电电信地区邮局位于发展大道，该地块现状电信线路由西南侧唐家墩电信局引来。武汉市城市总体规划中确定在该地块西侧新建姑嫂树电信分局，届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。居民习惯此地区居民主要为当地农民，生活以打工，种植，养殖为主，年收入水平偏低，居民文化水平不高，劳动之余，以闲聊为主，对外界基本不关心和接触较少，但由于地理位置靠近城区以及外来人员影响，生活已开始城市化倾向。三项目周边物业分析晨星苑项目规划晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。平方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，栋化影响相对较小，决定价位更多是物业品牌品质。第四章项目开发经营策略及投资估算根据本报告前六章论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目开发经营策略，并对项目投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应项目筹资计划和投资计划。项目开发经营策略依据开发公司实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品灵活多变开发经营策略。整体规划。这是大面积大规模房地产开发个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。分期实施。该项目开发总建筑面积达万，预计总投资约亿元人民币左右，如此大规模投资，次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口。其依据有地块南面靠新建后湖大道，交通条件相对较好，宣传也更为方便。从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为个独立项目看待。从景观效果考虑，南向风景较好，而房地产项目般都是将较好区位项目放在最后阶段实施。自主开发。这是基于项目公司资金优势和地块本身特点而作出选择。房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备雄厚资金实力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而前言报告编制依据武汉市规划局规划方案亿房网站国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策武汉市房地产年鉴现场勘察和实地调研所得资料。武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料二项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约亩，属于武汉市十五计划确定的三大住宅新区之。详见表项目总投资估算表。三项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施进度。由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发公建中心放在第二期，整个项目从年月开始，至年月结束，历时近年，项目实施进度计划详见表。表项目实施进度计划表年季度实施步骤工程前期首期工程二期工程四项目投资与筹资计划按武汉市政府规定，投资项目自有资金应达到项目投资以上，只有完成此比例投资，项目方可依法转让或预售。项目首期约万平方米，投资约万元，为充分利用建设单位资金，建议公司自筹项目总投资作为启动资金约万元，包括公司自有资金上级公司资金和政策减免优惠，其余可通过银行贷款和项目预售收获取支持。为计算方便，报告中预设项目寻求银行贷款万元，分别于年投放，具体见项目投资计划和资金筹措表。由于项人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构交齐全主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路沿线主要为小商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。教育机构不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学等，医疗设施缺乏，主要为小门诊部。总来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发大劣势。市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧后湖路建有管径为毫米给水管，地块用水可由该管接入。该地块雨水属