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本案华联木偶剧院安贞大厦环贸中心第三部分项目市场分析区域市场概况项目位于中关村亚运村金融街燕莎丽都六大商圈中心位置北三环核心商务区，其价值在多年被低估之后，随着经济格局变化和城市多中心发展，日益凸显出巨大发展潜力。

如今，北京城市中心区域北移趋势越来越明显，北三环核心商务区中心地位将更加突出，关联此区域之多条交通干道所形成交通节点，更使其左右逢源，土地价值商业价值被全面激活更有北京中轴路所代表深厚传统文化底蕴和城市中轴主导作用，将使这区域更彰显出独特文脉力量和经济价值。

项目南侧毗邻城北商业主干线北三环，西侧由于首元目前没有自有资金，我方若想取得国有土地使用权证，根据相关规定，必须先由首元用我方支付第笔项目转让费偿还欠缴土地出让金和土地补偿费，以首元名义取得国有土地使用权证后再与我方办理国有土地使用权转让手续，所以尽管在协议中可以进行严密约定，但事实上在我方取得国有土地使用权证前，第笔项目转让费是存在着资金风险。

基于上述考虑，用海淀区北安河村北山庄作为资产抵押，本意是规避我方第笔项目转让费资金风险，但经过深入调查得知，首元由于未缴纳该山庄土地出让金，目前只有该山庄房屋所有权证，而没有土地使用权，根据相关规定，该山庄不能进行官方有效有法律保障产权抵押登记。

即使进行抵押，也只能是双方在合同中进行约定，故事实上仍然存在着法律诉讼和资金风险。

注由于首元尚拖欠城建集团项目期工程款万元左右，城建集团已向法院进行了上诉，海淀区北安河村北山庄房屋所有权证目前尚质押在法院。

项目进度风险由于该项目前期转让手续比较复杂，且该项目已经取得所有报批手续目前已全部过期，需要重新办理并变更至我方名下。

如果重新办理规划，还有可能受平米户型限制，尽管本项目地理位置非常优越，调整户型也不会对市场产生任何不良影响，但项目前期时间将会延长。

基于上述原因，再考虑到元旦春节等长假影响，首元所承诺六个月内协助我方取得施工许可证可能性不大。

况且受奥运会影响，即使在六个月内取得施工许可证以前全部手续，届时也有可能被建委以奥运会前不能完工为由拒发施工许可证。

如此来项目将被拖延年半到两年时间，所以进度风险是本项目必须要考虑重要问题。

第二部分项目区位分析地理位置及交通状况项目位于北三环安贞桥环球贸易中心地块北侧居民楼地块内部情况地块内部成树二项目现行状态分析合作模式由于除东城区北三环东路号二期座项目待开发外，北京首元房地产开发有限公司名下还有其他若干零星资产，且该公司目前债权债务关系比较复杂。

所以此次不能以收购项目公司方式进行项目转让，而是北京首元房地产开发有限公司直接对我公司进行项目转让。

根据北京市国土资源局相关明文规定，符合下列条件项目可以进行项目转让，即国有土地使用权转让全部缴纳了土地有偿使用费并已经取得国有土地使用权证按照有偿使用合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额以上。

从本项目现状来看，前期已经支付土地款及拆迁安置费用投资已经达到了开发投资总额以上。

所以根据规定，只需将欠缴土地出让金和原土地方白菊洗衣机厂土地补偿款全部缴纳完毕，即可办理与我公司办理国有土地使用权转让手续。

我公司取得国有土地使用权证后，再以我公司名义进行立项建设用地规划许可证建设工程规划许可证消防人防绿化园林交通环保等前期手续修改及主体单位变更。

操作流程与付款梯度项目转让费总额为人民币亿元，其中包括已交纳和尚欠缴土地出让金及相应滞纳金资金占用费办理建设工程规划许可证及其他已由甲方交纳各项前期费。

原土地方价款遮挡补偿费。

涉及过户或重新办理到乙方名下各项手续具体包括座土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证，根据国家有关规定由甲方支付相关费用。

我方于正式转让合同签署之日起三日内，将第笔项目转让费人民币万元打入双方共管账户，首元将其名下海淀区北安河村北资产抵押给我方该资产须事先经过评估，保证资产总值不小于其所承诺亿元，待抵押手续完成后，第笔项目转让费归首元所有，用于立即支付欠缴土地出让金及相应滞纳金资金占用费约万元拖欠原土地方白菊洗衣机厂土地补偿费约万元和项目期拖欠城建集团工程款约万元。

首元与我公司办理完国有土地使用权转让国际机场仅需分钟车程。

人文炎黄艺术馆奥林匹克公园元大都遗址公园中华民族园等。

休闲娱乐奥林匹克体育中心地坛体育馆地坛公园续且我方取得国有土地使用权证后它可用作甜味剂营养剂和药剂等。

甜度与普通蔗糖相近，木糖醇在医药化工食品涂料皮革等工业中应用广泛。

而我国每年木糖醇产量不足吨，远不能满足国内市场需求，缺口较大。

随着木糖醇产品应用领域不断扩大，木糖醇需求量将会日益增加，我国目前有糖尿病患者万人，并以速度逐年递增而且国内高达龋齿儿童，都是木糖醇潜在消费者。

如果按糖尿病患者每人每天食用克木糖醇计算，那么仅此项，国内木糖醇年需求就可能增加万吨左右。

木糖醇跨药品食品添加剂和精细化工三个行业，目前国内绝大部分企业属于产品型和市场型企业，拥有技术优势技术壁垒型企业很少。

据了解，目前国内企业出口主要是木糖醇原料和部分高端系列产品，炭吨年培养基材料吨年内膜牛皮纸袋袋万只年动力及燃料供应本项目所需动力及燃料主要有水电蒸汽。

其中水来自于自来水高压电源来自于线高压线路供给蒸汽则由恒利热电厂供给，燃料动力供应有保障。

主要原材料动力及燃料消耗序号指标单位数量原材料消耗木糖醇以玉米芯为原料玉米芯活性炭硫酸盐酸液酸水电蒸汽内膜牛皮纸袋个二全年运输量运入量运出量公用工程供水本项目年平均用水量为万吨，该项目位于恒源经济开发区内，开发区内现有万吨天供水厂座，本工程用水由供水厂供应市政管网供水，另外打眼自备水井，做为辅助水源，以满足项目用水要求。

供电糖醇生产过程具有连续性，短时停电会对生产造成严重影响，供电属二级负荷。

本项目新装机容量为，负荷计算采用需要系数法，经计算新增负荷，新增年耗电量约为万。

选用台变压器，以满足本项目供电需要。

供汽本项目年需蒸汽万吨，项目最大用热量为吨小时，平均用热量为吨小时，供汽压力。

采暖办公楼宿舍楼及其生活设施冬季均采暖，供热由热电厂来饱和蒸汽，经设备减压至饱和蒸汽用于采暖，采用同程上供下回热水双管采暖系统，采暖设备选用钢制柱型散热器。

通风本项目木糖车间糖醇车间制冷站空压站水处理间污水处理间等在生产过程中产生余热湿气异味等，设计选用玻璃钢轴流风机，加强机械通风，以保证生产环境。

工厂运输本项目全年运输量为，其中运入量为，运出量。

厂外运输为原辅料包装材料运进及产品与少量废渣运出，外运量相对大而运输时间不均衡，因此确定厂外运输借助社会运力。

厂内运输主要是生产原辅包材及半成品搬运，根据厂内运输量，设计新增运输设备叉车与电甁车。

环境保护废水处理本项目生产排放污水综合指标污水经厌氧处理工艺分解其有机物后进行好氧生化处理，处理后水质能达到污水综合排放标准中二级排放标准。

废渣本项目废渣主要为玉米芯渣水解工序活性炭渣脱色料显示，我国目前有糖尿病患者万人，并以速度逐年递增而且国内高达龋齿儿童，都是木糖醇潜在消费者。

如果按糖尿病患者每人每天食用克木糖醇计算，那么仅此项，国内木糖醇年需求就可能增加万吨左右。

木糖醇跨药品食品添加剂和精细化工三个行业，目前国内绝大部分企业属于产品型和市场型企业，拥有技术优势技术壁垒型企业很少。

据了解，目前国内企业出口主要是木糖醇原料和部分高端系列产品，如糖尿病患者食用木糖醇颗粒剂及系列无糖饮料正在申请专利餐桌甜味剂针对儿童预防蛀齿口含片等，特别是儿童防蛀齿含片出口潜力大，欧洲正在对我国这产品进行认证。

在国外，些企业除把木糖醇用于药品食品外，还通过微粉化技术，将木糖醇用于纺织品和化妆品。

上世纪年代初期，我国开发木糖醇项目主要是由于缺乏甘油，用其为甘油替代品。

并且在当时开展了木糖醇在医学领域方面研究，由于其具有保肝护肝降低酮体和增强糖尿病患者体力功效，因而作为糖尿病人辅助代糖品。

在上世纪年代，由于国外健齿方面研究早于我国，国外木糖醇主要用于生产无糖口香糖。

年代后，国际市场上木糖醇需求逐年增加，人们越来越注重保健。

我国无锡利夫糖果有限公司最早将木糖醇用于口香糖中，生产“魄力”无糖口香糖。

到目前为止，国内已有广东“益达”深圳“华艾康”等品牌。

另外，在国内近几年许多含有木糖醇保健品，如口服液保龄参咀嚼片糕点饼干也大量投放市场。

由于木糖醇防龋齿作用，在牙膏行业也有定市场。

木糖醇在食品中应用主要在近几年开展，由于木糖醇和氨基酸产生美拉德反应产生香味，因此，在鸡味香精中得到了应用，而且还具有抗氧化作用。

因此，国内外应用近几