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气候气象气候特征天津市位于中纬度欧亚大陆东岸，是东亚季风盛行地区。

其主要气候特征是四季分明，春季多风，干旱少雨夏季炎热，雨水集中，秋季天高气爽，冷暖适中冬季寒冷，干燥少雪。

般以平均气温低于为冬季，以上为夏季，之间为春季和秋季，依此标准计算，冬季最长为天左右月下旬月上旬，夏季次之为天左右月下旬月上旬，春季较短为天左右月上旬月下旬，秋季最短仅有大左右月上旬厅象雨后春笋出现，但经营状况良莠不齐。

新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为闻名。

但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向客户以年轻人为主，经营特色不突出，效益般。

咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛咖啡经营状况较突出。

档次较高健身俱乐部在家左右。

第三章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华地区，也是商业发展重要地段。

有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。

由于可视性较好，各条通路均能看到项目内部状况。

自然环境项目核心地带是个占地平方米花园，周围矗立着栋各具特色欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静环境。

人文环境该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。

例如位于花园路号幢带有庭院欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名实业家章瑞亭先生旧居。

类似建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。

以上这些都为本项目注入了文化历史因素。

市政配套该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。

地块规模地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体社区，加之具有浓厚历史文化底蕴建筑群体，可持续发展空间可观。

政府支持天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注和配合，都为项目成功开发提供了有效保障。

二劣势分析周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目客流。

紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量中低消费人群，必将影响本项目品质。

周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大停车场，但短时间内还是会影响来本项目高端自驾车客群。

三机会分析本项目内建筑很多都有近年历史，历史底蕴比较浓厚，建筑风格比较明确，有利于项目开发。

天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目之。

市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予大力支持。

天津市制定了对本项目相关优惠政策，利于本项目开发和运作。

本项市可支配收入和消费性支出情况横向比较而言，天津市虽然与国内其他线大城市收入及消费水平有定差距，但发展速度较快请见上图，例如年至年，天津城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。

年天津综合恩格尔系数居民人均食品支出占消费性支出比重为，按照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康，进入了比较富裕阶段。

国内外游客数量年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长旅游创汇收入亿美元，同比增长。

同期天津市接待国内旅游人数万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长，创历史最好水平。

二天津市各物业市场发展情况商业物业市场年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达到万。

年至年间，物业累计总量年均增长，增量年均增长更达，市场供给迅猛增长。

新增供应方面，年至年天津市进入了个供应高峰。

在大型和外资年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出情况天津北京上海重庆广州亿元城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业推动下，天津市商业物业年均增长超过万。

年到年间将有约万商业物业向市场交付。

通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料调研，天津市商业物业市场主流销售价格集中在元区间，主流租金集中在每天元至元区间。

酒店物业市场天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客房间，占全市客房总量。

天津五星级含准五星级酒店共计家，可提供各类客房间，房间数占全市。

根据市政府规划，在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四星级以上酒店，其重点会分布在滨海新区和城区贸易商务频繁商务区。

天津市五星级程或费用名称合计期工程期工程期工程期工程期工程开发建设投资建筑安装工程费土地费用含契税前期工程费用基础设施建设费公共设施建设费开发期税费其他费用开发间接费管理费用销售费用不可预见费用开发期利息经营资金项目总投资二投资计划与资金筹措投资使用计划为准确计算项目现金流，每期工程每项投资费用分别安排投资使用计划。

遵循下述原则建筑安装工程费用，根据每个单项工程从开工到竣工验收每个季度工程进度完成投资付款比例等要素安排用款计划土地费用使用计划。

前期费用在每期工程开工前两个季度平均用款基础设施费用在每期工程竣工前个季度分别按和比例用款开发期税费，本项目开发期税费首先用于项政府高端对接促进全球华商强与世界强企业和相关国际组织交流合作。

由世界杰出华商协会每年评选发布“全球华商强”上榜企业家，自动成为俱乐部终身会员。

“华商强俱乐部”每年将举办系列丰富多彩高端经济文化活动。

主要包括以推动华商强国际合作为核心“华商强财富全球行”以促进华商强与我国地方政府合作为核心“华商强财富神州行”以传播华商强企业家商业智慧为核心“华商强论坛”以提升华商强企业全球影响力为核心“华商强与世界强对话会”等。

华商俱乐部强会所“湖南会所”总体规划为是个集七星级酒店江上旅游江上运动游艇航空俱乐部，湿地公园温泉理疗为体国际休闲度假中心。

七星级酒店面积万平方米，层米高，提供至间客房，在大泽湖建立个能与迪拜帆船酒店相媲美七星级酒店。

中央商务区中国美旗集团世界领先“非加价”流通模式包括商贸办公金融等，项目占地亩，总建筑面积万平方米。

率先引入国际前沿“非加价”流通模式，即流通平台长期免租金对入驻商开放提供融资授信服务和免费电子商务平台，并且流通平台不对入驻者“抽点”。

由流通平台对入驻者提供金融授信服务是先进运营模式。

长沙市流通业将真正跨入工贸物流金融体化现代供应链信用金融时代。

高尚住宅区借鉴世纪金源湘江世纪城项目项目占地面积亩，建筑面积万平方米。

项目总体规划思路结合四条南北主干道三环线南西路星月路湘江大道引入并在项目内规划二条和原有东西刘家塘路和吴家冲路形成个地块总体规划，成为心廊三公园，轴城市综合功能区。

项目规划模式本项目利用三个主题公园中央公园东区休闲文化园和西区体育公园，用条公里观景长廊连串成条都市景观轴并将中央商务区酒店商业广场和湘江沿岸风光带融为体，同时利用项目独特米架空层创建立高长沙市城市品位。

中华百家姓姓氏文化主题公园和世界杰出华商协会世界华商强俱乐部“湖南会所”。

创新流通平台万平方米国际采购与区域物流中心华中基地中国美旗集团“非加价模式”。

万平方米滨江滨湖高尚住宅区。

三承办单位湖南九龙经贸集团有限公司中华萧氏总商会世界华商强俱乐部湖南会所四项目选址长沙湘江新区大泽湖地块，项目占地面积亩，其中大泽湖水面控制区域亩。

项目建筑面积万平方米。

五项目经济与社会效益经济效益项目总投资人民币万元，项目总收入万元，经营成本万元，经营税金及附加万元，土地增值税万元，实现利润总额万元，应交所得税万元，税后利润万元，项目经济效益好。

社会效益在长株潭两型社会试验区战略机遇期先行先试，社会效益巨大第二章项目建设意义随着长株潭“两型社会”综合配套改革试验区和长沙大河西先导区建设推进，尤其是长沙湘江综合枢纽开工建设，湘江两岸交通联系更加密切了，望城县“江两岸”空间发展格局已经形成，给望城新轮发展带来了千载难逢历史机遇。

望城沿江两翼展开，发展空间广阔，山水洲城具备，有良好发展基础。

为实现由“融城”到“建城”“变城”转变，望城县提出了高起点高标准建设“湘江新区”构想。

对此，长沙市已明确将“湘江新区”列为先导区重点建设五大片区之。

百家姓文化产业城位于湘江新区望城县星城镇金星大道东侧潇湘大道景观线北延线西侧，大泽湖周边地区。

项目建设是望城县建设新城区重要举措，适应了人们追求独立宽松安静便利环境优美居住要求，改善了居民居住环境，提升了城市品位，本项目开发对促进望城县乃至长沙市经济发展，人民生活水平提高，基础设施改善都起着积极作用。

第三章项目规划项目规划方案项目规划占地面积亩，总建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商业写字楼酒店万平方米，公建配套万平方米。

该项目规划建设为融居住商贸办公金融酒店休闲等为体城市综合功能区。

项目共分为个三个功能区其中区为高尚居住区，区