（定稿）体育公园项目立项分析评估建议书

即整个住宅部分收入为万元。

商铺出售本项目商业门面面积为，参考周边商业门面销售价格，定为元，可得商业门面销售收入为万元。

，将收入获得时间从建设期第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为。

运动休闲区收益运动休闲区包括网球馆羽毛球馆室外网球场乒乓球游泳池和停车场等。

网球馆有片场地，暂定价元片小时，考虑每天每片利用小时，可得网球馆每月收益万元。

考虑运营前三年只达到亏损，建议该运动休闲区可出售商屋以不超过为宜，以保证公益设施可持续运行。

若按此思路，则全部设施建完后，假定租金为元月，有商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为万，在此情况下，按般投资者能够接受回收期年左右计算，土地出让金大约为万元亩。

建议本方案实施可能会导致公益设施功能异化，保留约商铺虽然从经济分析上能够带来相当盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降风险，如果出现较严重市场需求不足问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施运行亏损难以得到有效保证。

从提供给市民休闲娱乐场所来看，方案为接待中心在地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。

从这个角度看，也不推荐使用本方案。

如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施时间上可能会有较长延迟。

综上所述，本方案在经济上具有定可行性，能给本项目带来较大收益。

当存在相当多风险，主要来自于公益设施功能异化风险和市场需求不足风险。

相比之下，方案更适合追求长期收益资金投资方向，更能满足市体育公园公益性质，因此建议采纳方案为接待中心，不推荐使用本方案。

但若能妥善解决可能存在公益设施功能异化和市场需求不足问题，本方案将具有较大可行性。

投资估算与资金筹措投资估算依据本次投资估算依据市类似工程近期造价水平估算，并参照四川省定额管理站有关文件有关建筑安装指标现行市场有关材料调查价格体育公园初步设计方案四川省建筑工程概算定额四川省其他费用定额国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版投资估算运动中心运动中心投资由工程费用工程建设其他费用和预备费构成。

其中工程费用包括土建工程安装工程以及室外基础设施配套工程。

投资估算见表。

表运动中心投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元建筑安装工程费羽毛球馆土建装饰给排水强电弱电通风合计网球馆土建装饰给排水强电弱电通风合计多功能体育馆土建装饰给排水强电弱电通风合计其余道路及铺装绿化自然水体跌水室外网球场篮球场及活动场地小天桥大天利用总体规划市城市总体规划市政府研究加快推进体育公园项目建设有关问题会议纪要市城市总体规划国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版国家计委颁发投资项目可行性研究指南体育法全民健身计划纲要全民健身条例四川省全民健身条例项目单位提供与本项目有关资料数据现场勘查所得资料和数据国家其他有关规范标准等研究范围与工作概况研究范围本项目可行性研究范围包括项目建设背景及必要性项目市场分析项目选址及建设条件建设规模及方案节能环保消防与安全项目管理投资估算资金筹措项目财务评价等。

工作概况受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点建设规模技术标准工程投资技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告编制工作。

项目开发主要技术经济指标表炳地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备注用地面积二建筑面积三建筑占地面积四建筑密度五容积率六绿地率七最高建筑高度米八停车位个表炳地块分项经济技术指标表序号指标名称单位数量备注用地面积二建筑面积体育场馆羽毛球场片，网球场片室内商业三建筑占地面积体育场馆商业