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特别是近两年网络购物异军突起，在给快递行业带来发展机遇同时，也对其服务能力造成挑战。

我国邮政业发展前景今后，我国邮政将遵照“发展现代化邮政，满足社会需要”指示，全面贯彻落实科学发展观，艰苦奋斗，加快发展，努力开创我国邮政事业新局面。

是坚定不移地履行普遍服务义务，积极改善服务质量，努力提高邮政社会效益。

普遍服务是确保公民通信权实现重要途径和手段，也是社会对邮政行业基本要求。

把社会效益放在突出位置，为社会提供优质普遍服务，是今天和二十世纪邮政义不容辞职责。

我国邮政将以服务为宗旨，办好了重要作用，邮政局快速发展，能提升城市生产和生活效率，为经济发展提供巨大支持。

本项目建设将大大提升呼和浩特市第三产业发展，因此，从国民经济评价上看本项目建设是必要和可行。

综上，本项目正是在行业要求和政策支持下以及在呼和浩特市城市规划和第三产业发展必要性和可行性条件下提出。

本项目建设希望政府给予大力支持，能顺利地实现本项目许多发展要求和城市公用功能。

项目编制过程和范围编制依据投资项目可行性研究指南中国电力出版社建设项目经济评价方法与参数第三版我国邮政集团公司“十二五”规划内蒙古自治区人民政府关于加快自治区电信和邮政业发展意见内政发号呼和浩特市城乡规划条例年内蒙古自治区党委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划建议建设单位提供有关资料和基础数据。

编制过程本咨询公司受呼和浩特市邮政局委托，组织有关专业技术人员对本项目进行了认真调查研究和分析，充分考虑了拟建项目情况，进行了大量材料收集和调查研究，对呼和浩特市气象水文地质等工程建设情况等进行了认真调查研究，结合呼和浩特市邮政局特点和现状，组织有关专家对研究方案进行了充分论证，并与建设单位广泛交换了意见，在听取了专家和建设单位意见后，对研究方案进行了修改补充，使研究方案更加完善，在此基础上编制了呼和浩特市邮政局兴安南路邮政综合楼建设项目可行性研究报告。

编制范围本项目编制范围包括需求分析场址选择建设规模与建设内容建设方案室外给排水工程室内公用工程方案节能节水环境影响评价劳动安全卫生消防项目管理和进度安排工程项目招标投资估算与资金筹措社会效益等。

结论及主要技术经济指标表结论本项目突出了邮政局综合楼功能主导地位，总体布局较合理，采用技术较先进成熟可靠，基础设施适度超前，可操作性较强，总体方案可行。

本项目实施为为应对呼和浩特市以及内蒙古地区邮政事业发展起到了良好助推作用。

为更好地适应社会主义市场经济发展创造了良好条件，经济效益社会效益生态环境效益较好。

呼和浩特市邮政局兴安南路邮政综合楼建设项目完成后，能够改善目前呼和浩特市邮政局综合楼功能不邮政公司批准，各地邮政营业厅不得自行出租和销售非邮政产品。

呼和浩特市邮政局作为我国邮政集团公司下员，从全局着眼，综合考虑呼和浩特市处营业网点基础设施落后和工作效率不高实际情况，提出本项目建设，从而能真正改善呼和浩特市邮政局基础设施，真正提升呼和浩特市邮政局工作效率和服务水平。

本项目将建成集转运处理邮件集散中心，将综合楼辐射半径内各邮政支局收寄邮件拉运到综合楼加快处理，以提高邮件传递时限，更好履行好邮政普遍服务义务。

内蒙古自治区人民政府关于加快自治区电信和邮政业发展意见是本项目建设政策支持年，内蒙古自治区人民政府关于加快自治区电信和邮政业发展意见内政发号提到，邮政业是国家重要社会公用事业，邮政网络是国家重要通信基础设施。

长期以来，我区电信和邮政部门在基础性和战略性产业功能发挥保障公民基本通信权利保障应急通信服务经济社会发展等方面都发挥了重要作用。

目前，邮政业正处于转型发展关键时期，自治区邮政业发展水平与经济社会快速发展水平还不相适应。

加快邮政基础设施建设和产业发展，是有利于推动邮政业转型升级，积极发展现代信息服务业，促进经济发展二是有利于缩小“数字鸿沟”，促进城乡协调发展和新农村新牧区建设三是有利于大力推进信息化和工业化融合，促进我区产业结构优化升级和经济发展方式转变四是有利于提高人民生活水平和质量，促进和谐内蒙古建设。

呼和浩特市邮政局紧紧围绕自治区政策，从长远着眼，把本项目按照二十年规划进行选址建设，建成以兴安南路为轴中心，辐射大学东路新建东街鄂尔多斯大街南二环等用户综合楼，通过加强经营改革和创新，定能够抓住邮政业发展机遇均价元平方米。

项目裙楼商业层均价保守预计元平方米。

乐业商城销售总价测算表分类可售面积万平方米建议销售单价销售收万元商住公寓精装修元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米商业用房层元平方米总销额项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。

乐业商城开发成二房厅为主，整体面积区间以平方米为主房厅二房厅户型设计具有较好居住性和亲和力，是公寓类物业普遍采用设计，通过控制主力面积，字楼豪华酒店式公寓江苏议事大厦星级酒店式商务写字楼高投资回报商务办公万豪中心公寓豪华公寓高投资收益银河国际广场苏宁银河购物中心国际顶级写字楼索菲特五星级酒店金山大厦级写字楼由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取定位。

综合本地块特征，产品定位思考如下湖南路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准“优质生活圈”。

本项目需依托湖南路商圈资源，打造个适宜居住可办公，具有极大投资潜力时尚生活特区。

建议本项目依托湖南路商圈成熟商业配套和超高人气，以偏居住功能公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商务功能。

项目客群定位房地产项目客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。

主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强中青年，年龄在岁，他们购房目是居住和投资并重。

辅助客群投资者投资者看中是本项目绝版地段带来广阔投资前景，适合高端居住商务办公，拥有较丰厚资金回报。

延伸客群型办公特立独行但经济实力较强年轻人或年轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分型办公企业，经济实力较强年轻人或者年轻家庭对这类高端时尚便捷公寓类物业接受度较高。

三典型案例研判中环国际广场街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。

地块西侧中山北路是南京城区主干道之，车流量及人流量大地块位于湖南路商圈核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。

基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅，未拆迁。

二项目分析及项目定位分析优势主城中心，区位优势明显位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强城市快速干道，路网发达，交通便利邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。

劣势项目车位数量略有不足，较难满足后期需求自年取得土地至今已年，土地年限缩水紧邻大方巷加油站影响项目形象紧邻城市内环干道，噪音尾气污染较大。

机会南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。

威胁现阶段区域内上市同质物业竞争激烈区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目基地拆迁存在不可确定因素影响绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。

由分析可知，本项目最大优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈核心位臵，拥有完善商业生活休闲购物娱乐等设施，项目主要威胁来自现阶段上市同质物业对潜在客户分流，以及拆迁过程中不确定因素对工程进度影响。

如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。

项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。

根据项目实际情况，市场定位思考如下居住商务休闲购物优质生活圈地块位于湖南路商圈中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。

充分利用这种特征，将其转化成占地面积平方米总建筑面积平方米其中商业建筑面积平方米商住公寓建筑面积平方米车位个满足规划容积率建筑高度米绿地南京主城稀缺地段优质资源，打造个集居住商务休闲购物功能于体生活圈。

项目产品定位本项目建设内容批复为商业办公综合楼酒店式公寓其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积。

地块周边楼盘产品览项目名称定位中环国际广场式写字楼豪华酒店式公寓江苏议事大厦星级酒店式商务写字楼高投资回报商务办公万豪中心公寓豪华公寓高投资收益银河国际广场苏宁银河购物中心国际顶级写字楼索菲特五星级酒店金山大厦级写字楼由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取定位