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本案华联木偶剧院安贞大厦环贸中心第三部分项目市场分析区域市场概况项目位于中关村亚运村金融街燕莎丽都六大商圈中心位置北三环核心商务区，其价值在多年被低估之后，随着经济格局变化和城市多中心发展，日益凸显出巨大发展潜力。

如今，北京城市中心区域北移趋势越来越明显，北三环核心商务区中心地位将更加突出，关联此区域之多条交通干道所形成交通节点，更使其左右逢源，土地价值商业价值被全面激活更有北京中轴路所代表深厚传统文化底蕴和城市中轴主导作用，将使这区域更彰显出独特文脉力量和经济价值。

项目南侧毗邻城北商业主干线北三环，西侧由于首元目前没有自有资金，我方若想取得国有土地使用权证，根据相关规定，必须先由首元用我方支付第笔项目转让费偿还欠缴土地出让金和土地补偿费，以首元名义取得国有土地使用权证后再与我方办理国有土地使用权转让手续，所以尽管在协议中可以进行严密约定，但事实上在我方取得国有土地使用权证前，第笔项目转让费是存在着资金风险。

基于上述考虑，用海淀区北安河村北山庄作为资产抵押，本意是规避我方第笔项目转让费资金风险，但经过深入调查得知，首元由于未缴纳该山庄土地出让金，目前只有该山庄房屋所有权证，而没有土地使用权，根据相关规定，该山庄不能进行官方有效有法律保障产权抵押登记。

即使进行抵押，也只能是双方在合同中进行约定，故事实上仍然存在着法律诉讼和资金风险。

注由于首元尚拖欠城建集团项目期工程款万元左右，城建集团已向法院进行了上诉，海淀区北安河村北山庄房屋所有权证目前尚质押在法院。

项目进度风险由于该项目前期转让手续比较复杂，且该项目已经取得所有报批手续目前已全部过期，需要重新办理并变更至我方名下。

如果重新办理规划，还有可能受平米户型限制，尽管本项目地理位置非常优越，调整户型也不会对市场产生任何不良影响，但项目前期时间将会延长。

基于上述原因，再考虑到元旦春节等长假影响，首元所承诺六个月内协助我方取得施工许可证可能性不大。

况且受奥运会影响，即使在六个月内取得施工许可证以前全部手续，届时也有可能被建委以奥运会前不能完工为由拒发施工许可证。

如此来项目将被拖延年半到两年时间，所以进度风险是本项目必须要考虑重要问题。

第二部分项目区位分析地理位置及交通状况项目位于北三环安贞桥环球贸易中心地块北侧居民楼地块内部情况地块内部成树二项目现行状态分析合作模式由于除东城区北三环东路号二期座项目待开发外，北京首元房地产开发有限公司名下还有其他若干零星资产，且该公司目前债权债务关系比较复杂。

所以此次不能以收购项目公司方式进行项目转让，而是北京首元房地产开发有限公司直接对我公司进行项目转让。

根据北京市国土资源局相关明文规定，符合下列条件项目可以进行项目转让，即国有土地使用权转让全部缴纳了土地有偿使用费并已经取得国有土地使用权证按照有偿使用合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额以上。

从本项目现状来看，前期已经支付土地款及拆迁安置费用投资已经达到了开发投资总额以上。

所以根据规定，只需将欠缴土地出让金和原土地方白菊洗衣机厂土地补偿款全部缴纳完毕，即可办理与我公司办理国有土地使用权转让手续。

我公司取得国有土地使用权证后，再以我公司名义进行立项建设用地规划许可证建设工程规划许可证消防人防绿化园林交通环保等前期手续修改及主体单位变更。

操作流程与付款梯度项目转让费总额为人民币亿元，其中包括已交纳和尚欠缴土地出让金及相应滞纳金资金占用费办理建设工程规划许可证及其他已由甲方交纳各项前期费。

原土地方价款遮挡补偿费。

涉及过户或重新办理到乙方名下各项手续具体包括座土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证，根据国家有关规定由甲方支付相关费用。

我方于正式转让合同签署之日起三日内，将第笔项目转让费人民币万元打入双方共管账户，首元将其名下海淀区北安河村北资产抵押给我方该资产须事先经过评估，保证资产总值不小于其所承诺亿元，待抵押手续完成后，第笔项目转让费归首元所有，用于立即支付欠缴土地出让金及相应滞纳金资金占用费约万元拖欠原土地方白菊洗衣机厂土地补偿费约万元和项目期拖欠城建集团工程款约万元。

首元与我公司办理完国有土地使用权转让国际机场仅需分钟车程。

人文炎黄艺术馆奥林匹克公园元大都遗址公园中华民族园等。

休闲娱乐奥林匹克体育中心地坛体育馆地坛公园续且我方取得国有土地使用权证后汉市相距余公里，是全州最偏远县，属典型老少边穷地区，全县流动人口约万余人。

年全县实现县域生产总值亿元，实现财政收亿元，三次产业结构进步优化为，农民人平纯收入达到元。

全县人口增长率控制在以内。

农村医疗卫生需求不断增长，农民参合率达到，农村医疗卫生服务体系基本建立。

县委政府“工业富县产业富民”篮图正在显现。

以上统计数据表明，该县经济稳定发展，综合实力不断增强。

项目建设自然条件鹤峰县地处鄂西山区，与最近恩施州三级医院相距公里，县域内仅有县中心医院家二级综合性医院，县中心医院为全县医疗救助和医疗技术指导中心，担负着本县及临近县市部分乡镇人民群众主要医疗救治工作。

项目建设地处鹤峰县城县县农村卫生服务体系总体发展规划，同时在鹤峰县国民经济和社会发展“十五”规划纲要也明确制定了“加强基本医疗服务体系和县中心医院软硬件建设”发展规划，该项目建设是落实该规划具体体现。

项目建设得到领导关心和支持。

年党中央国务院下发了中共中央国务院关于进步加强农村卫生工作决定为了加强农村卫生工作，年湖北省发改委省卫生厅又下达了国债项目县医院建设指导意见，提出了“整合资源，填平补齐完善功能，满足需求统标准，规范建设”要求卫生部制定下发了等级医院评审标准，对各级医院建设规模科室设置设备设施都提出了具体标准，并要求限期达标，鹤峰县委县政府高度重视卫生事业发展，多次召开专题会议，研究县中心医院建设和发展问题。

年初鹤峰县年县委常委工作要点对县中心医院工作进行了部署，于年月形成了政府常务会议纪要号文件，同意新建县中心医院住院部大楼决定，并成立了项目建设工作领导小组，还落实万元项目建设资金。

为该项目建设启动打下坚实基础。

项目建设体现了以人为本理念。

项目建设单位鹤峰县中心医院前身为县人民医院，始建于年，现修建于年代末住院楼业务用房，为砖混结构，现已成为危房，面积仅平方米，其内部功能设计落后，无电梯无中心供氧中心吸引中心传呼等功能，病房无卫生间无洗浴设施，由于基础设施设备落后缺乏，许多病人都因为县中心医院住院条件差而转向州级以上医院就诊，导致了大量患者资源外流，每年流失住院病人在人次以上。

不仅影响了医院业务发展，更为严重是给群众看病治疗带来了极大不便，增加了病人经济负担，使人民群众看病难看病贵矛盾更显突出，极不利于和谐社会建设，该项目建设是项利国利民民生工程。

项目建设必要性鹤峰县中心医院住院综合楼建设工程建设是项目建设单位快速发展和地方经济社会重要条件。

卫生部制定下发等级医院评审标准对各级医院建设规模科室设置设备设施都提出了具体标准，并要求限期达标。

而鹤峰县医疗卫生社会条件严重滞后于经济发展，现有住院部不仅功能设计落后，而且已为危房，无法为患者提供必要住院条件和后勤服务条件，尽快建设功能完善条件舒适服务优良县级住院大楼，是社会广大患者迫切要求。

根据鹤峰县卫生“十五”发展定额标准计核材料价格依照鹤峰县年市场物价标准计核年县委常委工作要点鹤峰县县委常委会议纪要第号中共鹤峰县委员会会议纪要鹤纪号项目业主提供有关基础资料可行性研究报告编制单位恩施自治州工程咨询公司国家发改委卫生部中医药管理局关于县级医院建设有关标准和要求结论与建议鹤峰县中心医院担负着全县万常驻与万流动人口医疗卫生救助任务，随着县域经济快速发展，流动人口不断增长，医疗卫生工作面临更高要求，其工作任务十分艰巨，由于县中心医院旧住院楼已经成为危房，且面积小功能单结构不合理设备设施落后，已不能适应社会发展和满足人民群众日益增长医疗卫生需求。

因此新建县中心医院医院住院大楼已迫在眉睫。

该项目建设用地位于县中心医院旧住院楼旧址，符合城市建设规划，相关环境评价土地城建规划等相关审批手续已办理完毕，其水电交通通讯等市政配套条件十分完善。

建设项目内部设计较为合理主体结构符合建设规范功能布局明确立面造型简洁明快，建设规模装修标准符合县域经济发展实际，项目切实可行。

该项目实施后，可从根本上改善鹤峰县卫生医疗硬件基础设施条件，为广大人民群众和县中心医院创造良好医疗服务环境，有利于提高其整体医疗服务水平和业务能力，对于保护人民群众身心健康，促进地方经济和卫生事业协调发展以及建设小康鹤峰都具有十分重要意义，其社会效益经济效益十分显著，建议尽快组织实施。

第二章项目建设背景与必要性项目背景项目建设符合国家政策投向。

项目建设单位鹤峰县中心医院是本县医疗卫生龙头，是全县医疗技术指