证明了这点，道路增长速度不可能跟上小汽车增长速度。大规模修建城市道路，并不能从根本上解决城市交通紧张矛盾。以北京西安为例，年新中国成立初北力争创建国家级“中国著名商业街”或“中国特色商业街”个建成万平方米特色街区经营面积，形成约亿元年销售收入。无锡特色商业街区域概况按照“提升老街区培育新街区创建名街区”总体要求，以现有市县区特色街区为载体，整合功能优化布局形成特色集中打造个市级重点特色街区崇安寺小娄巷旅游文化街区站前“夜间经济”步行街区广益路美食休闲特色街区清名桥历史文化街区电子信息特色街吴桥中心广场商业休闲街区惠山古镇历史文化街区湖滨路旅游休闲商业街万达广相互辉映。在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。“意大利名品商业街”在政府大力支持下，定能成为无锡最亮丽商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围带来良好蝴蝶效应。第四章项目运营思路概念定位购物中心是具有良好规划商业区，而传统商业街般是自发形成无规划商业区，二者都是种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在起从事零售经营活动商业经营场所，各个零售上都是独立分散经营自负盈亏，都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能，既具有传统商业所有功能又能对新兴城区商业招商产生重要影响。购物中心与商业街区又具有较大区别，其中最本质区别在于前者物业产权比较集中，主要集中在少数投资商开发商手上，由经营管理公司对租户进行统管理而后者物业产权则比较分散，般分属于多个不同业主。各种门类松散地结合在起，缺乏统规划与经营管理。而我们项目商业街既不同于传统商业街也不同于无锡现有商业街，前期是由开发商进行统规划统开发，尽管准备在今后运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售以租促售，但中后期我们基本要按照购物中心运作模式来运营，即以统招商为主体，采用统布局规划统宣传策划统经营管理方法完成开街及其后管理。二经营布局定位商业街各个经营门类是有计划地组合在起。经营门类包括各种购物类餐饮类娱乐类等。这些经营门类类型规模数量特色品牌档次等在街区都应有明确规定，如服装经营类，其经营规模面积位臵布局针对目标消费对象引入品牌特点都应该有明确要求。各种经营门类选择及组合方式是根据街区目标商圈特点确定，其目是全面满足目标商圈人群物质和精神方面需求。按照国内外购物中心通用黄金分割定律为购物类占娱乐餐饮类占，而本项目可根据实际情况购物类可达。同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强相互促进作用大共同对消费者形成较强聚集力吸纳力，并尽可能避免同类经营恶性竞争，从而使商业街各个经营门类经营利润最大化。三形象与档次定位新型商业街除了具有多功能于体份以后与万达广场万达步行街同时开业。第阶段年月年月首期意大利商业街筹备期招商期。第二阶段年月年首期意大利商业街市场培育期，步入规范期。百好锦园三期商铺招商开始。第三阶段年年以后首期意大利商业街逐步发展期走向成熟期。首期意大利商业街逐步走向成熟，百好锦园三期商铺开始招商开业，因为有先前招商资源以及经验，初步预计需要年时间。二意大利商业街项目机会分析前提条件根据惠山区开发区政府在意大利罗马所签订招商引资协议。以及本项目所占据天时地利人和因数。三经济分析当年财务状况预测该商业项目第年完全属于放水养鱼时间，根据第年经营发展情况来进步确定下年度商业经营和维护。所以第年经营过程中可能主要是费用，在商业经营管理方面收入为负收入。以下我们将前年可能产生费用支出罗列如下管理费用固定成本主要包括人员工资奖金福利和办公费用。根据商业街今后维持元，从业人员万人，年人流量多万人次。西安市特色街区建设发展情况西安市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底共入驻各类商户万余户，从业人员万人，社会消费品零售总额逾亿元。沈阳市特色街区建设发展情况沈阳市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底销售额接近亿元，其中，五爱小商品购物市场是全国继浙江义乌和江苏常熟后第三个级旅游购物景区，三好街产业特色街是全国继深圳华强北和北京中关村后第三大产品集散地。特色街区是城市综合实力和繁荣程度重要表现形式之。随着近年来城市建设发展，各大城市近来年都重视特色商业街建设发展。三无锡特色商业街发展概况无锡特色商业街发展规划无锡市初步计划到年底，创建市级特色街区个力争创建“中国著名商业街”或“中国特色商业街”个建成万平方米特色街区经营面积，形成约亿元年销售收入。到年底，力争创建国家级“中国著名商业街”或“中国特色商业街”个建成万平方