但是经过年约增长高峰后，近两年来增速放缓，年和年年增幅分别为和年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至年年均复合增长率约为年，南京市城市居民人均可支配收入为，元相比较于上海，元，杭州，元，苏州，元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列据抽样调查，年全市施工单位分别在具有总页第页赔方米，差距非常巨大。市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于求严重积压情况。但有个性化特征具有国际标准硬件设施和物业管理水平高档办公物业在市场上仍然比重很少。优质商业市场南京优质商形成以新街口为重点，湖南路珠江路总统府四大集聚区，从年开始进入发化运作国际化开拓产业化发展”，谋求更高更快更强发展，以豪迈步伐向具有国际影响力世界级大集团迈进。中航城以“开启城市未来”高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过“中航城模式在各重点城市复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度战略眼光和远见，为南京市城市建设和经济建设带来个崭新局面。结合南京城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新认识，提出了对于城市综合体有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视重要领域，同时也是城市未来发展新趋势，为了发展和繁荣南京市经济建设，为南京市民提供崭新商业商务和生活城市空间。研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号南京市建设工程价格信息项目规划设计要点项目规划设计要点见下表。项目规划设计要点表序号名称单位数据土地号总占地面积公顷总建筑面积万平方米控制指标说明二可行性研究结论市场预测根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。项目建设进度项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。投资估算和资金筹措投资估算本项目开发建设投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为万平方米，其各项成本费用估算额及单价详见下表。项目总投资估算表资金筹措本项目资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。项目资金筹措表序号资金来源金额用途公司自筹亿支付土地出让金契税购置公司固定物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模持有型物业，同时在项目投入期，保证稳健现金流，发展得销售型物业。持有型商业中商业万平米，写字楼万平米，酒店万平米，服务式公寓万平米，销售型物业中商业街万，办公万，高档公寓万平米。持有型物业定位城市综合体中商业是城市综合体关键组成元素，由于项目庞大体量以及较好地理位置，故南京项目商业宜采取城市级购物中心购物公园街区文化娱乐中心混合模式发展，以市场缺失中高档购物和生活时尚为商业主题产品。其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。根据商业定位不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。销售型物业发展定位基于项目自然地理条件交通以及项目周边完整商业商务配套，高级公寓发展为此中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，商务楼以满足中小企业办公需求为主。三项目开发建设进度安排项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。本项目没有太大资金压力，侧重开发能扩大项目影响力产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。酒店和写字楼项目入市进步提升项目整体形象。从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。四投资估算与资金筹措本项目开发建设投资总额含资本化利息为，万元，建筑面积为万平方米，公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖五项目财务评价财务分析根本谈不上城市现代化。因而，作为城市公共事业重要内容之城市公共交通建设，对于加快城市现代化意义不言而喻。按照伊通满族自治县城总体规划，该项目建设能够大大缓解目前城区交通拥挤通行不畅局面，不仅方便了城市居民出行，而且对于改变城市面貌，改善城市公共服务条件，实现城市现代化，促进伊通满族自治县奋力崛起均具有十分重大现实意义。由上述可见，本项目建设任务迫切，其实施对于伊通满族自治县城市发展意义重大，项目建设是十分必要。第二章建设条件总论以提高广大人民群众机动化权利和水平为主要任务城市公共交通高质量更大发展，将使中国机动化沿着更加平等更加符合构建和谐社会方向前进。“优先发展城市公交”将使我国在普及机动化权利“人民大众”拥有较高机动化能力与水平道路上走得更好，并较快步入国际先进行列。伊通满族自治县县城城市发展形势当前，伊通满族自治县县城城市发展正面临前所未有发展机遇。随着市场经济发展和工业化推进，城市日益成为区域经济中心，成为产业发展主要载体。城市化和城市发展水平滞后，已成为中部崛起重大障碍。为此，在伊通满族自治县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中提出了“完善功能，提升品位，繁荣经济”城市发展思路，南部新城全面打开，将伊通满族自治县扩大了倍。这就对伊通满族自治县城公共设施建设提出了新要求。近年来，伊通满族自治县，在结构，体制管理和功能等方面形成了新特色，实现了新飞跃。但随着城市建成区不断拓展以及城区人口不断增加，城区交通拥挤通行不畅问题日益突出，现有城市交通网络已经远远不能满足伊通满族自治县县城城市发展需要，相对滞后城市公共交通已经成为伊通满族自治县县城城市发展主要瓶颈，因此，尽快发展伊通满族自治县城市公共交通，完善该县城市服务功能任务显得尤为迫切。项目建设必要性是加强城市服务功能，提高伊通满族自治县城市竞争力需要城市竞争力是城市发展重要条件。经济全球化发展，使国与国之间城市与城市之间企业与企业之间竞争日益激烈，企业之间竞争不仅取决于企业自身技术水平经济实力等因素，而且取决于城市经济环境，包括城市公共服务功能完善程度。城市公共事业是城市竞争手段和竞争力重要表现，而城市公共交通是城市公共事业重要内容之，加强城市公共交通建设和管理，对于提高城市载体功能促进经济发展具有重要作用。随着伊通满族自治县城镇化水平不断提高，伊通满族自治县城交通拥堵群众出行不便等问题日益突出，严重影响了城市发展和人民群众生活水平提高。城区公共交通网络建设滞后，已经成为成为制约伊通满族自治县城城市发展主要瓶颈。本项目建设，是伊通满族自治县加强城市服务功能，提高伊通满族自治县城市竞争力需要，对于整个伊通满族自治县城市发展具有十分重要现实意义。是进步改善投资环境，扩大对外开放需要城市公共事业不仅是城市存在和发展重要基础，也是外商评价个城市投资环境好坏重要内容。城市同农村区别个重要方面，是基础设施和公共事业发展水平不同新建或扩大个城市，总是基础设施和公共事业先行。个城市公共事业发达，现代化程度高，预示着它有很大发展潜力，这也将是吸结构合理高效快捷并与城市规模人口和经济发展相适应公共交通系统。提高运营质量和效率，为群众提供安全可靠方便周到经济舒适公共交通服务。要充分发挥公共交通运量大价格低廉优势，引导群众选择公共交通作为主要出行方式。项目法人简介伊通满族自治县城市公共交通项目项目法人为伊通满族自治县亿灵城市公共交通有限公司，法人代表刘宝灵。根据国务院办公厅转发建设部等部门关于优先发展城市公共交通意见通知国办发号文件精神，按照市政公用事业改革总体要求，国家鼓励社会资本包括境外资本以合资合作或委托经营等方式参与公共交通投资建设和经营。在这样政策环境下，本地区第家民营城市公共交通经营企业伊通满族自治县亿灵城市公交有限公司筹建工作正在紧锣密鼓地进行着。该公司成立得到了伊通满族自治县委县政府高度关注和大力支持。公司法人代表张涛有着多年出租车运营和管理经验，项目建设所需资金也已得到落实。伊通满族自治县亿灵城市公共交通有限公司将紧紧围绕“以人为本，回报社会，以社会效益带动经济效益”经营宗旨，高起点高标准开展城市公共交通服务，着力打造“文明高效热情周到”城市公交经营企业形象，努力为伊通满族自治县城市建设和经济社会发展服务。项目建设背景公共交通是