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”民国二十七年公元年七月十七日，东北风大作，海溢。

侵潮高程米郭局，全县受灾严重。

志载“九四七年七月二十八日，渤海及日照沿海大海潮，无棣利津沾化沿海潮水上陆四十里，三十日始转平缓，郭平乡三个村被淹，高田乡五个村个海铺被淹，所存万斤盐亦被冲溶，柳堡盐务所以东禾苗大部淹废，房屋多被冲倒，余人被水包围，大饥。

”建国以后至年，风暴潮灾达年次，平均年多发生次。

其中特大潮灾次，建国后潮灾面广且危害严重有年年年盐场防潮堤盐场防潮工程始建于年和年，自马家山子村北起，沿西潮河右岸东北行至渤海，环饶渤海岸东至套尔河，折向南到郝家沟，沿郝家沟北堤西南行至付家台子，全长公里，为梯形土堤，设计堤顶高程米，堤顶宽米，临海面边坡，在地面高程米以下者为，在地面高程米以上者为，背海面边坡均为。

但因已运行多年，加之年两次大潮和雨潮剥蚀老化损坏严重，残破不堪，其现状防潮能力甚低。

四套尔河防潮堤套尔河防潮堤建于年，南起无棣东风巷，沿套尔河左岸北行至滨州港，全长公里，为梯形土堤，设计堤顶高程米，堤顶宽米，结合交通建设，堤顶为沥青混凝土路面，临潮面边坡为，背潮面边坡均为。

因建成较晚，加之标准较高，现运行良好，发挥了显著防潮和交通效益。

第二节已建防潮工程作用及管理情况已建防潮工程作用至今为止，已建防潮工程对风暴潮抵御作用越来越大，使受淹面积逐渐减少，对保护人民生命财产，保护沿海产业起了很大作用。

年月日至日发生特大风暴潮历史记载少有，该风暴潮使沿海全县遭灾，尤其盐场鲁北化工厂以及无棣虾场损失严重，但受淹面积及被水包围村庄比年及年特大风暴潮时减少以上。

根据实测潮位资料分析，渤海沿岸最高潮位年平均值在米，已建堤顶高程渤海沿岸为米。

已建防潮工程起了防御和缓冲风暴潮作用。

二已建防潮工程管理情况防御风暴工程是属于社会效益，由于部分工程建在远离人群海边，对管理人员来说，有很多难以解决问题，而对防御对象风暴潮出现来说，则是突发性短暂性非正常性，它出现可能三年五年十年二十年甚至五十年才遭遇次，高潮时间短则二小时，长不过二天。

管理机构若没有其他正常性工作，就难以建立正常管理制度。

已建防潮工程管理状况，大致可分为两种类型。

第种是由政府修建，属于社会效益防潮工程。

如漳卫新河盐场现有防潮堤，都是由国家投资修建防潮工程。

但工程由于资金困难，年久失修，雨淋潮袭，标准大大降低。

第二种属于行业和地方投资修建，如无棣盐场防潮堤，是为保护企业正常生产而建防潮工程，管理维护较好，能保证防潮工程所起作用。

吸取已建防潮工程管理经验教训，今后新建防潮工程管理，定要与受益单位挂勾，以保证防潮工程有建有管，充分发挥工程作用。

第三节主要入海河道及港口濒临渤海，海岸线长公里，入海河道较多。

直接入渤海主要河道有漳卫新河马颊河德惠新河和套尔河条。

港口有东风港和滨州港，吞吐量分别为千吨和万吨，均位于套尔河口。

第四章防潮工程建设必要性第节风暴潮灾及其危害性濒临渤海，海岸线全长公里，是渤海湾最严重潮灾区。

历史上济损失高达亿元。

总之由于受地理位臵自然环境条件影响，连年遭受海潮侵袭，因缺乏必要防潮设施，随着滩涂资源开发和经济发展，兴建防潮堤工程，振兴无棣经济，已成为当务之急。

第二节编制依据“海上山东”建设发展规划二渤海碧海行动计划三国民经济和社会发展第十个五年计划四山东省防潮堤工程规划报告五堤防工程设计规范六山东省防潮工程若干技术问题暂行规定。

第三节工程规模新建防潮堤长公里，其中临河防潮堤公里，临海防潮堤公里。

保护范围内包括两个乡镇，土地总面积万亩，个村庄，万亩耕地万人口万公亩盐田万亩滩涂，国家大型企业十余家。

第四节规划标准重现期为年遇二工程等级根据山东省防潮工程若干技术问题暂行规定为Ⅱ级。

三地震设防烈度依据中国地震烈度区划图，堤址处地震烈度为Ⅵ。

四防潮水位根据水文分析结果，设计防潮水位采用米黄海高程，频率为。

第二章综合概况第节气象与水文属暖温带半湿润半干旱季风气候区，四季分明，光照充足，有利于农作物生长，季风进退明显，冬季气温较低，雨雪稀少，天气寒冷春季风多风大，气候干燥，回暖快夏季受海步释放，强劲租金走势使些实力雄厚公司表现出籍公司及外籍人士喜爱。

尽管现在尚处于全球经济第二章，酒店式公寓市场状况。

研究酒店式公寓分类区域分布特点供需状况以及价格走势。

第三章，酒店式公寓产品分析。

结合客源状况产品特色和经营管理三方面进行研究。

第四章，前景展望。

本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓发展前景。

概论酒店式公寓市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门管理公司统上门管理，既有酒店性质，又相当于个人“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓雏形在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。

年童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。

与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积单价日上海北京从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积租价更具竞争力。

这样，顾客可以付较少钱却能住得更加宽敞舒适。

而且不少酒店式公寓设备更加家居化，精心考虑长期住户需求，相比酒店，设施更加完备，故其有定价格竞争优势。

由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓长处，既有定“居家”生活氛围，又有高档酒店良好环境和专业服务，而且租金更加合理。

因此，备受中短期租务需求白领商务人士和异地旅游人士青睐。

然而，酒店式公寓也有自己竞争劣势。

酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性不能得到充分保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。

随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。

从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓平均租金和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。

在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。

二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和进入该行业渠道不同，决定了不同档次不同类型酒店公寓，因此也满足了不同市场需求。

高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。

它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司中高层外籍管理者，以长期租赁为主。

中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性物业，他们是市场主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人需求。

此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。

普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。

此类物业与前两类概念界定根据目标客户和物业特征，上海酒店式公寓大致可以分为两类类是“小户型酒店式公寓”，此类物业可算是上海商住两用小户型二代产品，其代“单身公寓”于年末大量上市，当时也曾引起市场极大关注。

而小户型酒店式公寓更是以“小户型低总价和酒店式服务”作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领年轻购房群和投资客。

比较典型楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。

另类即从年代初期开始，伴随着上海对外贸易增多，以“上海商城酒店式公寓”为代表物业类型。

这类物业主要为在上海从事商务活动外籍人士提供国际化居家服务设施。

从最初“上海商城”，到目前以品牌优势取胜“雅诗阁”，形成了上海房地产市场独具特色物业类型。

以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售后，并不是由高水准物业管理公司提供统管理，并且大都还没有交房，承诺服务兑现状况未知。

三酒店式公寓主要特点及市场竞争分析主要特点酒店式公寓具有如下鲜明特点提供完善服务和管理现时酒店式公寓借鉴酒店服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务包括室内清洁干湿洗衣等安全服务小时客房服务，小时保安等交通服务机场接送出租车预定停车设施等等。

比酒店更进步是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现种家庭式服务，例如小时送餐社区聚会幼儿看护等等。

酒店式公寓物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较般公寓更完善，服务内容更多。

家庭式居住布局与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要是它在定程度上提供了家庭式居住布局。

与酒店标房不同，酒店式公寓功能空间比较齐备，般客厅卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离等