1、设必要性随着改革开放不断深入，人民生活水平提高和医疗设施完善，东营市全市人口平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近另方面计划生育政策实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。从年开始，东营市实施了农村老年人生活救助制度，几年来，不断扩大救助标准和救助范围，达到了周岁以上老年人元人年，周岁以上老年人元人年救助标准。其中，东营区河口区广饶县已现利税亿元，争创省优质工程泰山杯奖项，装饰泰山杯奖项，金洲杯奖项。从今年东营房地产市场面对国家宏观调控政策所表现出情况来看，经过了这些年发展，东营房地产市场步入良性发展轨道，。

2、算指标总投资万，其中成本万费用万销售总收入万所得税前利润万税后净利润万开发周期年年年税前投资回报率税后投资回报率财务净现值万财务内部收益率投资回收期年第二章项目建设条件场地条件整个规划区用地大致呈三角形，南北长约，东西长约。地块北侧有城市干道天中路延长断穿过，此路为双向宽车道，人行道，通往滩子口。地块东侧有城市干道滨江路穿过，此路为双向车道，人行道，通往九渡口货运码头。南侧有呈带状城市保护绿地计入拆迁征地范围，此绿地不能进行房屋建设，且绿地面积不计入天宝小区绿化率计算中。天宝小区总计拆迁征地面积为，其中保护绿地面积为，红线内城市道路面积为，剩余规划可用地面积为。由于地块内二条城。

3、城市化进程加快必然带来流动人口增加，流动人口扩张对住宅需求具有不可低估作用。再者，市民生活水平提高促进了生活结构调整，已经由原来吃穿用逐渐转变为住与行，加上我国已加入，汽车价格大幅度下降，因此住宅和小汽车消费近几年将大幅度增加。随着地税收优惠政策出台，地经济将突飞猛进，今年经济增长不但高于全国平均水平，而且呈“高开高走”态势。今后地房地产业将有更好市场环境和更大有效需求。另据地市年统计年鉴，杨家坪所在九龙住老年人真正享受到了正常生活情趣，同时公司也会取得了较好社会效益和广泛社会效应。社会需要，政府引导，政策扶持，人民期盼。东营市福乐寿老年社区项目正是在这样背景下提出。第三节项目。

4、决定，将极大提高房地产资金门槛，加大市场规范力度。进而使得房地产企业两极分化，在年惨烈市场竞争中迅速完成市场重新洗牌重组。房地产开发税费下降为促进地住宅市场繁荣，地市政府大幅度降低了房地产交易税费般商品房综合税费减至，契税，进步减轻了购房者负担。还有地市及各区定期举行房交会对交易税集中减免活动，也给购房消费带来极大促进。其他各种规税和规费也减少，丰富而不杂乱，使得巴渝山地居住文化精髓展现无遗。由此可见，小区风格在该地区新颖独特，丰富了天宝新城城市建筑。在尽量减少土石方量情况下，保护了原始山地地貌，地区原有生态环境得到了改善，使滨江景观山体景观和小区内部景观形成体。项目主要财务测。

5、区惟直辖市，又是水陆交通枢纽城市，依托西部丰富资源和广阔市场，西部大开发给地市经济发展带来了前所未有发展机遇。地是个农业大市，人口众多，城市化率远低于京津沪，甚至赶不上全国平均水平。城市化水平偏低，必须加快发展。据地经济发展规划，我市城市化率年将达到，这其中蕴藏着巨大房地产投资机会。加快城镇化进程是推进地市建设发展重要任务。市委市政府专门对建设部门发文，要求到年，我市城镇化水平由年末提高到届时全国平均水平。年末市建委统计数据可知，我市城镇化率达到了，比上年增长了个百分点。预计年，城镇化水平可以再提高个百分点。由此衍生房地产需求量，将是支撑地未来近十年房地产开发巨大潜在市场。同时。

6、在稳步走向成熟，市场也变得更加理性。第二节项目提出背景山东是全国人口大省，也是老年人口大省，自年起已经进入老龄化社会。“十二五”期间山东省人口老龄化将进入快速增长时期，老龄高龄及空巢老人人口急剧增加。老年人口年均增长约万，超过全省新增总人口万，年增长率，高于以往任何时期。到年，预计山东省岁以上老年人口将达到万人，约占总人口。其中，农村老年人口占农村总人口数量，接近城镇倍。到年，岁以上高龄老人将达到万人，占老年人口，年增长率，增速超过岁以上老年人增长率个百分点。人口老龄化加剧将对养老医疗保障及老年人服务设施等带来重大挑战，为此山东省副省长郭兆信强调要加快推进新型农村社会养老保险试。

7、干道影响，将整个规划可用地分隔为二块小型“飞地”，北侧飞地面积为，东侧飞地面积为，核心区主要规划用地面积为。核心区主要规划用地位于山坡地上，高差较大，最大高差约为，北低南高，北侧部分地块低于现规划天中路延长断，最大有高差，为现设计方案中入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。小区因地理位置特殊，内有多条已形成或规划建设城市管网。其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专用线路总长约，且有高压铁塔座。在地块北部有已形成城市防洪沟渠条，贯穿东西方向，截面为平方米，条石砌筑，埋深较深，主要引杨家坪地区雨水及部分废水排至长江。另在此地块内有规划二条管沟，其中。

8、看不惯变革中些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决问题是经常有人交流看病就医方便生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着福利功能设施更加齐全，服务范围进步延伸，能够有效满足社会对养老需求，使入住老年人能够享受到食宿护理医疗及康体等丰富多彩群体生活，能够真正使老年人这弱势群体实现“老有所养老有所医老有所教老有所为老有所学老有所乐”。同时，该项目建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展总体要求。具有显著社会效益和定经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会和谐共融有着积极作用对于。

9、为城市排污主管，规划截面，沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。另外道为新建城市防洪沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后城市行供要求，规划截面，对出口高程有小于米限制。小区内新建房屋，应对以上三条管沟采取规避方式。拆迁房屋情况小区内待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层层，其余都是破烂矮房屋，质量极差。第三章市场分析及需求预测宏观经济环境分析在世界经济增长普遍放缓情况下，中国经济仍能维持较高增该小区规划总户数户，居住人口约人，是个大型综合居住社区。拆迁安置情况项目规划红线内拆迁房屋总量，房屋质量普遍极差，高压线铁塔坟场小工厂等拆迁是个棘手难题。三项目开发必要性地既是西部。

10、保障实际需求，亟待完善提高。随着人口老龄化程度加剧，养老服务业发展滞后，老龄人口问题即老年人需求问题和人口老龄化所带来社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注社会问题。人到老年，常有恐老怕病惧死心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成人都存在这样或那样心理问题，部分老年人因离退体社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑抑郁孤独和失落感，与子女远离后空巢感以及代沟造成隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定生活模式，其个性和行为方式已定型，容。

11、持以人为本深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远意义。该项目建设是必要和可行，建议同意立项。第二章项目提出背景和必要性第节东营市概况东营市是万里黄河入海地方，是共和国最年轻城市，它东北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市潍坊市接壤。土地总面积平方公里，辖东营河口个区，广饶利津垦利个县，年实现国内生产总值亿元，年末总人口达到万人。中国第二大油田胜利油田，全国重点大学中国石油大学，都座落在东营市境内。优越区位丰富资源和巨大开发潜力，使东营倍受国内外关注。年国务院批准东营市为沿海经济开放区，把东营港列为国家类开放口岸，把黄河三角洲列为农业综合开发区和国家级生态经济示范。

12、，全省所有县市区力争年实现全覆盖。要继续提高企业退休人员养老金水平，进步健全完善高龄津贴，有条件市率先扩大到岁以上老年人。将老年人全部纳入城镇职工医疗保险城镇居民医疗保险和新型农村合作医疗等医疗保障范围，从今年开始每年为岁以上老年人进行次免费查体。山东省是全国第老年人口大省，目前，全省岁以上空巢老年人口多万，约占该年龄段老年人口，预计年将达万人左右，大大高于全国平均水平。截止年底，东营市总人口含油田万人。其中岁以上农村老年人口人，城镇老年人口人。方面是人口老龄化形势非常严峻，另方面是全省各地养老服务业发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化规范化管理等都不能适应老年人养老。

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