至时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。地价售价变动对投资收益率影响当地价上升时，项目投资利润率将下降至，已不能满足预期投资利润率。当售价下降时，项目投资利润率也将不能满足预期投资利润率要求。从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格变动数值等于全部投资净现值变动值。对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。对于静态投资收益率来说，售价是更为敏感备注规划总用地居住用地高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地公建用地道路用地公共绿地二其他用地表项目主要技术经济指标项目数量单位总户数户居住人口人总建筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。与此对应项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目融资结构不明，且项目全部投资财务评价又与融资结构无关，故此表中利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。宗地地价测算地价之外成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场基本行情，估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。具体测算详见附表。销售收入测算参考目前香蜜湖地段住宅市场行情，高层为元，低层为元，停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为万元。具体测算详见附表。地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场竞争程度，取定开发商投资该宗地可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场投资回报率上限为。则该宗地地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。扣除宗地转让契税，则得该宗地竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。项目财务评价由于香蜜湖宗地最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块市场期望价作为计算基础，来算开发后房地产价格估计建筑费专业费利息税费租售费用和开发商应得利润求地价运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地财务评价建设项目财务评价般分两个层次，即全部投资财务效果评价和自有权益资金财务效果评价。全部投资财务效果评价，即排除财务条件影响，将全部资金包括全部借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目盈利能力。由于它不考虑投资资金来源构成，以及借贷还本付息和所得税问题，所以它实际上是种简化了投资项目“息税前”盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较共同基础，以便考察项目是否有投资价值，在分析是否可行同时，进行方案选优。自有权益资金财务效果评价，即从企业角度出发，分析包括财务条件在内两类因素对项目影响，以企业投入权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入权益资金盈利能力，实际上是对项目息税后盈利能力分析。同时，还考察企业生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资财务效果评价法，分析该地块投资盈利能力通过全部投资现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上可行性。研究依据香蜜湖宗地规划指标国务院发展研究中心数据库广东省房地产统计年鉴广东省房地产开发各类管理费用标准，能为羔羊育肥提供产前产中产后服务。兽医工作站草原工作站家畜改良站等直接为畜牧业服务技术机构齐全，可做产业化技术依托。项目建设地点选择。项目建设单位选择镇为项目区，主要出于以下几个方面考虑是资源优势明显。这里是锡市乌珠穆沁标准化畜群较为集中地区二是镇距市区较近，合作社牧户与加工企业联系紧密，产业化发展已有定基础三是养殖专业合作社有种植节水灌溉高产饲草料基地经验，多年来直进行青贮，同时还采用了饲料加工措施，有部分现代化高标准棚圈和育肥设施。项目建设条件优劣势分析政策环境。市按照发展现代畜牧业思路，确定“两区带”畜牧业发展布局，大力实施牲畜品种优升畜牧业市场竞争力”。这说明，这个项目符合国家“十五”规划及即将出台“十二五”要求和产业政策。自治区和锡盟政府部门也要求，要紧紧围绕家畜品种优化工程实施，以家畜品种提质提效为核心，提升家畜个体质量和效益。这说明，这个项目符合地方产业政策。项目区市是锡盟主要肉羊产区之，全市年存栏草食家畜万头只，其中羊占。近年为提高肉羊个体产值和经济效益，与盟内其他几个肉羊大旗样，积极地开展了肉羊经济杂交。上世纪年代以来，先后引进无角道赛特德国肉用美利奴夏洛来等国外良种肉羊品种对当地蒙古羊进行杂交改良，取得了定效果。但总体上看，引进这些良种羊进行经济杂交，结果并不理想，其杂种后代体重产肉性能虽然有所提高，但提高幅度不大，而且花羔率较高，皮毛质量差，价格上不去。这种情况，不仅在市，在全盟乃至全自治区都样，因而其杂交成果不能大面积推广。从年开始，锡林郭勒盟引进南非杜泊羊与蒙古羊杂交，展开了新经济杂交试验研究。经过近三年努力，取得了突破性进展。调查表明，在锡盟草原放牧饲养条件下，用杜泊羊杂交蒙古羊，其杂种后代表现出初生重大，生长快，发育好等优良特性，产肉性能等各项指标以及经济效益均高于蒙古羔羊，表现出明显杂种优势，杂交效果良好。尤其是杜泊羊毛色遗传性很稳定，杂种后代中黑色毛只局限于头部。体躯和四肢均为白色，三年杂种后代中花羔仅占，其他性状未见异常变异，其体型外貌基本保持了蒙古羔羊品种特性，在毛色特征方面相似于蒙古羊，因而杜泊羊受到牧民欢迎。根据试验结果和有关研究资料，可以初步认定，杜泊羊遗传稳定，种用价值高，是锡林郭勒草原养羊业中最适合杂交改良蒙古羊肉羊种。这个建设项目是按照科学发展观和国家“十五”及即将出台“十二五”规划纲要精神，根据上述政策背景和项目区养羊业发展需要，为实现可持续发展，积极调整畜牧业生产结构，依靠科技转变经营方式具体举措。它将大力推进科学养殖，实现畜牧业集约化产业化经营，提高畜牧业经济效益，使广大牧民持续增加收入，推进新农村新牧区建设。项目建设必要性是促进牧民持续增收需要据市养殖专业合作社和合作单位“呼格吉勒牧工贸公司”杜泊羊杂交改良项目试验组研究报告表明，六月龄杜蒙杂交羊与同龄产能力若干政策意见中发号中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策意见中发号中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要十届全国人大四次会议审议通过政府工作报告十届全国人大五次会议审议通过中华人民共和国畜牧业法国务院关于促进畜牧业持续健康发展意见国发号内蒙古治区党委政府关于进步推进农牧业产业化经营意见内党发号内蒙古党委政府关于发展现代农牧业扎实推进社会主义新农村新牧区建设意见年月日中共锡盟盟委行署关于增加农牧民收入若干措施意见锡党发号锡林郭勒盟畜牧业十五发展规划财发号锡林郭勒盟财政局关于组织编报财政支农重点项目工作通知锡财农号，内蒙古自治区人民政府关于促进牧民增加收入意见内财发号文件，中共中央关于推进农村发展改革若干重大问题决定中共十七届三中全会通过，中共中央国务院关于年促进农业稳定发展农民持续增收若干意见中发号综合评价项目建设是必要。第，有利于贯彻落实中央历年号文件精神，促进牧民持续增收和新牧区建设。第二，有利于构建新型良种繁育体系，从而大大提高畜牧业经济效益。第三，有利于生态保护建设，充分发挥草地资源优势，在有限草地资源上，创更大经济效益，并确保畜牧业持续发展。第四，为市乃至全盟肉羊杂交改良起到示范作用。项目是可行。第，该项目选题，符合国家地方产业政策和行业发展规划，对当地及周边地区肉羊产业化经营具有示范带动作用。第二，项目采取“合作经济组织