人民币，利润万元人民币，税金万元人民币，生产加工设备采用国际先进的生产加工设备，项目建设期为年月，其营养成分和风味基本上损失殆尽，如此下去，必将严重阻碍方便面生产经营和市场发展。冻干蔬菜生产为方便面生产注入了新活力，近年来，国内外些著名方便面生产厂家，均已采用冻干蔬菜为其佐料，生产出符合中国人饮食习惯而且营养丰富菜香浓郁滋味可口品种繁多新型方便面，成为市场上畅销食品。另外，野外工作生活特殊人群如野战部队探险等，冻干蔬菜出现为丰富他们饮食生活提供必需物质条件。因此，冻干蔬菜市场发展前景广阔。项目产品市场竞争优势本项目依托胶东冻干食品生产成本已经开始降低。另外，与罐装食品冷冻食品相比，冻干食品贮存运输等费用较低，其高质量所附加高价值，可以抵销其成本较高缺点，尤其对于价格高食品物料，冻干加工成本在其产品销售价格中所占比例不大。国际市场上，冻干食品价格为传统脱水食品价格倍，有关信息表明冻干蘑菇万元吨，冻干香葱万元吨，冻干苹果万元吨。据国内外些生产厂家反映由于冻干食品技术含量高，附加值高，企业普遍取得很好经济效益。青岛万福集团股份有限公司是我国对日蔬菜产品主要出口厂家之，近几年对日本出口蔬菜产品直列全国行业前列，公司在日本韩国德国等建立了稳定出口销售渠道，通过对国际市场准确把握，能够更好地带动农民发展蔬菜种植，降低市场风险。科技开发能力青岛万福集团拥有自己青岛市级企业技术中心。公司企业技术中心现拥有研发人员人，其中，博士人，日本专家人。公司技术中心通过与国外大公司联合进行新产品开发，有力地促进了研发能力提高，同时，企业技术中心引进国外先进仪器和设备，建立了农产品质量检测实验室，并通过了中国实验室国家认证认可委员会认证。基础设施条件该项目建设地点位于莱西市北部工业新区，该处交通方便，临近潍莱高速公路烟青级路国道和省道，距青岛港仅余公里，交通便利，通讯电力水资源充足。第四章建设单位基本情况建设单位概况青岛万福集团股份有限公司前身是莱西市冷藏厂，始建于年，经过多年不断发展，目前已发展成为以农畜产品加工为主国家大型企业，国家级农业产业化龙头企业，拥有总资产亿多元，下设分公司分厂个，主要从事蔬菜种植加工和良种猪良种鸡引进繁育养殖加工。主要产品有蔬菜制品猪肉鸡肉产品调理食品，销往日本韩国德国东南亚东欧俄罗斯等十几个国家和地区及国内上海石家庄青岛等大中城市。青岛万福集团于年经青岛市人民政府批准实行股份制改造，经过近几年不断完善，企业已形成了决策层执行层监督层互相制衡互相促进实行董事会领导下总经理负责制管理体制。随着公司不断发展，近几年来公司先后引进了数百名具有大中专以上文化程度专业技术人员，和具有国际贸易经验优秀人才，优化了企业人员结构，为公司健康发展奠定了基础。二研发能力为加强公司新产品开发能力，公司于年成立了企业技术中心，建立专职研发队伍，通过与国外大公司开展技术合作联合开发环境等具有积极意义。第三章建设条件项目区概况项目位置该项目位于莱西市北部新规划工业区深圳路东上海西路南，项目占地面积，该处交通发达，通信方便，基础设施配套。交通与能源状况莱西市位于胶东半岛中部，居青岛烟台威海潍坊四市之间，隶属青岛市。莱西市地处北温带，属季风区大陆性气候。农业发达，农业产业化水平起步高。公司年运输量约为吨，公司所在地莱西市距青岛港口公里，距城阳国际机场约公里，距青岛火车站公里，北靠省道线，潍莱高速和通三高速公路过境莱西，交通运输十分便利原辅材料及产品运输以公路运输为主，以铁路运输为辅，由公司自行安排。电力供应就近接入莱西电网，电力供应充裕，完全能够满足生产需要。热气供应由青岛热电集团金莱热电有限公司供应，完全能够满足生产需求。莱西市各种基础设施配套完善，为工农业发展提供了较完备物质基础。社会经济状况近几年来，莱西市积极贯彻党中央国务院关于发展农业产业化经营方针和政策，通过积极培育龙头企业，把发展农业着力点转移到依靠科技进步和提高劳动者素质提高产品质量和经济效益上来，积极实施区域化布局专业化生产产业化经营社会化服务战略，目前全市已初步形成了市场牵龙头，龙头带基地，基地连农户农业生产新格局，形成了蔬菜果品畜牧奶业四大主导产业。项目关联产业发展现状项目所在莱西市及周边地区是山东省重要蔬菜出口生产基地。近几年来，各级政府围绕大力发展农业产业化经营，促进农业标准最近商业配套项目，本项目当然受益匪浅。奥特莱斯上海奥特莱斯品牌直销广场位于沪青平公路和高速公路之间，距本项目约分钟车程。项目由上海百联集团与香港九龙仓集团斥资建造，总投资约亿元，占地面积万平方米，总建筑面积约万平方米。其中，品牌服饰直销区建筑面积为万平方米，约个专卖铺位，经营世界二线及国内著名品牌折扣商品，休闲餐饮娱乐区建筑面积近万平方米，机动车停车位近个。据统计，“五”长假天共接待了万辆汽车万人次消费者，销售额每天都保持在万万元之间，天累计销售额达万元，刷卡率达到。但就实地考察来看，虽顾客盈门，但其经营模式固定为购物，暂时没有餐饮设施，亟需个成熟休闲餐饮社区补足，于是，本项目机会增长。凭借山林自然风光，更兼“佘山”“月湖”品牌优势，佘山以其得天独厚地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产兴趣与日俱增。批顶级房产“紫园”“佘山银湖别墅”等正次第崛起。项目周边情况酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表图表显示地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有套。设施齐全住宿品质高产品明显出租率要更胜筹目前地区酒店价格分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值房间数平均月租出房间数淡季平均月租出房间数旺季平均月出租率百分比淡季平均月出租率百分比旺季图表显示目前三星级酒店房价长包价元日元日二星级价格较低，在元日元日目前地区酒店宾馆经营分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村均价图表显示以佘山年年旅游人次人次计，日均人流量为人，旅游人群消费意向中住宿消费占，约人，而目前佘山宾馆房间总数为间，入住人总数约为日均人，日平均出租率。数据表明现在佘山宾馆出租情况般。目前佘山宾馆数量不仅能满足现有游客需求，并且过剩。由三星级宾馆和二星级宾馆经营状况比较，可以看出，只有更能体现出品质和内涵产品，才能更好争夺市场份额。商业项目分析周边目前及未来商业项目分析佘山主要宾馆酒店经营状况星级平均月出租率日均接待人数标间价格元森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值桃源路商业中心位于桃源路东，过外青松公路，年将能投付使用，和本项目之间能起到互相推动作用。就目前租售情况而言，其主要商业形态为购物，但对于佘山主要消费人群旅游者来说，餐饮才是最重要，故其对本项目可能起到更大作用是衬托。佘山商业中心项目价格分析表楼层主力面积售价元租金元天该项目还未拿到预售许可证，还未进入正式销售阶段，故成交尚未体现。但从它产品配比价格分布和现场销售上可看出几个问题楼层越低面积越小租金越高。大面积高楼层商铺，价格低租金便宜。另整个项目推广手段单，形象表现不足，客户量不足，会影响到后期交易量。辰山植物园将于年建成上海辰山植物园位于松江区西北部，与东佘山西佘山是“邻居”，从佘山风景区驱车前往仅分钟。其占地公顷，前期投资达亿态，成为亚洲最大同类型商城。中部环境佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。条是桃源路，条是青松路。桃源路发展轴桃源路是条横贯佘山镇主要干路，是出入佘山镇门户。该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是佘山镇区主要生活轴，也是东向西商业景观轴。青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴开端沿线布置旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北部公园结束，是条绿地旅游景观轴。该景观轴充分体现了旅游城镇特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线路。内部环境本项目作为佘山镇区内第个大型商业项目，在设计上充分体现了江南水乡特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。本项目不仅给旅游者提供了个旅游休闲好去处，也给整个佘山镇区弥补了没有大型商业中心空白。交通状况本项目周边交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离虹桥机场公里。在建中轻轨号线期工程年下半年将建成通车，使上海市中心到佘山镇距离下子缩短为分钟左右，基本建成“二纵三横”高速公路网和“三纵四横”市域干线网。加之镇区内两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山旅游者和当地居民出入十分便捷。基地现状基地目前已完成部分拆迁，还不具备建设条件。根据初步计划，本地块将建设座酒店式公寓商业裙房和水岸商铺，这将使佘山镇成为商业新亮点，带动整个松江区商业街改造，进步提升整个区域商业氛围。二市场环境及项目情况分析酒店式公寓与商业街区发展状况酒店式公寓近年上海产权酒店供销情况年单身公寓现身上