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项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法县发展和改革局关于新城商住小区建设项目核准内容确认意见可行性研究报告研究范围可行性研究主要目是从政策规划需求环境技术经济投资效益风险等诸方面深入进行项目可行性研究分析论证和评价。根据新城二期商住楼建设项目规划方案，本项目可行性研究阶段分析论证和评价重点是项目建设背景，住宅市场分析及营销战略，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济技术环境保护资源节约与利用等方面是否可行意见。研究结论及建议本项城市房价出现下跌季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌季度房价下跌幅度继续加大。各季度大中城市房价变化分别为环比上涨环比上涨环比下降和环比下降。加大住房保障建设年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。月，别墅高档公寓投资额为亿元，在商品住宅投资中比重为，下降个百分点经济适用房投资额为亿元，同比增加。年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金亿元，比去年增加亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定扩大内需促进经济平稳较快增长重要措施之。在新增亿元投资中，住房保障建设获得了定份额，月份，国家发展改革委又下达了亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区垦区煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。年月全国房地产市场运行情况房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点，占房地产开发投资比重为。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点房屋新开工面积亿平方米，同比下降，降幅比月缩小个百分点房屋竣工面积亿平方米，同比增长，增幅比月下降个百分点。其中，住宅竣工面积亿平方米，增长，比月下降个百分点。前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比下降完成土地开发面积万平方米，同比下降。商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业营业用房销售面积增长。前三季度，商品房销售额亿元，同比增长。其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。房地产开发企业资金维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于年第季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用经济周期性下行房地产市场自身调整和世界金融危机影响结果。经过年调整期，当前房地产市场已经出现供大于求状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半城市房价出现下降。年房地产市场发展不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策不利影响，有利因素则是各种优惠措施出台，在季度宏观经济出现回暖预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。年房地产市场运行状况呈现以下四个特征房屋交易量持续下降年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。其中，现房销售面积为万平方米，同比减少期房销售面积为万平方米，同比减少。商品房销售面积降幅逐月增加，由月份降为月份。四十个重点城市中，有四分之城市商品房销售面积同比下降以上，下降程度较高城市包括宁波北京福州石家庄郑州深圳上海等。同时，商品房空置面积较快增加。年月，商品房空置面积结束自年下半年以来负增长局面，月底，商品房空置面积为万平方米，同比增加其中，商品住宅空置面积为同比增加，增幅比月底增加个百分点。房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷影响，房地产开发投资意愿下降从年季度就开始显现，月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，月份起这两项反映房地产开发投资意愿指标各月均为同比负增长。年月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增幅比去年同期减少个百分点房地产开发企业完成开发土地面积万平方米，同比减少。年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。月，商品房新开工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房施工面积为万平方米，同比增长，增幅比去年同期减少个百分点商品房为石灰岩土，有利于排水，不易蓄水，有利于发展养殖。植被官渡区森林植被主要分布于东北部山区半山区，区划调整前，官渡区森林覆盖率近。主要林种有云南松华山松松栎混交林等。云南松林常与旱冬瓜栎类山白杨等混生，林下有杜鹃南烛杨梅等低矮灌木及多种草类。项目点有部分松树圣诞树，植被较好，有利于鸡舍与鸡舍之间生物隔离。水系官渡区境内河流均属金沙江水系，宝象河东白沙河马料河等河流属滇池流域沙井河花庄河对龙河等河流属牛栏江流域。境内有宝象河大中型水库座及若干小型水库。本项目建设区所在大板桥镇属牛栏江流域。流经养殖业迁出区沿湖坝区乡镇有宝象河白沙河马料河等。项步将滇池沿湖区域规模化养殖场向三大养殖小区转移，将阿拉乡和大板桥镇规划为畜牧业生产区，通过建立标准化养殖小区，实现畜牧业区域化布局，专业化规模化集约化生产。适应企业市场发展需要华曦集团通过年发展，产品在昆明有多个销售网点和家专卖店，在专州县有代理商，遍及广州深圳珠海北京上海，连接省内外市场和东南亚市场，日需要鸡蛋万枚，公司和农户日供给能力仅能达到万枚。华曦集团年屠宰万只鸡加工厂已建成投产，年取得个绿色食品鸡肉证书，屠宰加工需要进步拓展优质活鸡第二章背景及必要性来源。随着公司年产万吨饲料厂建成投产，现有养殖规模与饲料厂加工能力不配套，饲料加工能力还有较大空间。项目建设必要性保护滇池，促进云南禽蛋产业升级规模化标准化生产是畜牧业升级转型重要标志，也是城郊畜牧业发展必由之路。实施本项目，可通过以鸡产业化企业为主导，通过政府对标准化养殖小区基础设施规划建设扶持投资引导，使官渡区沿湖坝区分散畜禽养殖户逐步转移集中到东部半山区，既可消除湖滨带畜牧业面源污染，又可通过养殖小区标准化生产体系建设促进畜牧业规模化产业化和现代化进程。坝区养殖业既是昆明城市畜禽产品主要来源，也是农民收入重要来源，在农业生产体系中有重要作用。在市场经济条件下，可采用引导方式逐步改变生产区域和生产组织方式，促进区域优势特色禽蛋产业发展。壮大云南优势特色禽蛋产业云南偏远落后，但具备天然无污染四季如春自然环境优势，这恰好是优于发达地区发达国家开发生态畜牧业天然优势，如华曦有机鸡蛋省内卖元枚，北京卖元枚，香港可卖港币枚，欧州可卖欧元枚。无论国内国际，关注生态绿色健康安全消费必然是种趋势，大力发展生态禽蛋禽肉产业，是云南农业产业化龙头企业发展现代农业服务城市安全消费服务社会主义新农村建设有效途径。第二章背景及必要性华曦生态放养方式在国内独具特色，市场需求旺盛，现有生产规模难以满足国内外市场需求，急需新建养殖小区和养殖基地，扩大生产规模。华曦集团立志做中国最生态最安全最好吃健康食品，围绕生态云南和节约环保，在全球经济体化过程中，培育云南地方自主知识产权品牌，带动云南地方农业企业创新能力和竞争能力，提高云南农民进入国际市场能力和机会。依托龙头企业促进社会主义新农村建设养殖小区所在地矣纳村有农户户人，为大板桥镇山区，没有支柱产业。通过养殖小区，农户可累计获得租金华曦支农资金或入住经营收入万元。第三章建设条件项目区概况第三章建设条件地理位臵及区域范围昆明市官渡区位于东经北纬。地处昆明主城区东南部，东邻宜良县，建成后年可实现销售收入万元，利税万元，可吸收大板桥镇矣纳村当地农民人作为养殖工人和提供工资性收入万元。养殖小区建设可收购农户玉米万吨，带动农户实现纯收入万元。通过养殖小区示范带动，可把养殖基地建到专州，把市场网络建到乡镇，进步保障禽蛋禽肉市场供应和带动农村发展农业增效农民增收。可行性研究报告编制依据可研报告根据华曦集团年战略规划和食品安全消费观念变化，国家循环经济和节能减排政策，国家和省市区食品安全政策，中华人民共和国畜牧法，中华人民共和国环境保护法，畜禽业污染防治技术规范国家环境保护总局，滇池流域水污染防治“十五”计划，农村面源污染控制工程项目建议书编制工作大纲，官渡区农业和农村经济发展“十五”计划等政策和相关法律法规。综合评价第章总论项目建设必要性项目建设有利于充分发挥华曦屠宰加工饲料加工技术管理等优势建设自有基地控制食品质量安全源头，建立企业自己优质加工原料活鸡鸡蛋基地，提高市场供给能力，有利于抑制禽蛋价格过快上涨对人民群众生活质量造成不利影响，可扶持带动种养殖户开发绿色有机农业循环经济增收致富。可行性项目符合国家产业政策和行业发展规划，辐射带动