卖点”。餐饮收入预测项目餐位数人均消费元上座率第年收入万元中餐包房午晚中餐大厅午晚大堂吧天人次住店客早餐每天人均数餐标元天万元会议餐每次会议人均数每天餐标元天万元餐饮合计康体娱乐收入基本思路提示水疗近年来在国内发展势头迅猛。劲直逼线城市。通过对当地华拓大酒店开元洲际大酒店宏泰国际酒店吉安宾馆锦洋宾馆君嘉商务酒店龙腾商务宾馆等家酒店宾馆湘君酒家食为天皇冠酒楼餐厅锦源酒家闽圳酒家鸿港海鲜酒楼等家酒楼食肆宏泰国际水疗会海阔天空华拓桑拿大浪淘沙洗浴中心碧涛阁水疗会所天之道大汉松骨文山国际足浴中心等家桑拿洗浴和沐足会所抽样调查显示经济型商务酒店平均房价为元三星以收入万美元，增长。全年全市接待国内旅游者万人次，增长国内旅游收入亿元，增长。居民消费力资料公布显示吉安市年月份城镇居民人均可支配收入为元月均元吉安县月份城镇居民人均可支配收入为元月均元，购买力在全国属于中等水平。酒店餐饮娱乐服务业消费现状但通过我们市场调查发现，本地区实际消费实力与官方公布居民可支配收入极不对称，消费力之强劲直逼线城市。通过对当地华拓大酒店开元洲际大酒店宏泰国际酒店吉安宾馆锦洋宾馆君嘉商务酒店龙腾商务宾馆等家酒店宾馆湘君酒家食为天皇冠酒楼餐厅锦源酒家闽圳酒家鸿港海鲜酒楼等家酒楼食肆宏泰国际水疗会海阔天空华拓桑拿大浪淘沙洗浴中心碧涛阁水疗会所天之道大汉松骨文山国际足浴中心等家桑拿洗浴和沐足会所抽样调查显示经济型商务酒店平均房价为元三星以下含三星平均房价为四星含准四星平均房价为，年平均开房率普遍达到以上，有甚至高达。各店房价和入住率高低与所处地段位置硬件设施状态有较大区别。以般中档装修水平酒楼食肆为例，人均消费达元。午餐上座率，晚餐上座率不等，消费相当旺盛。桑拿场所收费普通按摩服务元∕分钟，莞式服务元。各处场所生意都比较火爆。其价格和繁荣程度甚至已超过珠三角许多经济发达地区。吉安部分酒店宾馆经营基本情况酒店名称等级标准平均房价平均开房率吉安华拓国际大酒店四星级元吉安开元洲际大酒店四星级元吉安文山国际大酒店四星级元吉安宏泰国际酒店四星标准元吉安白鹭宾馆四星级元吉安宾馆三星级元文山国际酒店三星标准元吉安皇冠酒店三星标准元庐陵宾馆二星标准元吉安君嘉商务酒店二星标准元锦江之星经济快捷型元吉安龙腾商务宾馆经济商务型元吉安南苑宾馆经济型元数据来源吉安市旅游局吉安酒店业现状及特点分析高星级酒店不足，且分布不均匀。全市目前仅有四星级酒店家，其中吉安县城仅有准四星酒店家宏泰酒店。酒店多以招待所小型宾馆为主。多数酒店无暇翻新，趋于简陋。高端市场需求难以满足。宾馆酒店业发展多注重住宿功能，酒店硬件落后产势，上世纪末备受市场青睐三星级酒店正逐步失去市场地位，酒店市场开始形成两头大中间小格局。造价成本可控酒店功能块虽有增加，但造价成本弹性较大，通过严格专业把控，布局设计合理，可以稀释和缓冲成本压力。经济效益明显优于经济型酒店目前吉安四星级酒店房价比经济型酒店平均房价高出约元，四星级酒店各功能板块餐饮娱乐等交叉互动效应，又能拉动消费和营业收入增长，促进物业增值。提升物业价值利于售楼工作开展项目定位为四星标准，有助于物业预期值上行，对购楼形成较大吸引力，起到助推作用。利用“高地”优势打造企业品牌恰当档次定位和迎合市场需求配套，极有利于开业后能迅速提升酒店认知度和品质，打造出方品牌。综上所述如要保持项目在本区域可持续发展，应充分考量到上述因素。在以下章节里我们将对定位思路进行详细分析论证。报告编写依据项目经营可行性分析报告编制委托合同吉安市城市总体规划国家计划委员会发布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法国家计划委员会建设部发布建设项目经济评价方法与参数第三版国家计划委员会发布投资项目可行性指南中华人民共和国建筑法住宅建筑设计规范民用建筑设计通则建筑物抗震设计规范吉安市历年统计年鉴本项目初步规划方案其它相关法律法规标准和规范其他相关依据资料及实地调查资料项目单位提供有关本项目基础资料技术资料等。第二章市场环境及项目定位分析市场环境概况及分析地理位置及自然资源优越吉安县地处江西省中部，位于长江三角洲珠江三角洲闽南经济区“扇轴”部位。物产资源丰富，现辖镇乡，人口万，总面积平方公里。境内形成了设规模与产品方案建设规模本项目初步设计种植水稻面积为万亩。其他主要建筑物构筑物如下建基地综合楼平方米，用于办公及职工住宿建水稻有机肥基地养鸡场平方米，计划养鸡万只，年出鸡粪吨，用于稻田所需肥料新建水稻深加工厂平方米库联包装车间平方米。种植所需稻田为项目单位原有，取暖供电等其他设施可利用农场原有设施。二产品方案本项目拟种植日本“越光号”水稻，加工出绿色洁净米。基地建成后年产“越光”水稻万吨，可产绿色洁净米吨，通过加工厂加工出公斤小包装洁净米。产品特点项建设平方米加工厂库联包装车间万元，建设面积平方米投料圆仓二个需万元办公室及宿舍共需资金万元，建设面积平方米鸡厂投资万市超市出售，每斤售价为元，供不应求。同时得到了日本伊藤忠商社日本洋华堂等业内人士高度评价。经过两年来试种，农场已总结出整套适应我地区绿色稻米生产先进栽培技术和管理经验，并且已开创了部分国内外市场。为发挥本地区传统农业优势，解决部分下岗职工再就业问题，同时适应市场需要，五四农场在此背景下提出了建设绿色稻米生产基地项目。二项目建设必要性当前，我国农业正处于新阶段“爬坡”时期，面临着前所未有三大考验是农产品供求关系发生根本变化考验二是进口农产品冲击考验三是国际经济严峻形势考验。在新形势下，保持农业和农村经济持续健康发展，促进农民收入增加，必须深入分析市场状况，着力调整结构和提高档次，增强产品在国际市场竞争力。使我们产品能够产销衔接生产能力与市场需求相适应。随着我国加入世贸组织，成为世界这个开放大市场中员，在享受着来自世界各国优惠政策同时，我国各行各业也面临着国外同行业巨大冲击和挑战。全方位提高出口农产品竞争力，也成为当务之急。通过农业结构调整农产品生产基地建设以及国内农业政策改革等系列措施来降低生产成本，提高产品质量，以及通过发展农产品加工业来提高产品附加值，最终使我国农产品在综合竞争力提高基础上，在国际市场争得席之地。绿色稻米基地项目建设将顺应市场经济发展，为我市对外贸易出口创汇，发挥我们优势产业，打造出适合国际市场品牌做出新贡献。第三章市场分析今年是我国加入第二年，来源于农业部消息，年上半年我国农产品出口遇到了些国家和组织“技术壁垒”和“绿色壁垒”，但是由于企业积极开拓国际市场，降低了市净米吨水稻深加工厂座。投资估算及资金筹措本项目总投资为万元，其中建设投资为万元，流动资金万元。项目所需资金共万元，其中单位自筹万元，申请国家投入万元。财务分析本项目年可实现销售收入万元，年缴纳税金万元，财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年包括建设期。二承办单位基本情况东港市五四农场下设个分场，总人口人，有稻田万亩，海水养殖面积万亩，年产水稻万吨以上。场内设有专门农业生产服务机构，从事生产技术服务人员人，其中具有中等以上农业专业技术职称人，场内万亩稻田，从年开始连续年被列为国家农业综合开发区，累计投入农田改造资金万元，如今全场实现了田成方林成行路畅通齐全基础设施建设，并且成为全市唯全部耕地经过综合开发改造单位，为稻米生产再上新台阶打下了良好基础。三编制原则依据和范围编制原则依据国家和地方产业政策项目优势以及市场导向，确定项目建设方案和规模合理规划尽善布局节约投资建筑物布置力求紧凑，近期和远期发展密切结合结合未来发展规划，合理安排发展用地根据建设内容和规模，合理确定建设期。编制依据根据国务院国发号文件中关于“加快粮食生产结构调整，提高粮食质量和生产效益，增加农民收入”。市委二届五次全委扩大会议对“合理高速和优化农业生产和产品结构，加快龙头企业建设”批示精神。建设单位提供有关资料。第二章项目背景及建设必要性项目背景水稻在我国谷物产量中占据半壁江山，始终保持在总量左右，总产量和种植面积分居世界第二位。近年来，水稻产量稳步增长，已完全能满足市场对于量需求，但质量问题却越来越突出地表现出来，难以满足国际贸易及国内消费者要求。东港市气候温和湿润，具有“江南渔米之乡”自然特色。五四农场地处东港市中南部，鸭绿江入海口处，农业取水来自于鸭绿江和铁甲水库两大水源，水量充足水质清新，发展绿色稻米生产有着优越区位优势。五四农场立足但由于我国大米品质不高和加工水平低等原因，大米出口形势不太理想。据有关分析数据显示，年度我国稻谷新增供给量预计为亿吨，年度内食本地区优势，为适应市场需求，直在不断开拓创新，进行新品种研发和种植。年与国家水稻研究所大连英联公司合作，在日本引进以“越光”为