路带沿街商铺主要以销售服装鞋类文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。餐饮业本案附近餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等娱乐业本案附近娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网吧电玩城休闲会所等。根据业主介绍，在建麒麟酒店是当地唯家五星级酒店。文化教育业本案附近学校及主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中心达闻培训中心等。银行本案附近银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银性别结构从人口统计数据来看，沙井人口性别比例约保持在之间，基本平衡且整体波动不大，但低于全国人口性别比例水平。这说明，沙井人口呈现女多男少特点。年龄结构根据政府公布数据显示，沙井岁青年年龄段人口最多，占了总人口七成以上，其次是岁中年年龄段人口，约占总人口两成，而岁以上和岁人口则较少，共占总人口。这说明周边地区处于年轻型人口发展阶段。文化结构根据政府公布数据显示，沙井受教育人口以初中文化程度人口为主，年深圳接受高等教育人口比例为，宝安区为，沙井仅是。由于教育水平较低，大部分外来人口只能从事劳动密集型产业线工人。人均收入水平目前，沙井外来人口中，线流水线工人平均月收入为元左右，专业技术和管理人员平均月收入为元左右，中高层管理者平均月收入为元左右。二人口结构分析年本案公里辐射范围人口约为万，按年平均人口增长率计算，现周边地区人口约为万本案周边地区人口以外来人员为主，其比重占总人口左右，约为万人，说明外来人员是本项目主要消费群体根据数据显示，岁青年年龄段人口占沙井总人口以上，说明本项目消费群体结构偏年轻化。沙井人口平均受教育程度偏低，为培训机构发展提供了基础。三政府规划西部工业组团总体规划城市建设目标建设以沙井为中心组团综合服务中心区。功能定位深圳市重要制造业基地，重点发展先进制造业，成为区第部分项目简介项目名称裕客隆购物广场项目以下简称项目二项目的地理位置裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路号，处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。三项目的交通状况项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多条公交线路可以直接到达。使得该项目主要面向外来务工人员，整体消费档次偏低，但消费总量较好，针对目标消费群体特点，我司认为该项目应迎合外来务工人员消费频次高单次消费额度小，娱乐休闲需求高特点，调整项目经营布局，提高项目单位租金价值，获取最大商业利益。在商品选择上，主要面向具有定品牌基础，具有较高性价比，单位价值不高服饰相关用品为主，突出娱乐休闲消费主题。简单而言，可采取分步开发方式，通过对首层商业布局重新调整，力争实现首层租金收入能够完全抵扣或大部分抵扣整个物业租金成本方式，对二三楼进行后续逐步改造，从而实现物业商业价值最大化。二项目经营定位设想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主，随着本地村民向沙井新区逐渐移居，该商圈目前所聚集消费群体以外来务工人员居多，约万人。人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。二商圈名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。零售业与本案距离步行约分钟路程新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛