珠三角其它城市相比，仍然相对较为低迷。城市发展空间仍然很大。预计在未来几年内，房地产业会成为珠海市居高临下行业。关键影响因素如下广珠城际轻轨建设，最晚年全面通车。珠海机场与香港机场合作伟创力增加投资，五年内达到万人工厂珠海年内增加亿人民币投入城市建设前几年珠海大力引资项目进入投产高峰期港珠澳大桥建设计划没有停止横琴开发区顺利开展。珠海目前市区手楼住宅均价大约元平方米左右。珠海市区两年内有效供应量约为万建筑平方米珠海市区每年销售量约万建筑平方米。而前山片区均价约为元平方米左右。在珠海主城片区中，价格处销售使用项目整个过程中不受因土地方责任干扰。合作风险评估合作背景出于公司战略原因，珠海天朗海峰商贸有限公司愿将其下属位于珠海前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉东南角土地使用权对外出让。我公司为刚成立不久房地产开发公司，为了打响第炮，在经过各方面调查后有意购买该土地。在此情况下，六福公司直接与土地方进行合作。土地使用年限土地使用出让年限为年。土地权属情况根据土地方提供土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。付款进度与土地手续配合从前面付款计划可看出，基本每笔付款都对应相应工作完成，最大限度避免合作风险。总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，我公司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市国土资源局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为商业居住用地，土地使用性质基本明确。第三部分市场分析珠海商品住宅市场总体特征整体市场稳步向好珠海前山区域房地产市场分析河两岸房产开发状况早在几年前，许多房地产商已看重了前山河潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园涛景花园港湾苑南苑海荣新村等小区，但前山河自身环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们重视。如今，政府已加大对前山河整体规划整治力度，些大房地产商也看到了前山河巨大潜力，尤其是华发股份提出“许珠海个未来”口号，倾注全力打造位于前山河西新加坡风情大型高尚社区华发新城，河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中前山南屏在生活配套设施方面不断地完善，为河两岸发展提供了强而有力支持。前山河河两岸整治目前已进入施工准备阶段，预计年年底正式全面开工。随着整治工程实施与沿河两岸华发新城荣泰河庭等大型房产项目荣延锦苑丽香苑等小型楼盘开发落成，前山河畔面貌将发生显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔市区主干道大规模改建而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔不仅是物流人流，还将彻底改变它整体功能。要落实珠海城市西进战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大西接未来新城中心枢纽位置，区位优势结合整治后河两岸优美环境，未来前山河畔定将更加凸显它重要意义。前山片区介绍前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，年前山正式建镇，年月“撤镇改街归属珠海天朗海峰商贸有限公司土地他项权益没有土地用途商业住宅用地项目用地现状文件略项目用地规划项目用地规划用途拟规划为商业住宅用地规划批文略以取得政府文件目前尚未办理项目任何手续项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议去市国土资源局办理土地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。取得土地使用权需要工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签订国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。政策性风险评估自去年新政后，整个珠三角都在经历着年以来最大范围最大幅度场楼市危机七城均出现了成交低迷房价大跌惨淡气象。其中，七城楼市今年上半年成交量均出现了四五成剧烈下跌。珠海作为珠三角核心城市之，所受到创伤也不容忽视年月，珠海房价为元，到了年月，就降到了元珠海年全年月均成交量为万平方米，到了年上半年，月均成交量就降到了万平方米。国家紧缩性政策出台，使珠海乃至全国房地产市场遭到了严重打击。除此之外，国际金融风暴愈演愈烈，对我国房地产市场而言，又是次严重考验。然而，值得庆幸是，为了对抗金融风暴影响，国家下半年出台了“二套房贷适度放宽以税费减免刺激购房消费合理为开发商资金松绑”等系列政策。与此同时，珠海也相应出台了“暂停交易手续费，房地产评估由买卖双方自由选择，不作为交易办证及率达，科技贡献率提高个百分点。农业措施坚持深耕与改土相结合，有机施肥与无机施肥相结合，科学配方施肥，大幅度改善提高土地肥力。建设规模项目区开发建设规模为万亩。规划布局项目区灌水主要依靠预备河，维修泵站处。分别由丰收沟及配套斗农渠向项目区送水。最佳方案选定通过对项目区现状考察，分析农业发展限制因素，选定以改土治水为中心，配套科技，完善林网开发方案。项目区内每条田间距为。利用今春搞好测量，预留占地界，提前做好迁占工作，主要沟渠用机械挖，主要建筑物提前建设，以确保项目区按期完成。秋收后调整种植结构，实行区域化种植，规模化经营，全面提高项目区综合效益。第六章开发任务和建设内容开发任务改造中报告，查得本地区各作物生育期如下表主要作物种植比例及生育期统计表作物名称棉花粮食种植比例生育期天数作物生育期耗水量参照山东省大渔张引黄灌区二三干改建工程设计任务书采用生育期耗水量，经分析设计任务书选用作物生育期需水量具有代表性，同时结合本项目区多年灌水经验，拟定生育期耗水量如下表主要作物生育期耗水量表名称生育期耗水量亩代表作物棉花棉花粮食小麦玉米作物灌溉制度及灌水率项目区种植作物为棉花小麦玉米及其它作物。本设计选定灌水率较大代表作物进行设计。根据作物生育期耗水量和本地区属海滨平原，地下水位高，矿化度大，含盐量高特点。宜采用减少灌水次数，增加灌水定额灌水方案，用大水压碱，减少盐渍危害，改良土壤。根据多年经验，冬灌宜早，春灌宜晚。特拟定如下灌溉制度。表主要作物灌溉制度及灌水模数作物种植比例灌溉次序灌水次序灌水定额灌水天数灌水延续时间灌水率起止棉花粮食灌水率计算查灌区设计和施工灌水率采用下式计算净万亩式中净净灌水率，万亩作物种植比例灌水延续时间，天灌水定额，亩。查农田水利学，对提水灌区，系数取，本设计取。项目区内地下水位高，矿化度大，土壤盐渍化对作物危害较重，规划对项目区进行冲洗压碱，改良土壤。拟定采取早春晚秋压碱次。经计算，冲洗压碱定额为亩，灌水率为万亩根据各种作物每次灌水灌水率以及冲洗灌水灌水率，取最大灌水率作为设计净灌水率。取万亩。项目区设计水平年，可供水量需水量预测及供需平衡分析降雨资料用县年年共年资料，进行频率计算，用年降雨和生育期降雨分别进行排频，并以Ⅲ型曲线配线。查得灌溉设计保证率年份，选定年做为设计代表年，年年降雨生育期降雨计算偏差系数式中为偏差系数为模比系数为。选定，并假定，选用Ⅲ型曲线配线选配计算表如下表。查表得。生育期降雨频率计算选，进行配线，查得表频率曲线选配计算表频率农业机械及农机服务设施项目区行政村总动力万千瓦，亩均动力千瓦。其中，大中型农业机械台，小型农业机械台，农机配套率。乡建有农机管理服务站处，占地，有技术人员名，常年对农机手提供技术培训，配件供应机械维修及机械作业服务等项目。田间工程现状项目区现有支斗渠沟公里，其中，斗农渠公里，斗农沟公里，桥涵闸等水利建筑物座，提水泵站处，提水能力，农电线路公里。扬水站设施老化，急需维修或更新。斗农门桥涵闸等极不配套，农田林网不够健全。交通与电力通讯项目区西侧是团结路，南侧有广码路，北侧有小码路，柏油路总里程公里，交通条件十分优越。项目区内村村通电，供应充足。全部实现了程控电话并网，通讯设施良好。第三章项目建设必要性和可行性项目区农业和农村经济发展制约因素限制项目区农业发展和农民致富主要因素有以下四点是农田水利设施建筑物不配套，灌溉周期长，不宜发展高产高效优质作物种植二是土地脊薄，肥力不足，特别是近几年有机肥投入少，土壤养分相对降低三是新技术新产品引进推广少，种植结构不适应市场经济需要四是项目区水资源时空分布不均，随着工农业用水逐年增加，水资源相对紧张，发展节水农业和种植需水量少高效经济作物，是解决水资源紧张良好途径。项目区建设必要性对项目区实行开发改造是广大群众迫切要求，也是发展农业产业化增加农民收入必要途径。是项目区水利，骨干框架良好，比较易于开发治理。二是项目区干部群众开发积极性高，对建设开发工程有定经验。特别是在前几期开发中群众得到了实惠，因此群