棉花水产畜牧综合商品基地市，形成了万亩粮食万亩蔬菜百万亩果品万亩海淡水养殖和个饲养小区格局。目前寿光市粮经比例为。寿光市是山东省确定农业现代化示范市，农业现代化建设起步早，科技含量高，现己建成国家级万亩农业现代化示范区万亩蔬菜高科技示范园农业高新技术走廊高效林业示范园农业生产示范园等五大示范样板工程，引进推广了多个国家多个新品种多项新技术。粮油作物主要是小麦玉米和棉花大豆，粮食总产达亿公斤。寿光市农业先进技术和良种覆盖率分别达到和，科技对农业贡献率达。同时，大力加强农业基础设施建设，农业机械化水平走在全国前列。寿光市是中国最大蔬菜生产基地，被国家命名为唯“中国蔬菜寿光市场缺乏有力需求支撑。当然，相对寿光普通百姓购买力和生活需求而言，平方米以下，平方米左右居家型小户型所占数量仍然十分短缺。热点三大鳄入驻，房企走向品牌化如同商业领域银座商城进驻潍坊，省内省外些专业化程度很高名牌房企在年更多地进入寿光，南方来品牌房企则有浙商闽商两大阵容。与此同时，本地房企也在年加速了品牌化进程。寿光房企品牌化，使得项目操作更加规范专业科学，楼盘开发更加注重质量和品牌形象，开发企业诚信度，责任感大为加强，寿光百姓将享受更好住宅产品，并得到更好物业服务。热点四加料不加价，寿光住宅品质进步提高年寿光楼市受国家新政影响，购房者更为理性谨慎，对候选楼盘更加挑剔，要求开发商进步提高品质，同时更加先进开发理念由些品牌企业引入寿光，故而新建住宅品质进步提高，细节上更加讲求完美人性化并更加符合寿光实际，年出现在中高档商品房中中空玻璃南向客厅落地飘窗在年已普及到所有普通住宅，楼顶墙体更多采用隔热保温新式节能建材，景观绿化更加讲求“均好性”，户型不但普遍达到了新式户型通透，而且更加讲求全明设计，有楼盘甚至达到了全明设计，作为主力户型平方米左右户型面宽明显加大，尤其主卧室宽敞舒适度得到了重视和加强，出现了些面宽在米左右主卧室。设计精细度房内面积有效利用率大大提高。热点五商业地产热度不减，产权商铺向专业市场转变由于国家“新政”对商业地产影响较小，年寿光商业地产依然热度不减，商业地产项目数目多规模大，与年不同是，曾度蜂拥而上“产权式商铺”在本年度大有收敛，商业地产热点转向大型专业化市场开发。热点六住宅“郊区化”，“居住片区”概念出现经过年开发，市中心核心地段可供开发住宅地已十分稀缺难寻。在私家车加速普及进程中，寿光新楼盘出现了明显“郊区化”倾向。与此同时，寿光市已逐步形成了些新“居住片区”。当然，这里所谓“郊区”是相对，随着城市中心扩容，新规划实施，这些目前看似乎还有些偏远居住区不用多少年后很可能又将成为新“中央居住区”。三市场分析寿光房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展过程中，可分为两个阶段，年之前是起步摸索阶段，以高收入业和第三产业发展。具有良好经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标销售收入万元销售税金及附加万元土地增值税万元总投资万元利润总额万元所得税万元税后利润万元投资利润率投资纯利润率投资利税率所得税后内部收益率财务净现值万元投资回收期年第二章项目建设必要性项目提出背景随着改革开放深化和经济快速稳定发展，人民群众生活水平得到了显著提高，但同衣食行等方面相比，居民居住水平特别是城镇居民居住水平改善和提高相对缓慢，因此加快房地产体制改革，提高市民居住条件已成为各级政府面临迫切任务。近年来，我国房地产业保持了健康快速发展态势，培育住房消费，发展住宅建设，将是今后段时期我国住宅与房地产业中心工作。年国家在武汉召开了全国住宅与房地产工作会议，提出了加强房地产市场宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康协调发展，开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进步培育住宅消费。该项目位于寿光市区中心商业区核心区，该地块南临寿光市最大两家商业机构寿光百货大楼和潍坊中百佳乐家超市寿光店，距寿光汽车总站仅米，西邻业已开工建设利群大型商业项目，东邻寿光市中心广场。是寿光目前最理想也是中心商业区仅存商业黄金地段。二寿光市房地产概况年，尽管受国家“房产新政”影响，寿光楼市度有所震荡，但个健康正走向成熟市场依然表现出了顽强发展轨迹，年寿光楼市依然活力十足，热点频频，年寿光市完成房地产开发投资亿元，施工面积万平方米，寿光市房地产市场呈现出供需两旺稳中有升良好态势。热点“高层”政策推行，多层热，高层温与“住宅郊区化东和河南两省产量排位继续保持前两名，所占比例仍在上升。产量增幅较快省份是和湖南，排位由年第六上升到第三，产量接近万吨，达到万吨，比年增加。湖南省以万吨好成绩后来居上，把产量增幅相对别是沿海地区部分已具有较好国际市场开拓基础大型企业，其出口量有望保持较快增长。由于我国正处在工业化中期阶段，目前铝型材主要消费领域为建筑行业，工业铝型材消费占全部铝型材消费比例远远低于发达国家。随着中国工业化进程推进，交通电子等行业对于铝型材需求必定呈上升趋势，在铝型材消费结构中，工业铝型材消费比例必定会不断上升。近年来，随着我国政府部门整顿和规范市场秩序力度加强和市场竞争优胜劣汰机制作用进步发挥，中国铝合金型材工业在总量快速增长同时，内部结构也发生了明显变化，产业开始逐渐走向成熟。目前，我国铝合金型材工业已经跨越了以数量增长为特征初级发展阶段，开始逐步进入了以提高产品内在质量丰富产品种类依靠综合实力参与市场竞争新阶段。企业规模扩大，生产能力集中，设备技术和产业升级换代，以及得天独厚成本优势，使中国铝型材行业整体竞争能力大幅度提升，铝型材出口贸易不断增长，在国际市场占有份额不断扩大，以出口为主发展趋势日趋明朗化。从目前发展趋势看，随着国际贸易环境进步改善，产品品质日益提高以及市场适应性进步加强，今后几年内，中国铝型材出口将会进步增长，净出口量将会逐年上升，中国逐步成为世界铝型材净出口大国。二项目建设必要性铝合金及其加工材料具有质轻耐蚀强度高易加工表面美观等优点，被广泛应用于机械电子交通运输建筑印刷包装等各个行业。而铝合金板带材是铝合金材料主要品种，其占世界平均铝合金材料消费总量。我国铝加工生产虽然已经形成很大规模，但产品结构很不合理。我国铝型材经历了从抵档到中档再到高档三个阶段。目前国内铝型材市场上中低档产品产能已经过剩，而高档型材如电泳涂漆彩色静电粉末喷涂氟碳喷涂金属构件等高档铝型材产能较低，远远不能满足市场需要。从中国社会向小康社会转型进程看，今后年内，高档型材将逐步成为建筑工业铝型材市场上主导产品。社会各界普遍认识到发展有色金属工业必要性和重要性，认识到发展现代化高科技有色金属力口工业，对于加快产业结构调整和国民经济发展具有不可替代巨大推动作用。项目建设是适应产业政策及城市规划需要依据发改运行号文件关于加快铝工业结构调整指导意见通知“铝工业结构调整指导原则和主要目标”中“铝加工行业重点开发高附加值品种，推动企业技术装备水平提高和产品结构升级，促进铝工业走新型工业化道路，实现可持续发和外部条件盲目建设氧化铝项目屡禁不止，目前氧化铝在建项目个，计划建设能力万屯，投资总额约为亿元正在建设期工程总能力万吨，投资约亿元。另有拟建项目个，总能力万吨。这些项目多属越权核准或未经核准，有铝土矿资源不落实，或土地使用手续不齐备，大部分项目环境影响评价报告书未按要求报批，有甚至不进行环境影响评价论证。电解铝产能大大超过需求，盲目建设有反弹压力。电解铝供过于求使大量产能闲置，利用率仅约。但目前仍有在建项目个，建设总能力万吨，投资总额约亿元。这些项目虽多为续建项目，但除个别外，均未按照规划布局建设，也未经有效核准。此外，尚有个拟建项目，总能力万吨。铝冶炼结构失衡，电解铝企业经营困难。电解铝冶炼能力氧化铝供应能力铝土矿采选能力不匹配，氧化铝生产成本高，产量仅能满足需求半左右。年电解铝企业平均产量仅万吨，且用电矛盾突出，出口量偏大，氧化铝占生产成本比例过高，企业亏损严重。年亏损个铝冶炼企业几乎全部是电解铝企业，亏损额亿元，同比增长倍。铝加工产业集中度低，产品结构不合理。年铝加工企业平均产量仅万吨。行业整体装备水平低，技术经济指标落后，高附加值加工材品种不足电解铝液直接铸轧比例低，资源浪费严重。国家发改委在关于加快铝工业结构调整指导意见通知中将铝工业结构调整主要目标定位于“年国内氧化铝总产能达到吨，企业海外氧化铝能力达到万吨。选矿拜尔法普遍推广，拜尔法混联法强化烧结