求二成本预估算因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算出项目楼面成本，为决策提供依据。方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采取最可行方案。计算结果为开发该地段市场般成本情况。方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计总计万元根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件有关规定，土地出让金般占标定地价最终应缴纳土地出让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估算土地出让金万。划拨土地使用权转让收益估算约为万土地成本约万楼面成本土地成本建筑成本建筑面积约元成本预估算方案三容积率基于种消极方案，执行现有规划容积率，。即可建设建筑面积仅为。建筑成本建筑量变化理应带来建筑单位成本变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块整体开发，我们认为决定因素在于规划。若不调整规划，采用容积率必然不可行。如能采取容积率，米高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元建设成本。按目前周边房地产价格，运作得好项目能做到元左右毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加销售收入。但是根据目前房地产状况和房价水平，我们认为现在实施项目风险较大位于盈亏边缘。建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上支持，将规划容积率限高做到最大化。同时在拆迁方面节约成本，在建筑项目基本情况介绍现状情况拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼座下图中红色建筑，建筑面积约，粮油食品公司三层综合楼座建筑面积约，韶山路信用社四层办公楼座建筑面积约，以及层民房三栋建筑面积约和少量搭建平房。范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平车等促销手段频频推出，都是变相降价了。然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重。房地产市场环境预期虽然现在房地产市场状况不太乐观，但是我们依然看好中国房地产市场长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。地标咨讯市场研究部做出过以下预期“年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中年后年年后年。年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右，销售压力仍然较大。二年经济振荡过后年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。”这与我们预计是吻合，国家采取通货紧缩政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长，很难估计。我们觉得需韶山南路王德明韶山南路何自强总计房地产市场环境现状不可否认，从年初场冰灾开始，长沙房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。年下半年开始，中国楼市价格在路高歌猛进时候突然刹住了脚步，系列政策出台，像连珠炮样投向房地产市场，特别是房贷新政出台，让整个楼市为之震动线城市“降价潮”汹涌而出，二线城市“退房潮”澎湃而来，三线城市“紧张潮”潮起潮落随之而来是级市场谨慎行事，二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望情绪弥漫于整个房地产市场案大楼和政法大楼概况根据福田区机关办公场所时间情况和国家相关标准，区政府信息档案大楼和政法大楼总建筑面积约为平方米，其中包括办公用房公共服务用房机房库房接待餐厅区公检法用房等。项目建设必要性是缓解区委大院内部交通不顺畅，解决区委大院内停车难问题需要目前，福田区委大院内外交通拥挤，北侧主要出入口对福民路造成极大交通影响，特别是上下班高峰期区委大院门口时常出现堵塞现象，而益田路交通压力相对空闲，造成明显对比，虽然区委大院内交通已经分层设置，但是由于停车面积不足，造成以建设现代化国际化中心城区为目标，全面推进以总部经济为龙头，以高新技术产业高端服务业和文化产业为支柱经济发展架构。信息档案大楼和政法大楼定位信息档案大楼和政法大楼定位为办公便民服务中心，完善区委区政府办公条件，创造更好地办公环境，集中办公区域，方便市民群众办事。停车位需求分析需求分析思路本项目在停车需求设置上没有相关标准，因此我们根据信息档案大楼和政法大楼建筑面积以及外来办事人员数量和车位进行预测，得到地下停车场停车需求。具体需求分析根据深圳市城市规划与标准摘要，如下表办公行政办公楼车位建筑面积•公共交通发达中心区内取•每建筑面积设个卸货泊位个小型车辆港湾式停车位其他办公楼车位建筑面积•公共交通发达中心区内取•每建筑面积设个卸货泊位个小型车辆港湾式停车位从上述表格显示，区政府信息档案大楼和政法大楼总建筑面积约为平方米，按平方米个车位计算，其需要停车位数量为个。此外，根据福田区机关大院期建设使用后，结合外来办事市民车辆停车需求，期能提供停车位为个，但是由于其建筑面积为平方米，则停车使用需求约为个第章总论.项目概况项目建设单位概况项目建设指导思想全面贯彻落实科学发展观，从深圳建设国际化城市和“智慧深圳”要求出发，按照市委市政府“瞄准流，加快发展”有关指示和精神，以及福田区发展规划定位，坚持“配套齐全，方便实用，高效集约，便于管理”思想和原则，把项目建设成为布局合理满足停车需求符合节能环保要求优良项目。项目建设原则整合优化利用现有资源原则最大限度利用和整合土地资源，充分利用信息档案大楼和政法大楼地下空间，创造双重优化室内室外环境，为办公人员及外来流动人员创造个可以停车活动交流环境空间。布局合理，协调致原则合理处理好新建项目与区委大院整体布局，与其建筑外观统协调。功能分区明确，方便管理原则根据信息档案大楼和政法大楼用地情况，充分考虑空间布局和功能分区，项目设计要满足当前实际需要，停车分区明确，使福田区机关大院期与本项目停车场既相对独立，又方便管理，力争达到设施先进功能齐全布局合理。福田还是深圳交通枢纽，深圳市东西向条主干道北环大道深南大道滨海滨河大道横贯全区，与福田彩田新洲梅林等十多座大型立交桥相连组成立体交通网络。辖区内有广深高速公路和梅观高速公路起点站深圳地铁中心枢纽站全国最大集地铁长途公交出租车和社会车辆为体综合大型交通枢纽深圳福田交通综合枢纽换乘中心以及深圳市最新建设口岸福田口岸和亚洲最大国内唯全天候通关陆路口岸皇岗口岸，地理位置得天独厚。福田区经济发展概况福田区年亿元，同比增长规模以上工业增加值亿元，同口径下降社会固定资产投资亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长出口总额亿美元，增长，外商直接投资亿美元，增长辖区税收亿元，增长地方预算内财政收入亿元，增长三次产业结构比例为，生产性服务业占第三产业单位建设用地下降，万元水耗