发展空间，到时能吸引附近县市农民就在家门口打工赚钱创业，势必使隆回房地产市场高速发展，使隆回县就业和财政收入得到了较大发展，对人民对政府都是难得发展机遇。本县房地产市场现状近几年，隆回陆续开发了金茂大厦和荣新国际等商品房开发小区，但是，规模均较小，开发形式单，配套设施简单，只实现了居住功能，并没有在环境配套上有质提升。纵然如此，各个小区还未建成即被抢购空，显示隆回潜在较强市场需求，从而为本项目开发提供了良好市场开发基础。现有城市格局不清晰，遵循整体规划综合开发原则，打破现有零散小规模开发模式，大幅度提升居住环境，必将成为区域内开发样板，成为人们追捧精品住宅项目。区域市场目标客户研究产品目标客户特征改善住房条件者，外出打工返乡置业者，以及在隆回经商安居置业者。结论本案目标人群区域来源比较广泛，加上高标准步行街及高标准休闲广场，精品住宅小区吸引力，消费者相对固定，且目标性强，会随着经济快速发展，目标人群会越来越多，隆回房地产开发热潮也会越来越红火。本地居民以及进城安居回乡置业居民特点是对房屋面积要求最大，以平方米户型居多。出行要求便捷，生活便利。购买方式主要为按揭，其主要关注点和诉求点在于整体优良居住环境。项目拟定位方案本项目与当地现有项目比较分析通过与当地典型楼盘比较，发现拟建项目优缺点，使本方案更加完善，使我们价格制定更客观合理。方案中权重比例，项目公司可根据实际情况进行适当调整。其中价格因素，拟建楼盘价格会随着时间推移，随市场变化而波动。项目分析优势高起点高品质规划高信誉序言第部分项目总论.项目背景.项目概况.可行性研究报告编制依据第二部分市场研究.宏观环境分析.全国房地产行业发展分析.本市房地产市场分析.板块市场分析.项目拟定方案第三部分项目开发方案.项目开发思路.项目地块特征与价值分析.规划设计分析.产品设计建议.项目实施进度.营销方案.机构设置.节能方案第四部分投资估算和融资方案.投资估算.单位成本第五部分财务评价.财务评价基础数据与参数选取.财务评价第六部分不确定性分析.盈利平衡分析.敏感性分析第七部分综合评价.社会评价.环境文化，扩大城镇影响力和知名度，增强特色城镇吸引力。加强城镇管理，改善城镇环境卫生，树立隆回城镇新形象，让生活更美好。项目开发理念打造精品小城镇建设活力新隆回隆回本身已经具备个良好自然环境，却没有利用好。风光被阻挡在外，景观拥塞不畅，急需打通城内闭塞小环境和城镇周边青山绿水之间景观连接通道。所以，隆回应充分利用现有优良秀山丽水自然环境条件，打造出个“亲水临峰拥翠”，具有通畅开敞景观通道山水城镇新隆回。从整体来讲，我们是在倡导种塑造精品城镇城市经营文化理念。项目经营管理思路随着隆回经济不断发展，隆回整体区域城市化进程不断推进，“经营城市”作用和地位已经上升到了个战略高度。“时代隆回”是种新现代城市管理思路，是加快隆回城市建设大新战略。这种战略布局是对构成隆回城市空间和城市功能载体自然生成成本人力作用成本以及其他经济要素进行集聚重组和运营，实现隆回现有环境资源人力资源土地资源于经济健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。市场供给与需求未来城镇化道路带来房地产发展机会，普遍认为此类机会将更多地出现在二三线城市，也有部人认为会出现在大城市周边，同时也有部分投资者表示“以县城为中心小城镇”也是不容忽视地方。行业发展趋势线城市房地产市场受到打击，也带动市场开发热点开始由线城市向二三线城市转移。从长远来看，房地产市场始终是经济发展热点，也是焦点。随着中小城镇经济高速发展，中小城市提质改造已提上各地方政府重要议事日程。国家扶植鼓励中小城镇经济发展政策也催生了小城镇房地产开发热情。本县房地产市场分析宏观房地产经济政策对隆回区域影响程度不大，同时，隆回区域经济发展受宏观经济影响存在着“时滞”现象，宏观经济现状往往要经过段长时间以后才能对区域经济发展产业影响，这在投资时必须加以考虑。根据市场调查情况来看，隆回前几年房地产市场直处于沉默状税前财务内部收益率，借款偿还期为年，各项指标都比较满意，经济效益好，因此项目可行。具体数据详见符表木瓜清酒项目基本情况表表二项目预期目标总体目标建成年产吨木瓜清酒项目。通过两年项目实施，推广木瓜新品种个，推广应用木瓜丰产栽植新技术项，推广木瓜新品种种植面积万亩木瓜新品种新技术推广应用采取市场化运作，公司仅做引导和技术培训，投资很少，不列入本项目成本核算。阶段目标年，木瓜清酒项目达产，建成木瓜新品种育苗基地亩，培训技术人员名。年，木瓜清酒项目达产，推广新品种木瓜万亩，推广新技术项。年，木瓜清酒项目达产，年产吨，再推广新品种木瓜万亩。资金投入及使用计划项目术，发酵工程技术对传统发酵工艺进行了改造，采用了单式发酵和复式发酵相结合发酵法，弥补了单纯液体发酵不足，提高了木瓜有效成分提取率，缩短了生产周期，改善了口感，木瓜清酒同其他清酒相比，具有酒体丰满，清亮透明，果香宜人，口味纯正，绵柔爽口，富含多种氨基酸维生素，营养丰富优点，同时，严格按照要求改造厂房，引进现代先进设备，为木瓜深加工开辟了新途径，实现了木瓜深加工工业化大生产。三知识产权状况四个木瓜新品种圆香木瓜金苹果木瓜锤木瓜长秀木瓜，已经河南林木审定委员会审定并正式命名。木瓜清酒发明专利申请已经国家专利管理局受理正在审定批准中。三项目实施方案分析项目转化内容与技术路线生产木瓜清酒所需主要原料有鲜木瓜蔗糖糯米活性干酵母等。其工艺流程方框图如下糯米蒸饭淋饭拌曲果酒酐母培菌糖化冲缸混合发酵木瓜清洗切开去核切片粉碎木瓜清酒醪压滤后酵下胶陈酿调配灌装杀菌成品二项目组织实施方案改建仓贮车间，改建发酵车间，改建包装车间新建陈酿车间引进年产吨罐装饮料酒标准生产线条，购进锅炉发酵罐陈酿罐等种设备，主要工艺设备清单见下表序号设备名称规格型号数量备注锅炉变压器配电柜套切片机锤式粉碎机不锈钢材料糖浆罐不锈钢材料糖浆锅浓浆泵不锈钢材料自吸式饮料泵板式热交换器高温瞬时灭菌机硅藻土过滤机中空纤维膜过滤机耐压软管米根食品级发酵罐澄清分离罐陈酿罐陈酿罐陈酿罐陈酿罐高位罐不锈钢快装碟阀发酵罐温度计半自动洗瓶机灌装机输送带打塞机常压喷淋灭菌机激光喷码机封箱机三项目产品市场调查与竞争能力预测酒类产品主要消费者是些常饮酒人，他们往往在应酬局面时不得不饮，应酬已使饮酒成为种负担而不再是享受。清酒集低度营养保健和口感独特为体，在维护人体健康同时，使调养应酬两不误，因此清酒市场潜力巨大前景广阔，从调查得知，目前世界清酒需求年增长亿瓶，年至年间清酒需求量约增长，达到亿升，近亿瓶。年前罗斯和中国爱好者将增长，成为清酒消费发展最快市场，在世界主要消费国排各中位次会有所提升。从人均消费看，我目定员人，其中管理人员人，根据当地工资水平，平均每人工资及津贴元工人，元管理人员，原料辅料燃料等按当地市场价估算，生产每吨木瓜清酒成本为万元，详见附表，总成本费用估算表表五，单位成本估算表表六，折旧无形及递延资产摊销费估算表表七，销售收入税金估算表表八产品单位售价与盈利预测产品销售价格按元吨计算，年平均销售收入为万元，增值税率为，城市维护建设费及教育附加费均不计算享受优惠政策。项目生产期按年计算，生产期年平均利润总额为万元。详见附表，损益测算表表九。经济效益分析投资利润率投资利润率利润总额项目总投资额盈亏分析详见借款偿还期计算表表十，财务现金流量表表十。盈亏平衡点计算固定成本不含销售费用销售收入可变成本销售税及附加表明项目产量达到设计能力时，企业即可保本敏感性分析序号变化内容投资回收期年财务内容收受和消费，喝清酒人也将逐渐增多，以清酒代替白酒已是个国际性潮流且消费层次逐步向年轻化和知识化群体发展，市场前景看好。木瓜清酒顺应市场需求，符合人们消费理念，因此，前景广阔，潜力巨大。公司投资万元，在原公司院内通过改造新建发酵车间，陈酿车间，包装车间，购买发酵罐，陈酿罐等必要生产设备，用年时间，建成年产吨木瓜清生产线。项目建成年可实现销售收入万元，实现利润万元。项目实施在定程度上带动农业食品运输业发展，能提供定数量就业岗位，有利于促进地区经济和社会发展。本项目产品符合我国产业政策和行业发展规划，具有广阔市场前景，根据本