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宏观经济存在周期性波动规律，又可细分为长周期中周期和短周期，其中般十年左右中周期最具研究价值。

改革开放以来，我国宏观经济经历了三个中周期，而楼市演变轨迹基本与宏观经济周期相似。

年进行土地批租和住宅制度改革后，我国房地产市场开始起步，至今走完了两个完整中周期。

根据国房景气指数变化可知，第个周期是年至年，景气高点出现在年，达点，低点出现在年，为点第二个周期是年至年，年月达到点峰值，年月下滑至点谷值。

这两个周期有些不同，前者处于市场化早期，后者市场化程度迅速提高。

前者属于急升缓降，海南北海等地市场狂热导致年即触顶后者属缓升快降，增长了近年，而下行只花了不足两年。

从中可以悟出什么呢市将很有可能呈现稳中有升格局，特别是成交量将迅速放大，当前土地市场就成为“金九银十”提前预演。

月东莞土地市场将有宗土地入市，总面积逾万平米，供应量环比增加，同比增幅，再次迎来推地高峰。

其中商住地共有宗，面积为万平米。

月楼市不淡，随着“金九银十”到来，东莞楼市交投氛围愈加活跃，随着楼市旺季销售回款增多，资金快速回笼，不少房企也会继续增加土地储备，同时，信贷及市场宽松复苏也提升了企业拿地积极性，而在年度土地供应计划压力之下，政府将继续加大推地力度，月东莞土地市场地块密集上市，两者相互积极响应，月土地交易或将继续火爆。

东莞市商品房情况分析总体而言，年以来，东莞楼市处于供应偏紧态势，表现为部分片区楼市严重“供不应求”刚需产品严重“供不应求”，如平方米需求长期受到压抑品牌开发商产品供应不足，或其它亮点产品供应不足等。

总而言之，年东莞面临是个长期受压抑供求市场，尤其刚需受压较严重。

所以，在扶持刚需政策环境下，以及在产品和价格配合下，在全国楼市回暖大背景下，最终导致东莞经济即使深陷于增速大减缓，东莞楼市成交却逆市保持热销。

东莞最终实现了月连续四个月成交量保持在万平方米之上，高成交量数字背后不得不承认个事实东莞楼市总体而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。

平方米户型持续保持旺销并且目前仍然“供不应求”，而平方米以上大户型，在“高首付”“限购”“限贷”等高压政策环境下，普通大户型需求受到压制。

从月市场反馈来看，市场主流需求较大程度地集中在平方米户型，而从市场整体供应来讲，平方米大户型仍占不少份额。

即市场需求与楼市供应呈现定偏差，导致部分楼盘成交呈现明显两极分化平方米以下户型抢而空平方米以上户型走货“步履维艰”。

月东莞楼市供需两旺，刚需持续释放打破了传统楼市淡旺季。

可以预言是，如市场相应增加平方米户型供应比重，减少平方米以上大户型比重，刚需将持续释放，今年将保持旺销局面。

“金九银十”已经到来，市场看似大势已定，同时暗藏危机。

面对汹涌而来全国月房地产数据，上涨城市数量成倍上升，如此猛势不得不令管理层担忧。

在“巩固房地产调控成果”大方针下，如果月全国数据“持续恶化”，月管理层出台房地产打压政策也不是没有可能。

但即幅增长，施工面积及新开工面积增幅高位下调，商品住宅销量降幅收窄，商品房空置面积持续减少。

房地产开发投资增势高位运行，实行限购政策以后，全市房地产市场成交量明显回落，房价上升态势得到初步遏制，土地供应和房地产投资继续稳步上升，市场供求关系逐步趋于平衡。

市辖区公开出让土地金额亿元，比上年下降。

市辖区新建商品住宅网上签约面积万平方米，比上年下降，签约均价是元平方米，上涨。

其中，市辖区二手住宅交易登记套数与面积分别为套和万平方米，均比上年下降。

成交金额亿元，比上年下降均价元平方米，上涨。

业内人士分析，房地产业今年将面临新轮洗牌，部分实力小开发商很可能被淘汰出局。

东莞区域概述东莞市位于中国华南，广东省南部，珠江口东岸，东江下游珠江三角洲。

地理坐标为东经，北纬。

最东端是谢岗镇银瓶嘴山，最南端是凤岗镇雁田村雁田水库，最西端是沙田镇西大坦村狮子洋中心航线，最北端是中堂镇潢涌村大坦小组东江北支流中心航线。

东西长约公里，南北宽约公里。

东莞市东接惠州市惠城区和惠阳区，南抵深圳市龙岗区和宝安区，西挨广州市南沙区番禺区和萝岗区，北达增城市和博罗县四周共与穗深惠个县级行政区接壤。

土地市场情况分析年月数据览年月，东莞土地市场供应激增，当月国土资源局挂牌上市宗土地，总面积万，环比增幅其中商住用地供应面积为万，环比降幅高达月东莞土地市场商住用地有三宗成交，成交面积万，环比涨幅。

月日，石龙首宗优质商住地块被广州云和投资顾问有限公司集誉有限公司联合体收入囊中，该商住地块占地面积万，容积率不大于，起拍楼面地价达到元游资源难以合理开发和利用。

究其原因，科技人才和高素质人才匮乏及农村人口文化素质不高，是制约望江地方经济与社会发展重要因素。

二十世纪是所，教学点个，招生人，毕业生人，在校学生人幼儿园所含民办所，有个教学班含学前班个，入园儿童人，在园儿童人特殊教育学校所聋哑学校，招生人，毕业生人，在校学生人。

全州随班就读残疾儿童少年，小学人，初中人，残疾儿童少年入学率达。

参加普通高考学生为人，高校录取人数人，中专录取人数人，共计录取人数为人，升学率为“三校生”参加考试人数人，录取人，录取率。

参加中考考生人数为人，录取普通中专中师职业中专普通高中职业高中共计人，升学率为参加成人高考人，录取人，录取比率为全年两次自学考试报名为科次。

全州拥有教职工总数人，专任教师数人。

年以来，农村中小学远和教育项目实施，将使我州中小学校现代教育技术设备配置上个新台阶，按照农村初中安排计算机教室，农村完全小学安排卫星教学收视点，农村小学教学点安排教学光盘播放点要求，将覆盖全州县市农村中小学校。

全州中小学校计算机室新增间计算机台，新增多媒体教室间卫星教学收视点个电视机台影碟机台，将使我州中小学校计算机生机比从年上升至，真正实现全州农村中小学教育教学跨越式发展，为州教育现代化打下坚实基础。

州教育事业发展状况及存在问题改进措施年，州教育事业呈现了片欣欣向荣景象。

主要表现在以下几个方面是基础教育稳步推进，各类教育共同发展。

州委州政府高度重视“两基”巩固提高工作，多次召开动员会督查会，布置工作，监督执行，使“两基”巩固提高工作顺利通过省级验收。

同时，民办教育职业教育高中阶段教育也都发展态势良好二是积极推进教育改革，管理体制更趋合理。

年月，州委州政府出台了州实施中小学人事制度改革若干意见，给全州中小学人事制度改革提供了政策依据。

为进步理顺管理机制，全州仅用天时间撤销了乡镇教办，成立了中心学校。

三是加强教学管理，教学质量稳步提高。

州教育局年初制定了州中小学常规管理考核细则州中学教学常规管理条例州教育督导工作意见州中小学督导评估实施细则等系列管理规章制度并狠抓落实工作，逐步形成了良好校风教风学风，有力地促进了全县整体教学质量提高。

四是优化教育资源配置，办学水平逐年改善。

全州在“到年实现乡镇所初中万人所完小高中向县城集中”原则下实施了中小学布局调整，并采用积极稳妥方法合理地调配了师资力量。

年共争取中央及省级危改项目资金万模和建设方案论证环境保护节能节水措施研究组织机构与项目管理招标方式投资估算和资金筹措方案财务分析和项目效益评价可行性研究结论与建议。

第二章项目背景及建设必要性项目背景州情介绍白族自治州有悠久历史，灿烂文化，素有“文献名邦”之称。

唐宋时期，南诏国均在此立国。

中华人民共和国建立后，全州各项事业飞速发展，成就辉煌，前景喜人。

全州山川雄奇，风光秀丽，气候宜人，民风淳朴。

是国务院首批公布全国个历史文化名城和国家级个风景名胜区之，苍山洱海被国务院批准为国家级自然保护区。

“三顶桂冠”使声名远播，享誉中外。

州地处省中部偏西，地跨东经，北纬之间。

东邻楚雄州，南靠思茅临沧地区，西与保山地区怒江州相连，北接丽江地区。

州府驻市下关，距昆明市公里。

全州国土总面积平方公里。

山区面积占总面积，坝区面积占。

东西最大横距多公里，南北最大纵距多公里。

州属亚热带高原型季风气候。

全州年平均日照时数小时，太阳辐射总量千卡平方厘米，年平均气温，年平均降雨量毫米。

年末，州总人口万人，其中农业人口万人，非农业人口万人，少数人口万人，占总人口，白族万人，彝族万人，回族万人。

人口自然增长率。

是西部交通枢纽，已形成航空铁路公路相配套交通运输网络。

机场已开通至昆明至天津至广州至西双版纳等航线，广大