.报告说明总体评价.行流动性保持人民币利处于停产状态，污染小光华大道施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少企业职工外，没有其它类型居民，商业人口服务业人口及企业单位居民极少。项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建市政工程仅光华大道西延线温江段项，路面现已推平，正在铺设两侧管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名“仲华养生园”。地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。医疗教育设施附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。项目地块优劣势分析优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好居住环境。项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发趋势，同时也给设计师留出了设计空间，便于组团规划与配套设施完善。紧临光华大道，距成都市区三环路仅公里，交通条件极为便利。光华大道高标准建设以及规划沿路两侧米绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为种享受。项目地块位于涌泉镇未来规划中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候形成，同时避免重复投资带来重复性浪费。地块内有近三公里长河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化成本沿河河漫滩有利于营造亲水休闲空间。项目地块所处区域为房地产开发处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象完整性。“住在温江”成都房绿化率高度限制米车位比例项目开发周期年开发总成本亿元营业税及附加未计入每平方米单位成本元平方米项目销售收入保守估计亿元般估计亿元乐观估计亿元总投资利润率保守估计般估计乐观估计权益资本利润率保守估计般估计乐观估计净现值单位万元保守估计般估计乐观估计内部收益率保守估计般估计乐观估计盈亏平衡点保守估计般估计乐观估计结论与建议本项目用地区位理想有相当发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好宏观利好前景，具有良好投资价值和可观经济效益。当然本项目也存在定风险，建设单位如果能有效地采取措施规避分散消除或转移风险并达到自身资源能够承受程度，该项目具有相当可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在年上半年开工建设。第章项目介绍项目背景及地块现状项目背景温江位于成都市西面，上风上水，光华大道西延线开工建设以及成都市高新西区开发建设为温江房地产开发带来了极大利好。市政府虽然未进行正面引导，单已暗含借机带动温江跨越式发展之意。温江县本地政府将房地产业作为带动温江经济和聚集区域人气支柱产业，主持召开了“住在温江成都房地产高层论坛会”健儿教授课题组高性能低膨胀陶瓷材料及其产业化项目获得国家科学技术进步奖二等奖，这标志着学校科研工作迈上了个新台阶。因此，在景德镇已经形成以景德镇陶瓷学院为首完备陶瓷研发体系和丰富陶瓷设计创意资源都将为中国陶瓷设计创意产业园发展提供厚实支撑。三经济因素分析陶瓷设计创意产业发展应围绕产业价值链展开创意产业价值链由五个部分构成内容创意生产制造营销推广传播渠道消费者。陶瓷设计创意活动所创造陶瓷设计创意产品，构成了陶瓷创意产业内容创意。而陶瓷设计创意产品价值实现，还必须依赖价值链上其它环节。生产制造。江西省现有陶瓷企业余家，生产日用瓷建筑瓷陈设瓷工业瓷旅游瓷等各类企业均形成定规业必须懂得尊重知识，珍惜人才，珍重知识产权。中国实际上是不缺人才，中国也不缺创造性智慧，缺只是发挥人才环境和激发这些创造性智慧条件。而打造中国陶瓷设计创意产业园就能给提供这样个平台来培育优秀陶瓷设计人才，从而推动解决中国陶瓷行业多年来低投入低利润卖资源无品牌恶性竞争循环现状。三弘扬与发展中国陶瓷文化有效途径作为在英语中与瓷器同名国度，中国在人类制瓷史上作出了突出贡献，积淀了丰厚陶瓷文化传统与资源，是世界陶瓷文化杰出代表。陶瓷创意产业充分发展，不仅可以通过产业市场运作，加速该中国陶瓷文化资源整合与利用，陶瓷创意产品生产过程本身就是对陶瓷文化发掘研究继承与生产，而且可以以陶瓷创意产品为载体，向全球消费者弘扬传播悠久灿烂中国陶瓷文化。同时，文化繁荣也离不开与外界沟通与交流。中国陶瓷文化历史发展经验与教训已经证明，如果我们不能以开放与兼收并蓄心态去发展我们产业，我们与其他地区距离将越来越大。由于创意产业具有知识经济开放性流动性特点，通过陶瓷创意产业这个产业平台也可以进步加强中国与世界陶瓷文化交流，不断汲取中外陶瓷文化精华，为我所用，不断丰富和发展中国陶瓷文化。四“千年瓷都”向“世界陶瓷创意之都”成功升级需要景德镇因瓷而立因瓷而兴，并以单陶瓷产业支撑了该城市千年发展，这在世界城市发展史上也属罕见同时，也造就了景德镇独无二城市特色，陶瓷元素在城市文化经济社会生活中无处不在。但大量低价倾销优质自然资源和品牌价值使得景德镇已经由“千年瓷都”变为“资源枯竭型城市”，景德镇如继续走别人那种劳动密集型资源消耗型规模生产路径是不可取。发展陶瓷创意产业，可以突出并强化景德镇陶瓷特色。充分挖掘景德镇陶瓷文化资源，并与其他经济产业合理嫁接，宽泛地关联，使陶瓷创意成果植入区域经济内部，通过众多陶瓷创意产品营销服务，建立新型“大陶瓷”产业结构，发展“大陶瓷”经济，促进区域产业发展体化，优化产业布局，并延伸产业链，实现产业优势互补和错位发展，提升区域形象和亲和力，增强城市竞争力。五景德镇陶瓷学院陶瓷创意设计“产学研”平台提升迫切需要景德镇陶瓷学院是中国唯所培养陶瓷专业各类专门人才高等学院，同时也是面向量增速明显减缓。以建陶为例，年全国瓷砖产量为亿平方米，仅比年增长了，增速与年平均水平相比回落了个百分点，这也是年以来瓷砖产量增长速度最低年。仅从堪称行业晴雨表第届陶瓷工业展展览规模和人流量较上届下降了近统计数据就可见斑，直观地反映出我国陶瓷行业自年下半年以来遭受了较大冲击。种种迹象表明进入年后陶瓷产业正从“寒冬”恐慌中日渐复苏，房地产升温国家拉动经济成效开始显现，国内市场已呈现回暖复苏积极迹象。但复苏不代表我国陶瓷行业已摆脱危机。陶瓷企业如果仍然走过去粗放式无品牌和抄袭别人知识产权发展模式，那么即使由企业度过了这次危机，也必然难以获得长久发展。人们常说“有风险地方就有机遇”，陶瓷产业完全可以借助这次金融风暴引起行业洗牌机会，响应国家发展创新战略号召，改变过去靠廉价劳动力廉价自然资源来发展模式，依靠创意设计和品牌建设，形成具有自主知识产权自主知名品牌产业发展模式。在这个新发展模式中，创意设计发展是关键，而中国陶瓷设计创意产业园建设将对陶瓷行业创意设计发展起到重要作用。二解决陶瓷行业恶性竞争关键因素由于我国陶瓷行业发展非常迅速，而且大多数厂家以生产中低档产品来进行资金积累，在设计上投入不足，从而形成了个恶性循环怪圈大量企业产销低档产品，利润微薄，利润少则无法投入更多资金去设计开发，设计开发不够就只能靠抄袭和模仿，产品缺乏创新性和时尚性，花色品种更新速度慢格调单，产品只能走低端路线。与此形成鲜明对比是国际陶瓷巨头注重设计，产品款式新颖个性化强，始终走在时尚最前沿，成为被模仿对象。从数量上来说，我们