1、右注表示由居住面积换算到建筑面积，其他数值参考来源与奉贤年鉴。结论在当前国民经济稳定发展前提下，基于稳定人口导入量以及不断提高物质生活需求考量，南桥当地住宅年度需求量将在万左右。供给分析通过对当地房地产市场初步总目录摘要正文项目概况项目法人概况项目概况二项目建设必要性三市场分析与预判上海市房地产市场现状项目区域市场分析供需分析及价格预测四建设方案与市政配套五项目建设周期及工程进度安排六投资估算与资金筹措项目总投资估算核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！单位成本估算资金筹措七项目财务评价产业显示出较为强劲后发力，而第产业所占比重逐年降低。市场因素周期与价格变动情况直接影响。

2、利于完善归侨养老设施，并使之成为联系海外华人亲情纽带，起到促进国内外交流和地方经济社会发展作用。此外，近年来，国外开始盛行异地养老，老年人离开现有住宅，到外地或国外居住养老，包括旅游养老度假养老回原居住地养老等。国外大多选择在第三世界及风景环境优美地方，如泰国。我国也开始有部份人进入了国外养老行列，争取这部份人员市场也是符合市场需要。建设和谐社会需要随着经济社会发展，人口流动迁移明显加快，家庭规模朝小型化加速发展。特别是在城市，以夫妻和个孩子为基本形式小户型家庭日益增多，并逐渐成为整个社会家庭结构主流。今后年青代，上有老下有小，生活节奏快工作压力大竞争激烈，他们自身已经不堪重负，。

3、“关于加快发展养老服务业和意见”通知国办发号湖南省老龄事业“十五”发展规划中国老龄事业发展基金会“关于同意筹建全国老年产业融城示范生态园复函”国家有关规范规程法律法规建设方提供其他相关资料。主要技术经济指标项目各项主要技术经济指标详见表。表主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注总用地面积建筑占地面积总建筑面积老人公寓养老休闲园联排别墅独立别墅管理中心含员工宿舍建筑密度容积率绿地率总投资万元其中固定资产投资万元铺地流动资金万元营业收入万元平均总成本费用万元税后利润总额万元总投资收益率项目资本金净利润率财务内部收益率税前投资回收期年税后，含三年建设期住宅总建筑面积万。需求量万万万。

4、年不完全统计，目前海外华人多万人，分布在世界各地见下表。其中，湖南旅居国境外华侨华人和港澳台胞有多万人，分布在多个国家和地区。省内归侨侨眷及港澳台胞眷属有近万人，合计近万人。海外华人总量与分布基本情况注统计数据使用当地政府数据。百分比可能因人口普查结果或估计结果而有所不同。洲别国家对外华称呼海外华人人口占当地人口比例占全球人口比例亚洲泰国泰国华人印尼印尼华人马来西亚马来西亚华人峇峇新加坡新加坡华人华族越南越南华人菲律宾菲律宾华人缅甸缅甸华人果敢族日本日籍华人，印度加爾各答华人社区，柬埔寨柬埔寨华人，韩国韓华侨养老机构还非常少，且规模小，如上海归侨养怡院仅设有床位张。本项目建设，有。

5、设有利在“两型社会”城市群以长株潭为中心，以个半小时通勤为半径，包括岳阳常德益阳娄底衡阳在内城市群内部配置大型老年产业示范生态园，有利于社会资源与自然资源共享，提高资源利用率废弃物规模化集中处理有利于保护环境。小城镇建设带动周边经济发展需要本项目地处长沙县跳马乡，由于本项目建设将列入跳马乡整体规投资有限公司企业法人注册资本万元经济性质全民所有制住所可行性研究依据和范围研究依据中华人民共和国建设部中华人民共和国民政部建标号文件“关于发布行业标准老年人建筑设计规范通知”中国老龄事业发展“十五”规划中华人民共和国老年人权益保障法年发布实施国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部。

6、消费需求量变化。正常角度考虑，需求量变化和周期价格变化成正比关系。社会因素人口变动增加以及生活质量提高无疑会刺激消费需求，而城市化水平提高对人口变动和生活水平也起到拉升作用。需求测算按人口变化和需求变化对市场近阶段住宅消费需求量进行估算。南桥人口变动情况年年年户籍人口常住人口人均居住面积情况年人均居住面积预测年人均居住面积左右需求量估算已知条件年年南桥住宅总建筑面积万。需求量万万万左右注表示由居住面积换算到建筑面积，其他数值参考来源与奉贤年鉴。结论在当前国民经济稳定发展前提下，基于稳定人口导入量以及不断提高物质生活需求考量，南桥当地住宅年度需求量将在万左右。供给分析。

7、人照顾力不从心。如果不解决好他们后顾之忧，对他们工作生活等诸多方面造成影响，必将对创建和谐社会带来不必要负面效果，大力发展养老事业将对创建和谐社会添砖加瓦。是国民经济发展需要房地产不仅对城市建设影响很大，对国民经济作用也很大。据测算，房地产对国民经济拉动作用约个百分点。长沙房地产占比重近几年虽在上升，但对个高速发展城市而言，长沙房地产在国民经济中所占份额偏低。随着政策利好，阻碍市场发育因素消除，人们消费与置业观念更新，产业发展潜力很大，存量和增量市场启动后，房地产占比重还将快速上升，对贡献还会逐步增大。同时房地产对相关产业带动作用很大，据测算，房地产住宅生产流通和消费，将会对几百。

8、建设必要性上海外围郊区化建设将成为“十五”时期建设重点，城九镇以及十个中心镇开发建设，将对市区人口进行有效分流。同时，区域人口增长将释放出极大住宅消费量。华亭小区开发和管理，将对奉贤区中心城南桥镇江海镇以及各集镇住宅建设和管理产生重要影响，对全区投资环境改善，以及新城面貌展示起到重要示范作用。因此该住宅小区建设将会本着“高起点规划高水平设计高质量施工高标准管理”四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位生态居住区，努力为南桥镇甚至是上海郊区城市化建设做出贡献。三市场分析与预测上海市房地产市场现状邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第个发展周期动因年。第个周期特点是起点低增建过快上市。

9、类几万个品种产品提出要求，与六七十个产业经济活动相关联，投资带动系数为，所以，房地产已成为中央扩大内需启动消费重点，是社会看好消费热点和经济增长点。近两年，长沙市房地产尤其是住宅消费占社会家庭总消费比重快速上升，年为，年为，年达，年年更是高达之多。住宅消费已成为家庭消费重要组成部分。而且，房地产对扩大就业影响也较大。房地产每增加个就业，就能带动两个相关产业就业。随着产业规模扩张，产业本身就业增加，相关产业乘数效应就更加明显。正因为房地产投资带动作用较大，国家为推动我国国民经济持续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之。因此，本项目建设是国民经济发展需要。对“两型社会”城市群发展。

10、稳。但在价格上行惯性作用下，近期内价格将依然呈现较高上行速率，初步预计，平稳期将会出现在年到年，而后期市场在经济条件趋好基础下，呈现波动型上扬状态。价格预判上海全市商品住宅价格走势年至年上半年上海市住宅年平均涨幅。南桥当地市场情况年上半年年下半年年上半年年中期年上半年预计市场均价元年年上半年住宅市场供给量不足，市公路东至建设中莘奉高速公路。总用地面积亩，是奉贤区迄今为止规模最大住宅小区，采用次中标三批供地土地供应方式。第期年月底育秀路以北约亩和小区外，撤队带征地亩第二期年月底环城南路以北约亩。第三期年月底剩余全部土地约亩和小区外撤队带征地约亩。华亭小区毛容积率控制在。二项。

11、集中消化吸纳量不足。经历了年扩张年萎缩后，新轮周期从年起动，扩大内需和投资财政政策成为主要动因，特点是起点高增速平稳，目前市场正处于上升期平台中。供需关系将是决定房地产市场发展走势主要因素，目前上海房地产市场投资需求与消费需求都比较旺盛，在上海经济连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放开等利好因素带动下，市场将保持个较高需求状态。总体上看，上海房地产市场依然存在上升空间，上海房地产市场当前高位运行，其稳步发展态势至少可以持续至“十五”期末，不会发生大波动。项目区域市场分析奉贤房地产市场发展相关数据房地产销售房产销售住宅销售年年住宅房地产开发情况住宅施工面积住。

12、过对当地房地产市场初步调研，据不完全统计分类区域在售量体去化量体未售量体近阶段预推量体运河以南余万万万万预计运河以北余万万万万预计总计万左右从市场现有隐性预推案量来看在万方左右，但根据推案期来看，年内完全公开可能性不大。再者，虽然目前南桥镇当地土地资源较为充裕，但由于受每年用地指标限定，短时期内市场依然将呈现供给小于需求局面，消费者持币待购现象较为普遍。因此，在年推案量有限，消费稳定拉动下，市场将保持继续上扬态势。市场小结在早期经济建设带动和供给量不足双重影响下，南桥镇房地产住宅价格上升快速，年至年平均水平上涨元平米左右。后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格走势。

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