对珠海楼市形成较强支撑动力。五珠海房地产市场发展状况珠海市商品住房建设规模年年年年年年珠海商品住房施工面积万施工面积随着年楼市升温，市场上施工量大增，截止至年，市场上已经累积有将近万平方米住房施工面积，施工面积与新开工面积比进步扩大，说明珠海房地产开发量充足，后续开发以消化存量为主。商品住房竣工面积销售面积情况年年年年年年珠海商品住房竣工销售情况万竣工面积销售面积除年竣工面积大幅下降外，年年竣工面积均在万万区间，年年销售面积均在万上下，表明珠海楼市供应销售两端平稳。主城区在售经典楼盘销稀缺，因华润万家本项目体育中心出入境接待大厅珠海特区报珠海电视台旺角商业中心行政服务中心公汽总站中高中部市中级人民法院十二小学此造就了本项目在地理位置上唯性。周边配套本项目周边生活娱乐休闲等配套成熟交通便捷，并且拥有相当丰富行政设施资源。区域素质由于新香洲是珠海新行政服务中心，因此公务员机关事企业单位员工构成了本区域主力人群，所以本区域人口整体素质相对较高。项目市场定位通过对项目所处区域，及项目自身所具有特质进行分析，本项目适合打造高档中型规模精品宜居社区。项目建设周期建议目前珠海主城区待售及待开发楼盘较少，待目前主城区楼盘存量慢慢被消化后，珠海主城区内项目供应会逐渐减少，而市场也将会开始复苏，因此本项目适宜目前着手开发，年下半年入市，本项目建设周期为年。七项目开发计划及投资估算经济分析本项目可供销售物业类型主要为住宅，兼有部分配套商业，在项目开发前期，通过对项目各项前提投入开发投入以及销售收益进行分析，从而对项目开发可行与否进行评判。项目开发初步规划建设用地面积总建筑面积容积率建筑密度规划户数户其中户型户户型户计容建筑面积其中高层洋房，幢，层底层商铺比项目概况.项目背景本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧红山路西侧，现由澳门宜嘉投资有限公司占股浙江华泽投资发展有限公司占股共同持有，该地块股东同意将本项目次性转让。.项目基本属性累计资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数累计资金回笼数资金差额当年利息合计利息支出资金来源结构筹措资金来源筹措资金万元筹措资金比例总需资金自有资金银行贷款在实际运作时，银行可能会要求达到定建设进度才发放贷款比如完成结构，为减轻资金压力，可以在工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。九不确定性分析项目盈亏平衡分析考虑到市场销售价格变化，对本项目分析，主要是住宅价格及项目转让费变化对各种指标影响，市场行情不确定因素各种销售价格收益分析。售价售价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率，由上表可以推断，当高档精装装修标准元住宅售价为，元时，投资收益率为，达到平衡点，即项目开发不亏不赚。但是按目前珠海楼市住宅价格走势以及珠海城区土地日趋减少来看，本项目高档精装住宅价格回落到，元登录。整个工程将按车道高速公路标准建设，设计行车时速公里。建成通车后，开车从香港到珠海时间将由目前个多小时缩减为半个多小时。港珠澳大桥预计年至年建成通车。港珠澳大桥使珠江东西两岸城市以及香港和澳门连接形成环形，将使港深广佛和珠澳三大经济带形成闭合三角型快速陆路网络结构，从而带动粤港澳三地旅游房地产市场，拉动投资，前景广阔。广珠城际轨道广珠轻轨是珠三角轨道交通网主轴线之，于年月日正式动工，工程全线总长公里，其中广州至珠海主线长公里，年月日全线通车，广州南站至珠海站最快只需分钟。广珠轻轨起于广州南站，途经番禺顺德中山珠海等各市区沿途工业重镇，建成后不仅有利于珠三角区域之间资源整合利用，增强城市之间配套能力，本特有蚌种，产于日本滋贺县琵琶湖，是优质淡水育珠蚌。池蝶蚌是目前世界上培育淡水优质珍珠首选蚌种。抚州创新水产实业有限责任公司其股东抚州市洪门水库开发公司于年在全国首次引种成功。通过近几年驯养繁育和育珠性能研究，证实了池蝶蚌性能优于我国三角帆蚌，它具有壳宽大个体重外套膜和贝壳珍珠层厚晶杆粗长等特点。经与三角帆蚌进行育珠对比试验，成活率比三角帆蚌高，分泌珍珠速度是三角帆蚌倍，优质司于年底引进四冬龄池蝶蚌原种只作为繁殖用亲蚌，进行了池蝶蚌育珠性能及繁育技术研究，年人工繁育获得成功。通过年来与三角帆蚌育珠性能比较研究，全面掌握了池蝶蚌形态结构生态繁殖习性及育珠性能，证明了池蝶蚌育珠性能明显优于三角帆蚌。利用池蝶蚌良种和先进养殖技术，可大大地提高珍珠产品质量，提升我国珍珠产品国际竞争力。这高科技成果，体现了当今育蚌技术发展趋势，为我国优质淡水珍珠养殖提供了个新蚌源，为实现优质育珠池蝶蚌快速繁育，为抚州全省甚至全国提供充足优质高产育珠蚌苗，全面提高养蚌育珠生产成活率和珍珠质量，实现优质淡水珍珠产业化发展提供了必要条件。育种雌雄鉴别根据外观和鳃丝特征，同龄雌蚌个体比雄蚌略大，雌蚌生长线稍宽壳宽较大后端较园外鳃丝间距较密。雄蚌壳宽较小蚌体较长，后端略尖外鳃丝间距较。性腺成熟年龄引进种蚌为岁龄，故年该蚌进入繁殖盛期，与有关资料介绍相符。但年繁育小蚌，年月已有部分成熟，并可排出钩介幼虫。只是数量较少，质量不高，通过观察，池蝶蚌在项目总论.项目概况项目名称优质育珠蚌池蝶蚌良种繁育及产业化示范项目项目承办单位抚州创新水产实业有限责任公司技术依托单位南昌大学生物科学系蚌病防治蚌病发生原因是环境因素变化超过蚌体耐受限度。水温过高或温差变化剧烈，会使育珠蚌新陈代谢失调酸碱度太低太高，育珠蚌也无法适应水中溶氧量高低影响育珠蚌生长和健康有毒物污染对蚌体造成伤害施肥不当也会影响蚌体健康，严重时会由此得病。二是育珠蚌健康状况下降。如因插片手术运输不当，暂养堆积等原因造成育珠蚌体下降进而感染疾病。三是水体中存在病原微生物。如病毒细菌真菌原生动物及寄生蠕虫各类致病生物之间可相互诱发，如寄生虫侵入会为细菌感染打开缺口创造条件。蚌病种类为细菌性蚌病，是养蚌多发病，主要有烂鳃炎烂斧足病胃肠炎等。此类病发病率高传染快，处理不及时易引起大量死亡，造成严重损失。二为寄生性蚌病，以原虫线虫为主。些小型原生动物往往侵入蚌外套腔鳃组织中，虽然不会直接引起蚌死亡，但为细菌入侵打开了方便之门，常见并发各种细菌性疾病。三为病毒性疾病。蚌病防治技术措施是人们在采捕天然珍珠过程中逐步认识和发展起来。我国从上世纪年代开始系统研究人工培育珍珠生产技术。年代末以后，我国育珠技术有了突破和进步河蚌人工繁殖成功。我国育珠是采捕天然水域中三角帆蚌和褶纹冠蚌。随着养殖规模扩大，天然河蚌源已无法满足生产需要。为此，我国进行了河蚌人工繁殖技术研究，并获得突破，这为淡水育珠生产提供了坚实基础。确立了三角帆蚌和褶纹冠蚌在育珠中地位我国淡水育珠蚌有十几种，经反复育珠试验，从产珠光泽颜色洁度形状大小产量以及手术操作方便程度等多因素考虑，确认三角帆蚌与褶纹冠蚌为我国淡水育珠最佳蚌种。建立了“三小”嫁接技术体系，探索出了套早繁殖快速培育小蚌方法手术操作技术有了较大进步，规范了手术工艺和操作规程确立了插低龄中蚌中片精品养法。改进了养殖方式改吊养为笼养改粗养为精养改深养为浅养等。年代至今，我国珍珠产业经过二十余年发展已基本形成了较为成熟养殖技术体系，整个育珠生产技术方面都取得了全面进展。其中包括制片植片技术及操作工具改进