分析中央针对房产宏观政策二秦皇岛市政府对住宅市场相关政策三秦皇岛市房地产市场概况秦皇岛市住宅市场供需状况供需情况商品住宅销售面积商品住宅销售价格商品住宅空置状况秦皇岛住宅市场潜力分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,秦皇岛市城区十五房地产发展规划二区域市场概况市场热点板块区域特征开发区滨海海板块北戴河黄金海岸片区南戴河片区第四部分项目概况宗地位置二规划控制要点规划要点土地获得方式协议内容中甲乙双方职责三土地升值潜力初步评估区域属性项目属性有利因素不利因素四项目前期进展概况五成本预测第五部分项目市场展望及未来价值定位定位三项原则二项目建设目标项目可持续发展政府开发企业当地民众消费群体多方共赢开发和生态在开发中保护，在保护中开发打造精品样板，促进区域整体标准提升二策略第六部分综合分析与建议分析二结论第部分可行性研究报告编制依据及结论项目投资意向书名称秦皇岛市北戴河新区地块投资项目二投资意向书编制单位荣盛房地产发展股份有限公司发展部三投资意向书编制依据国家相关政策法规走访记录市场调研数据和资料秦皇岛市房管局土地交易中心统计局等部门信息秦皇岛市政府部门市统计局等网站公布相关数据四项目概况秦皇岛市北戴河新区地块概况北戴河新区七里海地块位于秦皇岛市区西南部，黄金海岸七里海与保护区交接处以南，地块占地约亩，为政府规划收储用地。地块为北戴河新区政府重点推荐项目，属于滨海空地可开发利用海岸线长紧邻泄湖七里海，独享七里海与海岸风景资源。位置优越，距离南戴河余公里，北戴河余公里。地块现状为村民居住渔港码头渔业养殖部分海岸绿地等区位见下图意向地块二北戴河新区地块规划指标及其它要求两块地块规划为旅游度假休闲娱乐用地，允许建设部分住宅商业，以突出环境保护宗旨。地块面积约亩，为保护性开发用地，可考虑建设高尔夫球场酒店码头沙滩娱乐及海滨浴场等项目，与政府深度接触后可以考虑协议或租赁用地，部分工程亿等形式进行建设，从而降低土地成本。其中高尔夫球场用地属于保护区内用地，以滨海绿地形式和政府共同开发。地块二面积约亩规划建设用地，将根据土地建设性质不同，分别测算土地成本，如养老中心医院学校等项目用地与住宅别墅洋房项目用地，核算差别地价，计算综合地价。北戴河新区建设属国家重点项目，疗养运动文化等相关建设用地，符合新区政府大旅游立市思路，享受划拨用地政策。地块地块二宗地来源及现状地块为北戴河新区政府重点推荐项目，地块属于滨海空地当地农民养殖厂等。拥有公里长海岸线可供开发利用。三地块获取方式由秦皇岛市及北戴河新区政府和荣盛公司共同协商确定整体建设规划，签订全面框架协议，分阶段实施建设采取充分考虑本地区环境经济和社会文化平昌公路路网格局。主城区空间发展规划城市性质和城市规模城市性质我国著名滨海旅游休闲度假胜地，环渤海地区重要综合性港口城市。城市远景发展目标建设富有实力充满活整体资金投入量较大，有定未知风险首次尝试此类项目，运营经验及人力欠缺四项目前期进展概况通过与秦皇岛市政府及北戴河新区政府多次谈判与沟通，我公司选定地块面积四至范围，已取得政府致意见。框架性合作协议草案内容也经双方修改后定稿。同时根据秦皇岛市政府要求，进行项目整体规划设计功能分区等工作前期准备，如完成协议签署，可以展开。五成本预测打造国内领先国际知名集休闲养老旅游度假高尚运动高档居住于体颐养旅游高品味生活功能新城。总投资约亿元。北戴河新区七里海地块项目采取统规划分期开发模式建设，预计全部建设周期为年。乙方在获得项目土地使用权后半年内部分项目开工。期高尔夫球场五星级酒店运动中心力争开工后两年内局部投入使用健康管理中心游艇俱乐部主题商业街五星级影院等休闲配套设施及建筑力争在四年内建设完成顶级老年颐养山庄世界建筑博览园等项目同期开工，分批建设全部项目力争在年月日前完成。第五部分项目市场展望及未来价值定位定位打造国内领先国际知名集休闲养老旅游度假高尚运动高档居住于体颐养旅游高品味生活功能新城。三项原则原则北戴河拥有中国北方顶级旅游资源，新机场建设已经获得批准，本项目定位为新区规划建设样板项目，充分发挥这些资源优势，迅速将北戴河新区发展带动起来，使北戴河重新焕发青春，再次成为中国乃至国际最知名旅游度假疗养胜地。原则本项目将严格秉承人文生态立区高端业态兴区原则，坚持走高端发展之路，引入国际高端旅游项目开发管理理念，在进步体现新区规划原则基础上，做到高标准开发高水平建设，国际化管理。打造四季旅游品牌，弱化秦皇岛度假避暑观点，树立常年旅游意识，努力谋划春夏秋冬四季旅游项目。原则本项目立意打造成为国家级生态示范城，对区域内原有湿地森林植被进行保护性开发。坚持做到既对当前负责，更对长远发展负责，既对经济发展负责，也对社会事业发展负责，更对生态保护负责。二项目建设目标项目可持续发展政府开发企业当地民众消费群体多方共赢政府•通过项目开发带动北戴河新区区域全面启动•产业结构升级提升旅游业，带动配套产业发展，增加就业，保持社会稳定•国际综合度假区，提高北戴河旅游度假业竞争力，提升北戴河地区知名度开发企业•项目整体开发，合理综合地价，能给公司带来巨大收益，公司大块土地储备，与政府次性签约，解决以后政策风险。•能够进行公司在养老候鸟度假及旅游地产等方向上实践性探索。•扩大社会影响力，成为更加卓越企业公民当地民众•借助项目开发实现职业转移与提升，在项目中获得就业机会•旅游配套产业发展，促进当地居民收入水平•旅游产业发展对人才要求，将加速当地基础教肓与职业教肓发展，实现当地人综合素质提升消费群体•旅游购物，为当地创造税收•置业，为客户高品质居住环境•享受服务，为本地居民增加收入开发和生态在开发中保护，在保护中开发水系保护尊重本地自然生态条件，采取适宜手段构筑以多级水主城区规划范围包括现状三个城市区，总面积约平方公里。市域城镇体系规划市域总人口及城镇化水平规划市域总人口年为万人，年为万人。年市域城镇化水平达到以上，市域城镇人口达到万人左右年市域城镇化水平达到以上，市域城镇人口达到万人左右。市域城乡发展战略以全面建设小康社会为目标，完善市域城镇体系结构，优化区域经济布局，充分发挥城镇在经济和社会发展中带动作用，做大做强中心城区，积极促进西部新城建设，加快发展组团式沿海城镇发展带，壮大市域其它两个县城，择优培育个中心镇，建设社会主义新农村，构筑良性互动协调发展新型城乡关系。市域城镇空间及等级结构构筑带两点三轴市域城镇体系空间结构。带指市域沿海组团式滨海城镇发展带，即沿京沈高速公路以南昌抚公路及沿海高速公路以东区域，由山海关海港北戴河含南戴河牛头崖西部滨海新城大蒲河和昌黎县城抚宁县城以及其它沿海建制镇等构成滨海发展带。两点指据点式发展青龙和卢龙县城。三轴分别指沿复合交通线含国道京秦铁路复合交通线含国道京山铁路京秦客运专线京沈高速公路和承秦复合交通线含承秦高速公路秦青公路构成三条小城镇发展轴。形成市域中心城市个中小城市个中心镇个和般镇个四级市域城镇等级结构。④市域及城市对外交通公路规划市域形成以十字形高速公路主干线京秦高速沿海高速承秦高速和三纵七横十三条线干线公路网三纵为秦青线青乐线和蛇刘线七横为京建线凉龙线三抚线国道国道和沿海公路北线沿海公路南线。十三条线是京秦高速青龙连接线承秦出海路双牛线京秦高速山海关连接线出海路复线京秦高速开发区连接线京秦高速北戴河连接线沿海高速抚宁线沿海高速留守营连接线沿海高速昌黎连接线沿海高速机场连接线沿海高速昌黎南连接线沿海高速刘台庄连接线燕新线共同构成公路网主骨架。建设中心城镇通市区小时经济圈大多数乡镇半小时到达高速公路主要经济中心沿海旅游景点大型工业区之间由级以上公路相连县与县县与乡镇及重要景点之间由二级以上公路相连。规划增设京沈高速公路开发区连接线兴凯湖路，谋划建设机场连接线，对沿海高速公路在滨海地区各条连接线进行升级第部分可行性研究报告编制依据及结论项目投资意向书名称二投资意向书编制单位三投资意向书编制依据系绿色网络为骨架复合生态水系统植被保护开发过程中加强植被保护力度。在相关规划地区根据需要人工增加植被开发强度控制按生态环境现状，实行不同开发强度分配绿色建筑建筑工程选材注重环保功能，建设资源节约型环境友好型旅游度假小区，增加太阳能风能利用给排水系统及垃圾处理系统建立先进污水处理与垃圾处理系统，保障绿色环境打造精品样板，促进区域整体标准提升颐养疗养区高端检测中心国际流面向高端人群检测中心，提供全方位高端疗养保健服务，设有国际流检验检测设备，提供疗养健康监测服务。冥想颐养中心为顾客提供个放松心灵环境，设计以幽静方式为主，提供私人空间，顾客在这里可以冥想静思来放松身心运动娱乐观光区海水室内娱乐中心高端室内游乐中心，采用世界先进水循环处理系统，打造所大型海洋游乐园沙滩公园广阔海洋，优质沙滩，绝美奇观，依托国内独有海滨特色沙漠风情景观，打造国内功能全游乐项目多主题沙滩公园。设有海滨沙漠风情乐园海滨浴场沙滩排球沙地摩托海滨垂钓等多种娱乐项目帆船游艇码头集专业码头游艇泊位干船坞修船坞帆船下水坡道加油站运动员公寓会展中心俱乐部会所健康休闲会馆中西餐厅标准客房等配套设施于体，可供训练比赛使用沙滩公园广阔海洋，优质沙滩，绝美奇观，打造国内功能最全游乐项目最多沙滩公园。设有海滨浴场海滨沙漠风情沙滩排球沙地摩托等多种娱乐项目主题公园世界建筑博览园汇集世界顶级建筑师经典设计，体现不同地区建筑文化，包括中式建筑法式建筑德式建筑地中海风格建筑欧美风格建筑等多种建筑形式。同时设有宗教服务区，为佛教基督教伊斯兰教信仰者提供朝拜之所高尔夫球场以国际化标准设计，设有洞洞洞国际标准高尔夫球场，