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原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格变动数值等于全部投资净现值变动墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。

计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。

其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。

与此对应项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。

该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金压力很大。

可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。

因为项目融资结构不明，且项目全部投资财务评价又与融资结构无关，故此表中利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。

宗地地价测算地价之外成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场基本行情，估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。

具体测算详见附表。

销售收入测算参考目前香蜜湖地段住宅市场行情，高层为元，低层为元，停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为万元。

具体测算详见附表。

地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场竞争程度，取定开发商投资该宗地可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场投资回报率上限为。

则该宗地地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。

扣除宗地转让契税，则得该宗地竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。

具体测算详见附表。

项目财务评价由于香蜜湖宗地最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块市场期望价作为计算基础，来测算该宗地投资价值。

项目盈利能力分析税金计算见表因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。

而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得增值额和税法规定级超额累进税率来计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得收入减除税法规定扣除项目金额后余额。

根据房地产行业般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入左右。

损益表见表由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。

第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年亏算。

直到最后年才发生所得税缴交。

宗地现金流量表与动态盈利分析见表由现金流量表和动态运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地财务评价建设项目财务评价般分两个层次，即全部投资财务效果评价和自有权益资金财务效果评价。

全部投资财务效果评价，即排除财务条件影响，将全部资金包括全部借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目盈利能力。

由于它不考虑投资资金来源构成，以及借贷还本付息和所得税问题，所以它实际上是种简化了投资项目“息税前”盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较共同基础，以便考察项目是否有投资价值，在分析是否可行同时，进行方案选优。

自有权益资金财务效果评价，即从企业角度出发，分析包括财务条件在内两类因素对项目影响，以企业投入权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入权益资金盈利能力，实际上是对项目息税后盈利能力分析。

同时，还考察企业生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者盈利能力等。

在本宗地评估报告中，选用全部投资财务效果评价法，分析该地块投资盈利能力通过全部投资现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。

由此来判断该宗地投资在财务上可行性。

研究依据香蜜湖宗地规划指标国务院发展研究中心数据库广东省房宏旺翡翠城广元市宏旺实业有限公司以上售价，以下车库万左右科兴园科兴集团以上售价，以下启明星花园启明星集团企业集资建房，暂不对外销售集资职工小区工厂企业集资建房，部分对外销售，未定价格龙眼花园四期遂宁市经济实业房地产开发总公司以上售价，以下瑾瑞逸城众森房地产开发有限公司以上售价，以下起价，最高元恒星城恒星实业租金以上售价，以下只套江南星城广元新城实业有限公司以上售价，以下套房兴和阳光广元兴和建设有限公司以上售价，以下套皇都首座巴中福音房地产开发有限公司以上售价，以下户期售价，二期暂未定价金岸名邸广元芙蓉房地投产项目个，同比增加个，增长。

二是二三产业投资大幅增长。

上半年，第产业完成投资亿元，增长第二产业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长。

分别比去年同期提高个百分点。

其中，工业投资完成亿元，增长，比去年同期提高个百分点。

三是重点建设项目支撑强。

在全市确定个重点建设项目中，竣工投产项目加快建设进度项目争取开工项目进展顺利，广陕广甘广巴高速兰渝铁路亭子口水利枢纽等批重大建设项目取得实质性进展。

上半年，重点建设项目完成投资亿元，占全年投资任务。

实现了时间过半任务超半。

消费需求增强。

上半年，社会消费品零售总额实现亿元，增长。

比去年同期提高个百分点，创地震以来新高。

消费市场呈现三大特点是主要大类商品销售趋旺。

在限额以上批发零售贸易企业大类商品中，有类销售实现增长，增长面达。

其中，粮油食品饮料烟酒类增长，汽车类增长，金属材料类增长。

石油及制品类家用电器和音像器材类服装鞋帽针织品类同比分别增长和。

二是农村市场好于城市市场。

城市市场实现零售额亿元，增长，比去年同期提高个百分点农村市场实现零售额亿元，增长，比去年同期提高个百分点。

农村市场快于城市市场个百分点。

三是个体私营经济贡献大。

上半年，个体私营经济实现零售额亿元，增长，比国有经济集体经济和股份制及其他经济分别高和个百分点。

占社会消费品零售总额比重达，比去年同期提高个百分点对社会消费品零售总额增长贡献率为。

四经济效益逐步提高财政收入平稳增长。

上半年，地方财政般预算收入实现亿元，增长。

其中税收收入实现亿元，增长非税收入实现亿元，增长。

地方财政般预算支出亿元，增长。

城乡居民收入继续增加。

上半年，城镇居民人均可支配收入元，同比增加元，增长农民人均现金收入实现元，同比增加元，增长。

工业经济效益显著提高。

上半年，规模以上工业经济效益综合指数，比去年同期提高个百分点。

盈亏相抵后利润总额亿元，增长。

利税总额亿元，增长。

五经济运行环境趋好金融运行活力增强。

月末，全市金融机构各项存款余额亿元，增长。

其中城乡居民储蓄存款余额亿元，增长金融机构各项贷款余额亿元，增长。

其中，中长期贷款亿元，增长短期贷款亿元，增长。

市场物价运行平稳。

上半年，居民消费价格指数累计市实现生产总值亿元，增长，创建市以来同期新高。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

二三次产业增势良好在灾后恢复重建和国家扩大内需系列政策措施带动下，全市生产发展加快，需求增强，三次产业呈现出协调发展良好局面，对经济增长贡献率分别为分别拉动经济增长个百分点。

从产业来看，小春粮油喜获丰收，畜牧业稳步增长今年小春农作物播种面积万公顷，比去年增加公顷，增长。

其中，优质油菜籽播种面积万公顷，增长。

小春农作物单产提高到公斤亩，提高了。

实现小春农作物产量万吨，比去年增加吨，增长。

其中，优质油菜籽万吨，比去年增加吨，增长。

大春作物播面增加，栽播及时。

目前，大春粮食栽播已顺利完成，农作物长势良好。

初步统计，大春农作物播种面积万公顷，比去年增加公顷，增长。

畜牧业生产稳定增长。

上半年，生猪出栏万头，增长生猪存栏万头，增长，其中，能繁母猪增长牛出栏万头，增长肉类总产量万吨，增长。

从二产业来看，工业生产加快，建筑业快速增长工业生产加快。

上半年，全市规模以上工业实现增加值亿元，增长，比去年同期提高个百分点，比全省平均增速快个百分点，创地震灾害以来新高。

全部工业对增长贡献率为，分别高于产业建筑业和第三产业对增长贡献率个百分点拉动增长个百分点，分别高于产业建筑业和第三产业对增长拉动个百分点，贡献率与拉动力均居国民经济各行业之首。

工业增长主要特点是重点工业企业提速加快。

上半年，全市户重点企业户优势