目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。“娱乐”类放在商场最高楼层，是为了带动较高楼层人流量。不同楼层设置不同主题，是希望能达到消费人流平均分布目。商品定位以经营中高档商品为主，提供完善配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。功能定位融安全新概念立体园林商城。全面导入园林绿化，强化旅游功能。传统骑楼商业文化现代版，承传百年繁华。具有极强休闲，辅以精品服饰商场经营，均强调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。但现阶段购物功能富余状况已出现。本项目作为新商业楼盘开发，可针对该区“购物功能富余休闲娱乐功能不足”情况做规划，既可满足市场需求，又可找寻本项目机会点。长安广场互补城区功能项目北面长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公区和文化中心区，本项目属于“大型购物区”范畴。本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区配套需求商场部分长安广场强调是旅游文化功能，而本项目则体现是吃穿用住“站式”消费中心，两者还是有区别互补。强调中心区城市生活和商业核心区地位，会给“大型购物娱乐区”带来更多客源和商机。目前融安商业项目营销手段落后如前文所述，将融安商业项目与柳州相比，现阶段营销手段只停留在“引发出投资商铺营销概念和个别出现返租回报以主力商家进驻带动商铺销售”阶段，是较为落后。这样，对本项目而言确是个较好介入时机利用先进地区较好营销理念结合当地实际情况，可总结出适合本项目营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。临街铺面拆迁促进租赁需求近两年融安老城区大量临街铺面被拆迁，激发了商铺经营需求或租或买。些好地段商铺会成为商家置业首选。本项目地处融安城东区商业旺地，会倍受投资者及用家注意，这种由拆迁导致商住新需求将持续定时间如建筑周期等，对本项目而言是利好因素。项目威胁分析长安城市购物广场先行，对本项目有直接威胁长安城市购物广场于本项目处于同区域，并以“长安”命名，占据品牌上优势就目前情况来看，其商业投资价值高于本项目，长安城市购物广场与本项目商业定位相似，对本项目推广，有直接威胁。消费观念限制融安居民目前收入水平较低，年人均收入据统计局统计为多元经济承受能力较弱，对价格很敏感假日消费经济还有待完善。国家政策频频出台，房产销售市场门槛提高近期国家对房地产市场宏观调控政策频频出台，银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策出台及实施，使商品房销售门槛提高，令整个房地产开发界面临洗牌局面，要求发展商具备定量开发资金，同时令销售许可时间延后。总结从以上分析可知，本项目在区位交通地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势，在项目规模周边现有商业业态因素等方面存在不足，因本项目尚处于策求长安城市购物广场先行，对本项目有直接威胁消费观念限制国家政策频频出台，房产销售市场门槛提高项目优势分析区位优势本项目所在地是融安河东级商业中心，据最新城建规划显示该区城市功能拟调整为大型商业购物区商务中心区文化中心区，其商业功能和旅游功能得到进步加强，成为融安城市生活和商业核心区。本项目地处融安商业“核心范围”，拥有先天区位优势，对目标客户群有极强吸引力。优势应用本项目是融安“高价区”，其商业地位占据融安制高点，在宣传推广方面将有利于本项目。地段优势桔香路是融安县最繁华传统商业街，其周边带是本县商贾云集商机最深厚地方，是城市未来个商业旅游重心区。本项目位于桔香路中南段，并与工商银行火车站汽车站相邻，其地段优势无可替代，市场潜力有待挖掘。优势应用研展桔香路在融安商业娱乐市场号召力，将利于本项目推广。项目可塑性强本项目占地面积约平方米，具备营造县中心大型商业楼盘条件融安县区规划将重新整合县中心区商业旅游环境，令本项目具备很强可塑空间。优势应用针对融安现有商业卖场购物功能状况，整合各方面资源，为本项目营造独特项目个性。作为新商业项目，本项目具备了相当规模，在项目功能上可以规划地比较完善。人气优势桔香路是融安居民消费集中区，本项目位于县中心区最繁华商业街上，为本项目带来大量人流人气。优势应用人流人气是今后经营最大支持相关技术经济文件技术规范经济参数等项目建设单位及设计单位提供有关资料相关市场调研数据。研究工作概况受项目承办单位饭店集团委托，海德工程咨询有限公司对该项目基本概况进行了调查了解实地考察，并根据市城市总体规划要求和市国民经济“十五”发展规划，结合该项目具体特点，对相关情况进行了分析。主要对该项目建设必要性市场定位市场前景建设规模及环境条件工程规划方案和施工安全环境保护等内容进行了研究，并对投资估算资金筹措营利能力抗风险能力社会效益经济评价等方面进行了分析，在此基础上，编锦江国际饭店新华大酒店开滦大酒店饭店冀唐宾馆大酒店饭店锦江贵宾楼从上述图表中可以看出，三五星级酒店主要分布在市中心区，以城市主干道新华道建设路两侧为密集区，但数量明显较少。饭店现状及目前存在问题震后在重建在城市形态中呈现了种相对均质城市布局。在原有规划思想下建筑需要保持间距等控制数量是相对固定，在同期规划下饭店呈现出种稀疏城市形态。在飞速发展今天，低密度建筑布局已经不能满足城市中心区商务需求。分布不合理，功能单密度低规模小。饭店位于作为城市两条最主要交通干道交汇点，地理位臵优越性，钻石级价值土地没有得到充分利用。受年大地震影响，建筑层次低建筑密度小，总体建筑密度为，主体建筑为层板式建筑，客房总套数，所能提供功能场所受到限制。另外，原生自发性零散商业寄生在主体建筑之上，楼界零散格局，分布随意，自发商业网点缺乏组合效益。档次低功能少。目前集团所属四家酒店，有家四星级和家三星级，其中饭店为三星级，受建筑物布局和规模限制，多项服务功能没有场地安排，服务品种难以增加，服务质量难以提高，旧有硬件设施体系已经制约了服务功能增加和服务档次提升，现有规模限制作用已经成为企业发展瓶颈。行为模式人流。同其它同行样，进出本饭店人流分为早中晚三个高峰期，据统计，在高峰期进出人流量达到人次分钟，而如此拥挤人流只能通过约米宽人车混行道进出，既拥挤也不安全。人们只能是穿越逗留，来去匆匆，缺乏多样性社会活动。车流。随着社会经济不断发展，公有和私有车辆不断增加，据统计，市新登记车辆每天达到部，如此计算，每年就是近万部，如果每天进出本饭店人次按人次，且每两人使用部车计算，每天就有部车辆进出本饭店，狭小停车场地早已不能满足需要，而车辆通行不畅矛盾尤为突出，比如主门前回转车道，极洽谈协商之中。财务经济指标财务指标汇总表项目序号指标名称单位数量备注财务评价项目总资金万元动态投资年均营业收入万元平均年年平均成本万元平均年年增值税及附加万元平均年所得税万元平均年年均税后利润万元平均年投资利润率投资利税率财务内部收益率税后基准率财务净现值税后万元基准率投资回收期税后年含建设期不确定性盈亏平衡点生产能力第二章项目建设背景及必要性项目建设背景早在上个世纪年代，在吴良镛先生提出“大北京经济圈计划”中，地区就被确定为东部重化工港口物流旅游休闲功能区。随着市经济快速增长，市在能源化工港口物流旅游开发商务休闲等行业有了长足发展。特别是随着曹妃甸工业区南湖生态城开发建设，城市形象投资环境得到明显改善，国内外大批企业投资人纷纷把目光聚焦到这块热土上。频繁商务洽谈旅游度假种类繁多展览活动带动了市服务性行业蓬勃发展。同时也对市服务性行业提出了更高要求。机遇和挑战是并存，面对机遇同时也就迎接着挑战。饭店集团与时俱进，紧抓机遇，着眼于未来。结合当地行业现状，率先提出了创建真正白金五星级酒店，发展综合体建筑，打造服务业新篇章方案。新饭店集多种功能，多种特点于身，是个既有分工又有联系，互为补充，相互统综合体。它不仅具有明显区位优势，强大市场优势，而且自身硬件设施先进且经得起时间考验，软件服务品质能赢得客户青睐，更重要是它在服务业领先地位和对整个经济带动作用。这切将使得新饭店成为市名副其实地标式建筑。项目建设必要性与周边城市之间经济及拥有高档酒店数量对比唐山石家庄天津市秦皇岛市大连市五星级酒店数量四星级酒店数量三星级酒店数量五城市三星级四星级五星级酒店数量对比星级石家庄天津市秦皇岛市大连市五星级酒店数量四星级酒店数量三星级酒店数量唐山石家庄天津市秦皇岛市