估算，达产正常年需用流动资金元。流动流量估展方向前期建设条果汁生产加工线，就近消化当地生产各种新鲜水果蔬菜后期建设果蔬汁深加工生产线，扩大产品在当地市场及国内市场占有率，实现优质澄清及浓缩鲜果汁饮料出口。二区域综合环境烟台市是我国首批沿海开放城市之，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城商城旅游城。依山傍海，气候宜人，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，交通十分便捷，已形成水陆空三位体立体交通网。烟台作为国家二级交通枢纽，对于企业生产物资流动有着较低运输成本和方便快捷物流环境。三周边环境南充西接成都南连重庆东向鄂楚北引三秦，历来为川东北中心城市，建国初期为川北行署所在地。西距成都公里，南距重庆公里，是成渝南准三角经济区重要节点。周边公里范围内辐射人口亿多人，市场发展空间巨大，潜力惊人。四项目投资必要性北纬度独特地理和气候环境，使美丽富饶是鲜榨果汁，具有该水果绝大部分营养功效。服用果汁可以使消化系统泌尿系统和咀嚼道患癌症危险降低半，同时还能有效防止动脉硬化高血脂和冠心病等心血管疾患。种水果种营养，多种水果多种营养。特别是混合果汁，具有更高营养价值。现代医学研究表明，果汁饮料含有多种维生素糖类，适当喝可补充体内维生素和无机盐。此外，还含有对人体新陈代谢非常有益各种有机酸钙铁等物质同时还可以提供人体所需营养和热量。果汁饮料有望成为作为继碳酸饮料矿泉水茶饮料之后兴起又种天然营养型饮料，市场空间将十分广阔。二促进经济，增加产品价值中国水果资源丰富，其中，苹果产量是世界第，柑桔产量世界第三，梨桃等产量居世界前列。特别是山东省，作为水果主要生产地，苹果葡萄桃子梨要研究资金平衡问题。建议做好商业业态定位，突出特色，实现竞争超越挖掘项目价值，通过关联城市核心区资源，建立市场标杆结合市场，合理安排项目建设周期，保障利润最大化项目风险及防范建议项目风险成本风险经过经济测算，项目单方建安成本元，占单方成本，造成利润率偏低。商业地产操作风险新沂市是县与休闲环境产生积极影响。通过本项目实施有利于营造舒适愉快购物环境，增添休闲娱乐场所，提高市民消费理念，美化区域商业和公共活动空间。对政府财政影响本项目可以为政府带来约万元左右二级开发税收收入。通过本项目投资建设，可增加地方财政收入，促进新沂商业市场健康发展并最终带动新沂及周边地区经济增长同时也提供新就业机会，增加劳动就业人数。对区域发展影响本项目建设首先丰富区域市场配套设施，土地价值在开发过程中得到了更大释放其次作为新沂城市标杆适宜地域种植和生产，有着充足原材料供给，提高了产品附加价值。果汁饮料项目能够为当地及周边居民就业问题提供了保障，又符合中国饮料大市场主流产品特征，比较容易进入市场，同时以水果为原料，对葡萄苹果枣等产区经济发展具有比较实际意义。三政策支持土地政策按固定资产投资额度投资强度开工建设进度等企策优惠提供七通平建设用地。税费政策投资国家鼓励类项目，均享受国家西部大开发政策和国家扶持老少边穷地区新办企业所得税政策，达到合同约定发展水平，税收解缴地方留成部分，实行两免三减政策。气机脱除饮料中空气从而防止料液氧化，延长产品保存期。之后进行罐装，灌装前采用巴氏杀菌，杀菌温度，所谓巴氏杀菌即采用科学家巴斯德发明巴氏杀菌法低于，在罐装输送管中通过加热升温冷却个不同温度区进行灭菌，但最高灭菌温度不可超过。杀菌后进行热灌装。灌装密封后饮料产品需经喷淋冷却，之后进入低温灭菌箱进行低温灭活二次杀菌，之后进行贴标，贴标后进行成箱包装后即为成品。茶饮料生产工艺流程说明茶饮料生产工艺基本和果汁饮料生产工艺致，其生产工艺也可概括为汁浆调配杀菌过滤巴氏杀菌罐装封盖检验冷却二次杀菌贴标几个工序，具体工艺如下首先将购入茶精制备调配纯水食用香精阿斯巴甜等辅料按照配比加入调配罐中，同时将溶化好白砂糖浆与上述原料在调配罐中充分调匀，形成混合料。调匀后混合料由饮料泵泵入生产线中立式冷热缸中进行加热，加热后经过双联过滤器进步过滤净化处理。净化后料液在均质压力为条件下均质，均质后料液用真空脱气机脱除饮料中空气从而防止料液氧化，延长产品保存期。之后进行罐装，灌装前采用巴氏杀菌，在罐装输送管中通过加热升温冷却个不同温度区进行灭菌，最高灭菌温度不可超过，般在之间。杀菌后进行热灌装。灌装密封后饮料产品需经喷淋冷却，之后进入低温灭菌箱进行低温灭活二次杀菌，之后进行贴标，贴标后进行成箱包装后即为成品。果汁饮料和茶饮料生产设备可互相套用，因此本项目仅条液体饮料生产线。固体饮料生产工艺流程说明本项目固体饮料为速溶珍珠奶茶，其生产工艺非常简单，只需将购入珍珠奶粒经电烘箱进行高温杀菌，同时将其装入已经经过紫外杀菌印有本项目产品商标纸杯，最后经检验后即为成品。本项目包装所用瓶纸杯包装箱标签等均为外购成品，自身不进行加工六项目投资预算果汁饮料项目总投资估算项目总投资为元，其中建设投资元，流动资金投资为元。图果汁饮料项目总投资估算体系建设投资估算项目建设投资估算额为元，其中建筑工程费用为元，设备购置费用元，安装工程费用元，其他费用元。流动资金估算项目所需流动资金采用分项详细估算法和代言人，本项目不仅可以截流新沂中高档消费人群，同时让城市周边更多消费人群从各方聚集于此，中高端人群涌入对区域整体形象发展与价值提升也将起到很大作用。可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目前期沟通阶段项目地块已同新沂政府签订了意向开发框架协议。项目建设后续商团队营运团队销售团队经验要求极高。政策风险通过分析全国投资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强调年宏观调控政策不放松决心。从目前形势年下半年至年下半场，不仅交易规模小，交易品种有限，而且市场设施简陋，功能设施不齐全不配套，交易方式及服务手段较为落后，市场幅射范围相对较小，市场管理也不规范，管理水平相对较低，已不能适应当前新农村建设和农业及农村经济结构调整及现代农业发展需要，满足不了在更大范围内进行农产品流通要求，农产品流通市场现仍是该区域商品流通产业中较薄弱环节，急需建设个能满足现代农业发展要求大型规范化农产品批发市场。而只有在中心城市中农产品批发市场有了较大较快规范化发展，才可带动该区域内农村各级农产品市场规范化发展，发挥生产与消费间桥梁和纽带作用。开未达到标准化规范化要求，进场从事各种农产品交易活动客商对各种信息资源利用，还未达到应有水平，尤其是利用网络开展远程网上交易活动还未开展，使市场内商品流通组织化程度和集中度不高，影响了交易规模进步增大和交易范围扩大，同时也影响了农产品生产基地和消费群体间信息沟通，使市场信息不能及时反馈到农产品生产领域和消费领域，不能充分发挥市场对农业生产及农产品加工导向作用。正是基于上述些理由，该项目业主县城南街区地下二层为万大型停车场形态定位休闲广场地下商业街区项目发展设想评估意见项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化展示等方面进行规划布局主体地块分为地上和地下两部分，地上建设资金来源金额见下表序号项目资金万元比例自有资金银行融资销售收入再投入总投资投资使用计划根据企业提供资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。经济测算时，本项目建设周期从年下半年取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。年下半年正式进入项目销售期，销售期至年下半年。对项目经济测算期，从年下半年至年下半年为止。销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为万，经过计算项目公寓部分销售收入为万元。商业部分项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为万，采用市估算，达产正常年需用流动资金元。流动流量估展方向前期建设条果汁生产加工线，就近消化当地生产各种新鲜水果蔬菜后期建设果蔬汁深加工生产线，扩大产品在当地市场及国内市场占有率，实现优质澄清及浓缩鲜果汁饮料出口。二区域综合环境烟台市是我国首批沿海开放城市之，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城商城旅游城。依山傍海，气候宜人，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海黄海，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，交通十分便捷，已形成水陆空三位体立体交通网。烟台作为国家二级交通枢纽，对于企业生产物资流动有着较低运输成本和方便快捷物流环境。三周边环境南充西接成都南连重庆东向鄂楚北引三秦，历来为川东北中心城市，建国初期为川北行署所在地。西距成都公里，南距重庆公里，是成渝南准三角经济区重要节点。周边公里范围内辐射人口亿多人，市场发展空间巨大，潜力惊人。四项目投资必要性北纬度独特地理和气候环境，使美丽富饶是鲜榨果汁，具有该水果绝大部分营养功效。服用果汁可以使消化系统泌尿系统和咀嚼道患癌症危险降低半，同时还能有效防止动脉硬化高血脂和冠心病等心血管疾患。种水果种营养，多种水果多种营养。特别是混合果汁，具有更高营养价值。现代医学研究表明，果汁饮料含有多种维生素糖类，适当喝可补充体内维生素和无机盐。此外，还含有对人体新陈代谢非常有益各种有机酸钙铁等物质同时还可以提供人体所需营养和热量。果汁饮料有望成为作为继碳酸饮料矿泉水茶饮料之后兴起又种天然营养型饮料，市场空间将十分广阔。二促进经济，增加产品价值中国水果资源丰富，其中，苹果产量是世界第，柑桔产量世界第三，梨桃等产量居世界前列。特别是山东省，作为水果主要生产地，苹果葡萄桃子梨要研究资金平衡问题。建议做好商业业态定位，突出特色，实现竞争超越挖掘项目价值，通过关联城市核心区资源，建立市场标杆结合市场，合理安排项目建设周期，保障利润最大化项目风险及防范建议项目风险成本风险经过经济测算，项目单方建安成本元，占单方成本，造成利润率偏低。商业地产操作风险新沂市是县与休闲环境产生积极影响。通过本项目实施有利于营造舒适愉快购物环境，增添休闲娱乐场所，提高市民消费理念，美化区域商业和公共活动空间。对政府财政影响本项目可以为政府带来约万元左右二级开发税收收入。通过本项目投资建设，可增加地方财政收入，促进新沂商业市场健康发展并最终带动新沂及周边地区经济增长同时也提供新就业机会，增加劳动就业人数。对区域发展影响本项目建设首先丰富区域市场配套设施，土地价值在开发过程中得到了更大释放其次作为新沂城市标杆