资敏感性分析，为投资决策提供依据，为项目运作保驾护航本案从城市战略背景及项目资源分析，我们将本案定位为概念，也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目，即融合商业商务商住和居住为体的大型地产项目。市场竞争十分惨烈，销售基本陷入停顿状态。进入年以，来商业地产平均销售率不足。阿克苏市住宅开发，近些年直保持平稳水平，年开发量估算在万平米左右，年销售量在万平米左右，供需基本保持平衡。住宅开发基本上集中在三个板块中部板块中部板块南到团结路北接新华路东到塔北路西到北大塑料化工纺织机械食品能源农副产品加工门类齐全初具规模工业体系。城市建设日趋完善。近年来，全市总投资亿，加快了城市基础设施建设步伐，完善城市综合服务功能，强化市容市貌管理。全市现有出租车辆，公交车辆城市绿化覆盖率达，广播电视人户率达，电话普及率达。阿克苏市先后荣获了全国双拥模范城自治区文明城市和自治区卫生红旗城市自治区园林城市全国园林绿化先进城市全国卫生城市中国人居环境范例奖等荣誉称号。在今后年中，阿克苏市将全面加快建设新区改造老区步伐，以绿化净化美化香化为重点，形成主两次中心格局。届时，市区人口规模将达到万人，城市也将成为建城区面积达平方公里，基础设施配套，综合服务功能完善，生态环境良好花园式城市。这期间，将重点实施完成十大建设任务，总投资约亿元，涉及集中供热垃圾无害化处理路桥天然气管道西部防护林文化教育场馆公园公交旧城改造多浪河风景带生态系统工程等。到年，再投资亿元，城市人口达万，用地规模达平方公里。届时，阿克苏市将达到城市功能合理环境舒适优美社会进步文明经济富裕繁荣生态型花园式现代化都市化城市，成为南疆中心城市。阿克苏地区经济概况年地区完成全口径生产总值亿元地方亿元，农师亿元，石油开采业亿元，比上年增长，其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长，在第二产业中，工业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。在全口径生产总值中，地方生产总值亿元，比上年增长，其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全口径人均生产总值元，增长，其中地方人均生产总值元，增长。“十五”期间，地方生产总值年均增长，比“九五”期间增速提高了个百分点。产业结构继续优化。年，在地方生产总值中，第产业对经济发展贡献率达，第二产业对经济发展贡献率达，第三产业对经济发展贡献率达。地方生产总值中二三产业结构分别由年调整为。部分原材料能源和生产资料价格涨幅较高。居民消费价格总指数涨幅趋缓，年阿克苏市居民消费价格总指数下降个百分点，库车县租房和生意人为主香港巴扎和南城市场商户为主。从区域战略发展角度而言，由于四面临街，地处城市中心，具备极强商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模市场，具备成为阿克苏新商业和居住中心地位。本案五面临街，其中塔北路团结路处于阿克苏市重点建设“五纵四横十湖”战略带上，具备长远发展潜力。内部因素企业发展战略和核心产业定位价值和意义本案对鼎隆置业房地产开发公司意义重大，从公司未来几年发展战略而言，拜城城市规模小市场空间有限，尤其是经过这几年开发后，主力市场消费潜能基本消化殆尽，市场消费潜能培养需要时间积累，从近几年发展情形看，本地开发已不具备多大潜力，寻求新市场，转移开发资源成为企业战略层面上必须面对现实。市场战略布局价值和意义房地产企业竞争核心要素不外乎土地资金技术和品牌，其中土地是根本，犹如生产型企业原材料，没有土地储备何谈房地产开发。从公司长远发展层面考虑，必须考虑土地储备。尤其是对重点区域市场阿克苏市无疑是阿克苏地区重点区域市场，想在阿克苏地区发展，阿克苏市业绩至关重要。其次，在阿克苏进行项目开发，对市场合理布局提高市场覆盖率提升品牌形象分散过分集中开发降低经营风险扩大社会影响力等都具有重大作用。公司未来利润增长可持续经营价值和意义该项目分五期开发，每年可为企业带来近万净利润，对公司未来利润增长意义重大。其次，从本案影响力和可持续开发因素而言，作为阿克苏规菌作为种绿色食品日益受到各国人民重视，香菇特点香菇学名毛柄金钱菌，因其菌柄细长，似香菜，故称香菇，属伞菌目白蘑科香菇属，是种菌藻地衣类。香菇是秋冬与早春栽培食用菌，以其菌盖滑嫩柄脆营养丰富味美适口而著称于世，并具有很高药用食疗作用。据测定，香菇氨基酸含量非常丰富，高于般菇类，尤其是赖氨酸含量特别高，赖氨酸具有促进儿童智力发育功能。香菇干品中含蛋白质，碳水化合物，粗纤维达，经常食用可防治溃疡病。最近研究又表明，香菇内所含种物质具有很好抗癌作用。香菇既是种美味食品，又是较好保健食品，香菇国内外市场日益广阔。香菇在自然界广为分布，中国日本俄罗斯资及效益情况本项目总投资万元，其中固定资产投资万元，流动资金万元。资金来源项目建设资金由合作社自筹万元，商请银行长期贷款万元。项目达产年销售收入万元，利税总额万元，固定资产投资利润率，全部投资所得税后财务内部收益率投资回收期年含建设期，生产能力盈亏平衡点。项目经济效益和财务状况较好。主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备注建设指标项目建设用地合亩总建筑面积临时建筑建筑占地面积容积率建筑密度二产品方案食用菌鲜菇吨天年产吨四项目定员人五公用动力年耗量水万吨年电万年柴火吨六项目总投资万元序号指标名称单位数值备注固定资产投资万元流动资金万元七资金筹措万元业主自筹万元申请银行长期贷款万元八经济指标年新增销售收入万元达产年年总成本费用万元年利润总额万元九财务评价指标固定资产投资利润率总投资收益率项目资本金净利润率投资回收期年含建设期全部投资内部收益率所得税后财务净现值万元所得税后盈亏平衡点贷款偿还期年可行性研究结论经调查研究和分析论证，本报告认为，食用菌专业合作社食用菌标准化基地建设项目属于市长负责制“菜篮子”工程范畴，属于高山现代设施农业，符合国家和地方产业政策，有利于促进我市食用菌产业转型升级，推动农业产业化发展和带动农民增收农业增效。项目在技术和经济两方面都是可行。第二章市场预测和产品方案市场预测食用菌简介和特点食用菌在分类上属于菌物介真菌门，绝大多数属于担子菌亚门如平菇香菇，少数属于子囊菌亚门如羊肚菌。我国食用菌资源十分丰富，根据统计资料，我国已知食用菌约种，它们分属于个科个属，器重担子菌种占，子囊菌种占。典型品种是在山区森林中生长木生菌种类和数量较多，如香菇木耳银耳猴头松口蘑红菇和牛肝菌等在田头路边草原和草堆上粪草生菌，有草菇口蘑等南方生长较多是高温结实性真菌高山地区北方寒冷地带生长较多则是低温结实性真菌。食用营养价值中国食用菌资源丰富，也是最早栽培利用食用菌国家之。多年前已有人工栽培木耳记载。至少在多年前香菇栽培已在浙江西南部开始。菇类蛋白质含量般为鲜菇干菇，高于般蔬菜，而且它氨基酸组成比较全面，大多菇类含有人体必需八种氨基酸，其中蘑菇草菇香菇中赖氨酸含量丰富，而谷物中缺乏，赖氨酸有利于儿童体质和智力发育，香菇在日本更是称为增智菇菇类含有多种维生素和多种具有生理活性矿质元素。如及磷钠钾钙铁和许多微量元素，可以补充其它食品中不足。食用菌设规模新租赁土地亩，新增万棒香菇生产能力，新增销售收入万元。建设规划依据本项目生产特点，按照“有利生产方便生活满足工艺节约用地”原则，该基地划分为综合服务区生产加工区栽培区三个区块，同时配套运输和水电等公用辅助工程。使功能接近联系紧密建筑单位相对集中，形成工艺流程顺畅功能分区明确布局合理项目之间联系便利又互不影响与干扰总体布局。建设布局项目总占地面积亩，基础设施及场地布局如附图所示。综合服务区位于场区东侧，分为科研办公区职工生活区。生产加工区位于基地东南侧，分为原料库菇棒加工场堆料场配电室锅炉房冷藏室包装车间和其它辅助设施。栽培区位于基地西侧，分为菇棚和其它辅助设施。基础建设办公生活用房，厚泡沫夹心彩钢板活动房可拆卸，包括办公室宿舍食堂等。菇棒加工场面积，厚泡沫夹心彩钢板活动房可拆卸，低于其它地面。堆料场面积，钢架大棚。菇棚栋，单栋尺寸，高，骨架采用国产玻璃纤维氯氧镁大棚骨架，大棚所有金属件要求热浸镀锌防腐蚀处理，地面设通风和排水道，配备保温材料和外遮阳网。保鲜冷库，设计参数。锅炉房，毛石基础，砖墙围护，轻型钢屋架