和现代化城市运转效率城市连绵区，该连绵区以三市主城区及中间地带长约公里宽约公里面积约平方公里范围为核心区。年左右，长株潭总人口将达到万左右，核心区城增加行车安全，减少事故。交通事故特临着巨大竞争压力。全国各大城市出现了争先恐后竞争格局，长沙必须营造新优势，迅速把自己做大做强，赢得发展主动权。省委省政府确定“点线”和长株潭经济体化战略，要求长沙尽快增强中心城市吸引力和辐射力，充分发挥龙头带动作用，这给长沙发展带来了前所未有推动力。但长沙中心城市功能和作用要得以有效发挥，还需付出艰苦努力。中长期经济社会发展战略纲要为长沙发展描绘了宏伟蓝图，指出要用年左右时间，把长沙建设成北部，东经，北纬之间。湘江自南向北流经市中心，通过岳阳市流入长沙。山地丘陵平原岗地所占比率各约。本次研究区域为区区域。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江支流有浏阳河捞刀河靳江河等。地质据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来砂粘土砾石等堆积而成。西岸地区地质较为古老，主要由亿年前地质作用形成板岩石英砂岩白云石等构成。水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳市湘潭市洞庭湖自岳阳流入长江，全长湖南省境内，流量，分年遇洪水时，流域面积，湖南省境内为湖南省最大河流。东侧条西侧条共三条支流在区与湘江合流。浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合流而成，全长，流量，分年实绩，流域面积，。捞刀河发源于与岳阳市交界处，全长，流域面积，。位于西侧另条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。气象属亚热带季风性湿润气候区，四季分明。年平均气温。最冷平均气温，最热平均气温。夏季高温，湿度大，以上天数超过天。另方面，冬季寒冷，最低气温在以下。年降水量约。般月开始进入雨季，到月为止。特别是雨季末期月，暴雨集中，常有洪水发生。自然灾害自然灾害以长时间降雨引起洪灾为主，每年次。其次是干旱，由于冰雹大雪浓雾引起灾害也偶有发生。几乎没有地震现象，但由于暴雨引起滑坡土石流等时有发生。长期暴雨引起水灾主要集中在雨季后期月份，受灾面积广，涉及到长沙全域。年月和年月在市西北地区发生两次地震，强度为。年至年先后发生了次地震，强度都极小。二社会经济行政区划是湖南省省会省辖市。分为城区和县区部分，这种区划根据需要进行调整，经国务院批准。年月，行政区域进行调整后，城区由原来东南西北郊区总面积变成芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区区，总面积扩工业局与民用建筑可行性研究深度要求国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。其他有关专业设计规范。建设单位提供其他各项基础资料。年城市总体发展规划土地利用总体规划南湖片区控规研究范围可行性研究报告依据国家有关部门法令政策规程规范，对项目建设必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。四主要技术经济指标目前用地现状南湖片区地处湘江东岸长沙主城区核心地区南部，东临书院路南临二环线西临湘江北临西湖路，该片区临湘江长约公里。片区内现以居住工业和仓储用地为主，其中居住用地约占总用地面积左右仓储和工业用地约占左右，其它如公墓用地约占。片区内现状道路主要有书院路湘江大道尚未完全拉通西湖路劳动路和南湖路，但道路建设比较差。片区内局部地区洪涝灾害严重有些地方尚无市政供水。片区内共有拆迁单位余个，居民住宅户，拆迁总建筑面积万平方米。目前用地现状如下表土地性质亩数地级占比容积率备注商业住宅工业用地农用地其他用地合计规划用地情况该片区规划总用地面积公顷，其中可开发用地公顷道路广场市政基础设施及公共配套设施用地公顷不可开发用地公顷。规划设计指标情况见下述二表技术经济指标表序号名称用地面积公顷比例备注总用地面积道路广场市政基础设施公共配套设施用地可供开发用地其中商业办公公共设施用地包括商业金融办公等居住用地不可开发用地包括保留用地南郊公园陵园等技术经济指标表二序号名称数值备注总建筑面积万其中保留建筑万保留用地范明书针对目标市场，邮寄具有说服力激发好奇心说明书，吸引潜在购买者到公司或工地参观。预售说明书制作应附有平面配置图透视图，将产品格局面积标示清楚取信于消费者。以报纸电视为主媒体以本地市场为目标，广为宣传，制造声势，塑造产品独特形象。布置精致样品屋由于预售房地产产品还没存在，消费者很难从片荒芜空地上激起美丽幻想，平面图上几何图形也不具空间感，房地产企业可先设计样品屋，表现完美格局和完善生活机能，并加总论人们对未来通货膨胀担心，因此很多居民将房地产作为重要保值增值手段。高品质商品房供给不足。由于原来大量低品质存量房屋存在，所以内生性大和被动性住房消费升级带来需求数量巨大，远远超过现有高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质商品房，那么提供高品质住房空间就非常客观。三年政策取向与市场走势年，为实现房地产市场“供求总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定”宏观调控目标，推动房地产市场发展切实转入科学发展轨道，并以建设和谐社会节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益问题为出发点巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益问题健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求大力规范房地产市场秩序大力发展二级市场和租赁市场发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果建设节约型社会，推动节地节能建筑。四市区房地产业发展趋势地级市组建以来，市区已从建市初平方公里扩大到目前平方公里，市区常住人口从建市初万人，扩大到目前万人。市区城市建设发生了翻天覆地变化，城市面貌焕然新。根据有关资料，前五年房地产施工面积逐年递增，年递增率达，其中住宅年递增率为房屋竣工面积年递增率达，其中住宅年递增率为空置商品房增长率为年施工面积递增率，房屋竣工面积下降空置房下降。其增长幅度远远低于房地产建筑面积增长幅度，究其原因早期年年空置房主要是由于购买能力及房价等因素造成空置房，近几年年年空置房，主要是相当部分房地产开发商考虑到房价上升因素追逐高额利润而人为造成空置房，年年由于房价迅速上升而使空置房面积不断减少。近几年来，房产价格受全国大气候影响呈上升趋势。房价平均水平从年每平方米多元上升至年每平方米多元，增长了倍，年均递增率为年至房屋销售价已近每平方米元，部分地区已突破元，年金通桃园预定房价已达元以上。五市区范围内商居消费分析根据房地产有关数据可推测，市今后几年内住宅需求量将持续增加，其原因主要有三方面，是随着市区经济不断发展人们生活水平不断提高，对住宅面积及环境要求也将越来越高二是在外地从业人员成功人士，回乡购房人数预计增幅较大三是由于新轮城市建设启动，旧城改造进程将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房需求也将会不断增大。从目前市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建筑面积约在平方米左右，低于全省平均水平。根据市“十五”规划纲要，市城镇人均住房建筑面积达到平方米，因此，在“侧设有定规模商业用房，使周围商业圈得到了延伸，并形成个整体在拟建区东南侧布置高层住宅，与西面住宅群连成片，为目前城市最繁华地段增添了个新亮点，同时也为西城河沿河绿化提供了足够空间。因此，拟建市工程项目符合城市整体规划要求。拟建市工程项目是满足不同消费群体消费需求需要据有关资料表明市区部分较高收入家庭人均可支配收入已达定程度，对好区位高品位商品房潜在需求正因此变为现实购买力，中高档商品房建设也正成为新经济热点，该项目地理位置优越，环境优美，建设中高档公寓房和住宅楼适合于有定经济实力中高收入群体。因此，拟建市工程项目可以满足中高档消费群体消费需求。拟建工程项目是合理使用城市土地资源需要良好城市形象对内可增加凝聚力，对外可增加竞争力，能够创造巨大对外开放形式。因此，利用存量土地资源，彩化绿化是我国城市发展目标。人多地少，建设用地不足是市基本行情，拟建该项目对于加强土地市场宏观调控，优化配置土地资源，盘活土地资产，增加城市景观，优化环境有极其重要意义。项目提出过程为了积极参与市房地产市场竞争，在竞争中求生存，求发展，市有限公司根据自身实际情况，经过市场调研，决定参与交通银