阳南屏东渡组成，其中合阳城镇人口人，城镇化水平。南屏城镇人口人，城镇化水平，东渡城镇人口人城镇化水平。从现状可以看出，合川主城内，核心区城镇人口大概有万。中心城区规划目标。人口规模至年，合川区中心城区城市人口发展到万人至年，合川区中心城区城市人口发展到万人远景到年，合川区中心城区城市人口按万人控制。核心区远期城镇人口万，其中合阳万，南屏万，东渡万。六合川区商贸教育商贸辐射力强，高校发展较快。合川区是川东北渝西北重要年年年年年，第产业第二产业第三产业合川区工业投资分析合川区，单位万元。工业投资同比增长工业投资同比增长年年年年年年虽然经历了金融危机，但建设与改造投资在年仍大幅增长，达到，说明通过固定资产投资建设仍是经济发展重要手段。工业投资占固定资产投资，说明合川区工业发展较为迅速，工业会成为合川区新经济增长点。合川区年三大产业分析合川区，单位万元第二产业占总，说明合川区工业处于较快上升期。第三产业占总，比重较小，说明房地产业仍有较大发展空间。农业占总，这在重庆各区县中基本是此比例，说明农业处于正常发展水平。二合川区经济发展规划经济增长和经济结构。“十五”期末达到亿元，三大产业结构调整为，人均地区生产总值达到美元全社会固定资产投资五年累计达到亿元以上社会消费品零售总额达到亿元。城镇化水平。城镇建成区面积达到平方公里城镇人口达到万人城镇化率达到非农产业就业比重达到。人民生活水平。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到元和元以上。二合川区城市规划合川区简介地处重庆西北部，距重庆主城区公里，是重庆市规划建设区域性中心城市和“小时经济圈”重要板块。幅员面积平方公里，辖个镇，个街道办事处，总人口万。其中，主城区面积平方公里，常住人口万。境内有钓鱼城和涞滩古镇等国家重点风景名胜区。省道省道渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西，草街利泽航电枢纽建成后，千吨级货轮溯江而上可达四川广元，顺流而下可直航上海。距重庆江北国际机场公里，仅小时车程。二合川区城区解读现状合川区主城结构就是三大片区，既合阳片区南屏片区和东渡片区。合川区老城区位于合川区城区北部，南临涪江，东靠嘉陵江。是合川区目前中心城区，最大城市功能组团，设施比较齐全，交通便利，主城区面积平方公里，常住人口万。近年随着城市建设速度加快，工业用地居住用地等城市用地需求剧增，现状建成区范围不断向南屏扩展。南屏片区位于合川区城区南部，与老城区隔江相望。地势平坦，背山面水，其中近二分之面积为已建用地，主要集中在南屏西部，用地性质以居住商业为主。以合川区区政府所在地块为依托，兼有部分居住和商业功能，地势平坦北临嘉陵江和涪江，自然生态天桥。水上交通规划四个游憩码头，通过水上娱乐联系合阳及东渡片区。停车系统结合主要步行区域及人流集散空间规划处社会停车场。大型公共设施要求配套停车场居住建筑按每平方米设置个停车位，公建每平方米设置个停车位标准执行，城市中心区应采用上限值，并宜建地下停车库或停车楼。规划四车道及以上城市道路平面交叉口双向均设置展宽段。三白鹿山片区白鹿山简介虽名为其山，却并不险峻，也不幽深。六十年代，南江地质大队扎根于此，从山脚到山顶，建了许多房屋，占了半边山。所以白鹿山又叫“南江大队”。规划情况目前白鹿山片区正在进行滨江路段整治工程，完工后将形成个南城滨江景观带该区域多为年代砖房，人口密度较少，目前是合川休闲旅游地带目前白鹿山片区已经建成座立交桥通往涪江二桥南城区府已经高速路，并且现在白鹿山还在不断完善市场设施和道路交通。四地块经营适宜性分析本项目地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可做如下判断最适宜项目住宅小区。本项目地块面积较大，区位合理，具有较好江景资源优势，可享受城镇居家之便利，却不受城市繁华干扰之苦，是闹中取静居家休养之理想场所。所以该地块最适宜住宅小区开发。可适宜项目商铺酒店。本项目地块地处合川区高速出入口之要道，但不是唯，同时，处于涪滨南路，具有经营滨江商业和酒店必备因素人气旺。因而该地块除最适宜于住宅开发外，也可适宜于商用物业开发但目前商气不旺，需培育商业氛围，但不宜大规设备区三个区域。比例品牌占。时尚占。数码区。二层规划纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮流三个区域。比房者手中取回商业铺面经营权，年回报利率定在。零售产权，分零租赁运作模式将商业裙楼按层分隔成不等小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租，产权和经营权直接分散到客户。自留产权，整体租赁运作模式将商业裙楼作为资产，统招商经营，年内不推向市场进行销售。三种运营模式比较结论根据项目情况分析，第种模式适合本项目商业裙楼。模式主要特征优劣势分析适用物业优势劣势零售产权整体租赁三权分离所有权经营权使用权售后展。塔楼作为住宅，在设计上没有考虑居住功能完善，特别是生活阳台设置等。产品相对与居住型消费者缺乏吸引力。当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度降低对本案形成了定负面影响。三项目机会路目前开始改造，取消单行道限制。改造后本案以前商业死角情况将得以消除。对招商工作开展有促进作用。区域内大型商业楼盘陆续启动，招商成功，区域商业面貌可能出现根本性改观，为本案商业带来机遇。国际等项目将拉升区域项目价格，为本案价格提供支撑。本案如能建立相应优势，则可能获得较好市场反应。本案区域是西部市规划区域，商务氛围浓厚。四项目威胁西部市商业物业开发量近年持续上升，在市场容量有限商业企业资源有限情况下，商业物业对消费者商业企业争夺日趋白热化。四商业裙楼定位策略商业裙楼意义利润重要来源项目增值举措展示价值与裙楼平台园林结合，营造商务休闲共享空间四大公共空间体验时尚都市体验主题特色店吸纳西部市最顶级品牌商家，营造西部市消费制高点，抬高项目定位如宾利西部市店春天哈根达斯亨利表行等有会员制或俱乐部服务成立西部市首家游艇俱乐部或华侨俱乐部，同时招募“时代英雄”入会，重要城市商家入会等提供店铺装修设计顾问服务四大公共空间体验文化体验个性化装修有会员制服务对精神食粮全新体验世界知名建筑传统文化饮食旅游汽车烟酒类等品味主题文化区四大公共空间体验休闲娱乐体验消解购物街单功能，实现真正休闲驻足功能“商业家乐福”概念，业态丰富，最大限度聚集人气形成共同兴趣人群聚会交流地点影院商务主题吧贵族女人馆康体会馆等商业四大空间体验异国饮食文化统品位，体化装修西部市异国风情街，日本料理意大利批萨韩国烧烤各国风情水吧等集成空间裙楼平台园林商务吧商业裙楼定位国际时尚消费区购物中心产业经营比例零售娱乐餐饮定位支撑商业圈是谁在消费在商业圈大约有消费群体是白领阶层，他们消费特征是追求时尚，享受生活，与金钱无关消费。商业圈是谁在经营零售业家乐福太平洋百货等医疗省市人民医院金融中行工行等大型银行机构，同时还有部分知名娱乐末，已实现销售余套，销售额超过亿元，资金回笼多万元，目前正以每天套速度进展，总体销售形势片大好。副楼也将于月底推出销售，目前已有余组客户储备，预计销售期为个月。本项目楼为群房，设计用途为商业，总面积为。项目公司西部市房地产开发有限公司成立于年月日，由公司注册地英属维尔京群岛独立投资设立外商独资企业，注册资本万元人民币，已到位万元，经营范围包括在西部市范围内从事房地产开发经营和新型建筑材料研发制造等，公司注册地址为西部市。公司现有员工人，具体有工程部商务部营运部开发服务部财务部和行政部。组织架构图如下启示依托周边规划并结合本案立地条件，本项目可塑性强，未来发展潜力较大。二市场分析与预测年，对西部市房地产市场而言是变局迭出年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融双重规范象两只大手，重重地拧着房地产行业水分。但同样政策却出现了冰火两重天局面。年住宅价格猛涨销量大增，甚至举消化了积年空置住宅商品房，住宅类开发商是春风得意。而商业地产市场就显得相对冷清，投放量放大程度较高，空置面积上升，供需矛盾日渐突出。年竣工销售率为，年竣工销售率低到了。从年商业地产需求突然放量，到年商业地产大面积竣工，以及年空前发展，形成商业地产相对过剩。至年西部市市区累计供应商业用房面积万平方米，同比增长，销售面积万平方米，同比增长，这说明年西部市商业用房市场