入达到，元，人均第页共页消费支出，元，年长春市居民消费性支出占到收入。由此可见，长春是个消费活跃城市。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求基础上，为项目开发提共页资金运用表投资计划与资金筹措单业园期工程承办单位概况单位名称吉林奥特莱斯名牌折扣城有限公司单位性质有限责任公司台港澳法人独资注册资金港元贰亿元整单位住所吉林省长春市双阳区奢岭镇经营范围百货工艺美术品饰品针纺织品家电电脑批发和零售筹建房地产开发销售及物业管理项目自营商品进出口业务以上商品不涉及国营贸易进出口配额许可证出口配额招标出口许可证等专项管理商品企业营销策划设计商业筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌站。因此，项目施工不会对周边居民生活产生太大影响。项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划第页共页建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通平正在进行。主要技术经济指标表主要技术经济指标序号项目单位数值备注用地面积亩商业亩住宅亩总建筑面积商业住宅建筑密度容积率商业住宅绿地率项目总投资万元住宅销售收入万元商业租金年收入万元正常年份财务净现值税前万元财务内部收益率投资回收期年投资利润率资本金利润率问题与建议项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家长春市房地产项目开发程序规定。根据测算，在预计开发进度预测销售价格下，本项目具备良好可行性。项目虽然为优质项目，具有较大发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济“非常”时期，尤其是未来指数走向不确定性，将为项目发展带来“隐性”风第页共页险。因此，项目成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立“产品质量与成本控制体系”“项目发展风险防范处理方案”。并且，项目施工主材及设备采取招投标管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目“隐性”风险，以确保项目发展目标顺利实现。虽然，年长春市房地产市场受惠于中央经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。第页共页投资环境与市场研究投资环境分析经济背景年由于世界金融危机，我国经济深受影响。经过中央提振市场信心宽松经济刺激政策，年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。年初，国务院推出十大振兴产业万亿投资计划，到年底，万亿元投资计划发挥了良好刺激作用。百货与零售业年，全年社会消费品零售总额达，亿元，比上年增长。从年全年情况看，下半年好于上半年。尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业销售又呈现了积资方案财务分析及项目风险等方面进行全面论证和研究。第页共页项目提出理由关于“奥特莱斯”“奥特莱斯”源自英语中，有“出口出路”含义，是目前国际上较为成熟新颖商业零售业态。其最早诞生于欧洲，近年来在美国等国家迅速发展。在发展初期作为单个“工厂直销店”，以优惠折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型品牌折扣直销广场，并最终发展成为种独立崭新商业零售形态。目前，美国各地已有多家，在其国内商业企业近年来排行榜中，前位有家主要业态为折扣店欧洲拥有近百家亚洲地区如韩国日本新加坡等国发展也正方兴未艾。改革开放以来，随着我国人均不断提高，国民收入也水涨船高，消费水平日益提升。中国零售业态向现代化国际化经营大步迈进，新兴业态不断涌现。业态在我国发展潜力不容小觑，国内零售市场亟需这样种新业态加入来健全市场流通体系，进步细分市场和售货渠道而随着国内消费者收入增加以及生活品味提高，他们也需要“名牌加实惠”来满足自身不断增长消费需求。市场需求为应对国际金融危机，年底，中央和地方政府出台系列刺激消费政策，使得政策环境大为改观。同时，中央提振市场信心带来良好预期影响，带动消费需求释放。经济复苏为市场向上提供了基础，伴随着年出台经济刺激政策，长春市经济增速加快，带动房地产市场回暖。长春市轻轨等重大市政工程建设，将进步推动市政配套完善，加快城市向外扩展速度，进步增大房地产市场发展空间。长吉图体化，长春城市化进程加快，意味着将有大量农村居民进入到城市第页共页生活，而人口增加必定带动消费需求。购发生风险主要是由于举债导致的，个全部用自有资本从事经营的企业只有经营风险而没有财务风险。因此，要权衡举债经营的财务风险来确定债务比率，应将负债经营资产收益率与债务资本成本率进行对比，只有前者大于后者，才能保证本息到期归还，实现财务杠杆收益同时还要考虑债务清偿能力，即企业拥有现金多少或其资产变现能力的强弱债务资本在各项目之间配置合理程度。考核指标有长期负债与营运资金比，资产留存收益率以及债务股权比率。三企业财务活动的风险控制管理.调整资本结构，控制企业筹资风险建立财务分析指标体系与长期财务预警系统对企业而言，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统。其中，获利能力偿债能力经济效率发展潜力指标最具有代表性。获利是企业经营的最终目标，也是企业生存与发展的前提。衡量企业获利能力的指标有总资产报酬率成本费用和利润率。衡量企业偿债能力的指标为流动比率和资产负债率。经济效率高低般采用应收账款周转率以及产销平衡率，衡量企业发展潜力则应选择销售增长率和资本保值增值率。企业应对难以预料的需要和机会，应该具备采取有效措施，改变现金流的流量与时间的能力，这就是财务弹性。反映财务弹性的指标有测定企业全部资产的流动性水平的营运资金与总资产比率，到期债务本金偿付率，实有净资产与有形长期资产比率，应收帐款及存货周转率。从长远的观点看，个企业能够远离财务风险，必须具备良好的盈利能力，反映企业对外筹资能力和清偿债务能力的指标有总资产净现率销售净现率股东权益收益率。共页下页的再投资。对于所有者投资而言，不存在还本付息问题，可长期使用，自由支配，其风险只存在于使用效益的不确定性上二是借入资金。企业在取得财务杠杆利益时，实行负债经营而借入资金，从而给企业带来丧失偿债能力的可能和收益的不确定性。筹资风险产生的具体原因由于利率波动而导致企业筹资成本加大的风险，旦筹集了高于平均利息水平的资金，可争取提前还债等补救措施。当然，其他风险还有资金和组织调度风险经营风险外汇风险。.科学决策，控制企业投资风险企业通过筹资活动取得资金后，进行投资的类型有种是投资生产项目二是投资证券市场三是投资商贸活动。然而，投资项目并不都能产生预期收益，从而引起企业盈利能力和偿债能力降低的不确定性，如出现投资项目不能按期投产，无法取得收益，或虽投产但不能盈利，反而出现亏损，导致企业整体盈利能力和偿债能力下降虽没有出现亏损，但盈利水平很低，利润率低于银行同期存款利率或利润率虽高于银行存留用。但如果利润率很高，而股息分配低于定水平时，就可能影响企业股票价值，由此形成企业收益分配上的风险。主要参考文献周首华，陆正飞．现代财务理论前沿专题．大连东北财经大学出版社，．张友棠．财务预警系统管理研究.北京中国人民大学出版社，．财政部注册会计师考试委员会．财务成本管理．北京经济科学出版社，．薛祖云，刘金星．现代企业财务风险预警系统指标体系的构建．财会通讯．胡小燕.企业财务风险管理中的危机预警系统研究．企业经济．共页上页款利息率，但低于企业目前的资金利润率水平。投资者所要求的超过资金时间价值，用于回报承担投资风险的那部分额外报酬，称为收益。在进行投资风险决策时，其重要原则是既要敢于进行风险投资，以获取超额利润，又要克服盲目乐观和冒险主义，尽可能避免或降低投资风险。在决策中要追求的是种收益性风险性稳健性的最佳组合，或在收益和风险中间，让稳健性原则发挥出平衡器的作用。.加强内部管理，控制企业资金回收风险企业财务活动的第三个环节是资金回收。应收账款是造成资金回收风险的重要方面，有必要降低它的成本。应收账款的成本如下是机会成本，常用有价证券利息收入表示二是应收账款管理成本三是坏账损失成本。应收账款加速现金流出，它虽使企业产生利润，然而并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，应在以下几方面强化应收账款的管理是要建立稳定的信用政策二是要确定客户的资信等级，评估企业的偿债能力三是要确定合理的应收账款比例四是要建立销售责任制。.着眼企业未来，控制企业收益分配风险收益分配是企业次财务循环的最后个环节。收益分配包括留存收益和分配股息两方面。留存收益是企业扩大规模的来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。企业如果扩展速度快，销售与生产规模高速发展，需要添置大量资产，税后利润大部分助信息技术，构建条经营者与所有者之间的信息桥梁，使所有者与经营者之间的信息鸿沟得以弥合，从而全面掌握控制财务风险的主动性。如果财务预警系统的效率极高，无论经营者是否具有揭示风险的积极性，企业潜在的财务风险都将被及时揭示，经营者都将承担当期的风险损失，风险的外部性问题将不会存在。．建立短期财务预警系统与编制现金流量预算由于企业理财的对象是现金及其流动，就短期而言，企业能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有足够现金用于各种支出。预警的前提是企业有利润，对于经营稳定的企业，由于其应收应付账款及存货等般保持稳定，因此，经营活动产生的现金流量净额般应大于净利润。企业现金流量预算的编制是财务管理工作中特别重要的环节，准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。为能准确编制现金流量预算，企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益现金流量财务状况及投资计划等，以量化形式加以表达。应通过企业全面预算，预测未来现金的收支状况，应以周月季半年及年为期，建立滚动式现金流量预算。.财务风险博弈分析及其预警虽然，上述指标