府规划风险和地块风险目前该地块土地规划已到期，新设计规划要求不确定因素较多。 随着以客运为主高速铁路建成通车使用，而旧保定站将以货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新汽车站火车站和汽车站搬迁引起系列不确定性问题很多客流量变化商机减少商业氛围变化周边环境不确定性，可能会好，也可能会更糟。 此地块不是政府规划发展方向，处于被抑制方向。 保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。 地块周边环境较乱，运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低产品对销售价格不应有过高期望值，价格要平开高走，降低风险。 政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。 贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。 三规划条件车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站建设性质集商业商务公寓式写字楼等多功能综合性建筑。 地块面积亩，其中城市道路占地亩，底商综合楼用地亩。 建筑高度地上层以上，地下层。 绿化土地费用万第三部分方案组合与投资收益分析根据第部分保定市宏观市场分析结论中已经得出写字楼这种物业形式在保定市这样二三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行底商普遍销售不错，加上此地段人气商机较旺，在产品设计合理价格定位合理基础上今后还会有不错销售市场，是可行产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站第部分保定市宏观房地产市场研究写字楼市场供应情况及销售情况目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区恒祥北大街这样周边配套齐全商业氛围浓郁交通便利周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财富中心兴远现代城不夜城本地块附近的写字楼销售情况般，如康泰大厦建基大厦金马大厦。 写字楼项目销售周期均较长，米两层底商，小户型公寓约平方米，容积率。 项目总投资为万元，税后净利润为万元。 方案二地上层至地上四层做产权式商场，五层以上做小户型商住公寓项目建筑形态为高层，地上层地下二层。 项目用地面积合亩平方米，总建筑面积地上约平方米，其中商业建筑面积约平方米四层商场，小户型公寓约平方米，容积率。 项目总投资为万元，税后净利润为万元。 方案三地上层至二层做临街底商，三层以上做酒店项目建筑形态为高层，地上层地下二层。 项目用地面积合亩平方米，总建筑面积地上约平方米，其中商业建筑面积约平方米两层底商，小户型公寓约平方米，容积率。 项目总投资为万元，税后净利润为万车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站元。 各方案投资收益分析根据市场调研结果分析，结合本项目特点预计年初销售价格为底商及商铺销售均价约元平方米，小户型公份开始对外销售，购买者无经营权，主要购买者为投资客。 现在已经售完，无其他酒店产权销售项目。 通过调查九个酒店经营状况后附酒店经营入住情况明细车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站表，不难分析出酒店管理到位入住情况就好，尤其是三星级以上酒店，如东方大都会恒通财富中心大酒店入住情况都不错。 基本入住率在左右。 根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由元人天元人天也不同。 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在之间。 市场结论从保定酒店业经营情况来看，有星级配套和服务好酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店产权项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。 第二部分项目地块分析优势分析本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。 该地段属于城市级地段，交通便利，各