制规模瓶颈及应对措施政策阻力及应对措施天通苑北站大型停车场技术措施项目建议书编制依据商业建设项目经济评价方法与参数第三版国家发改委推荐使用投资项目可行性研究指南国家和地方制订有关法规规范和标准其他各有关专业设计规范项目倡导单位提供商业调查报告。项目背景北京地铁站商业特点及优势消费需求多样性大量地摊游摊等各种商业形式出现，说明地铁站商业有其存在价值，同时说明地铁乘客消费需求多样性消费潜力大超大地铁客流量，蕴含巨大消费潜力。商业价值高且城铁站大多设在人流较集中商业区办公区或居民区，网点遍布京城，商业地产本身就具有极高商业价际消费需求，造成北京城铁站出现大量游摊等各种非法经营现象，给公安市容城管环卫食品卫生安全等带来压力。这些现象都是因为没有统商业规划，和规范管理造成。城铁发展给老百姓得出行带来极大方便，但由于配套商业滞后及缺失，也给老百姓带来极大不便。为城铁站规划建设配套商业系统，解决老百姓出行途中实际需要，有效地控制地摊游摊等无证非法经营现象，避免系列安全隐患，有重要意义。配套商业用房选址原则号线换乘站未做规划通过实地考察我们认为可开发商业用房，有如下几个途径四环内城铁站商业选址，主要为站前广场或出站口空地。通过论证，在不影响人流疏散前提下，新建小面积商业标准用房四环外各站商业选址除了站前广场外，城铁高架桥下闲置自行车棚或自行车存车处，可部分改造为商业用房闲置现象普遍。个别站站内大厅闲置状态如立水桥站，部分闲置办公用房改用天通苑站为例，在不影响了人流动向情况下，可开辟出商业空间。此项工作要争取城铁运营公司配合，存在定不确定性，此报告中未将这类商业开发计算在内。天通苑北站为四环外主要换乘站，通过现有或规划中停车场扩容，采用停车场扩容附带底商开发模式。城铁五号线配套商业初步项目规划方案项目规划概述北京地铁项目规划之初，并没有把配套商业考虑在内。城铁号线地铁站商业规划，属于地铁项目大规划前提下局部规划，必须以不影响整体规划用途功能为前提。充分考虑各站实际情况，四环内外地下地上站采用不同规划原则。商业形式和经营范围以贴近老百姓实际需要为目标。由于地下没有预留配套商业空间，配套商业主要规划在各城铁站面广场和出口处。号线地铁站多数站点出口广场规模不大，不太适合建设上规模商业业态，我们根据号线各站实际情况，规划设计合适业态形式。整体规划原则四环内外郊区换乘接驳站采取不同规划形式城铁站商业建筑面积适当，选址要避开主要人流动线建筑形式个性鲜明，美观，有利于提升城市品位建筑材料符合环保节能坊，圆方，。总面积接近万平方米，全部盖在地铁站上层。地铁网络发达，人流量大，地铁商业在消费者数量上能得到保证北京地铁人流量不比香港人流量少，商业消费量也能得到保证大部分地铁商业都是大体量多业态综合性物业香港地铁商业专门由地铁商业运营公司统管理和运营，在人力物力资源上得到充分保障。项目概况城铁五号线简介北京地铁号线，北起昌平区太平庄，南至朝阳区宋家庄，全长公里。共设座车站，地下座，地上座。线路途经天坛地坛等著名景区，以及东单等商业区。年月日投入试运营。连接了丰台崇文东城朝阳昌平个区。从惠新西街北口往北是地上站，往南是地下站。惠新西街北口及其往北和宋家庄站均为侧式站台即站台在两边，车辆在中间，其余站为岛式站台即车辆在两边，站台在中间。从南向北宋家庄刘家窑蒲黄榆天坛东门磁器口崇文门换乘号线东单换乘号线灯市口东四张自忠路北新桥雍和宫换乘号线和平里北街和平西桥惠新西街南口惠新西街北口大屯桥东北苑路北立水桥南立水桥换乘号线天通苑南天通苑天通苑北。五号线设计日均流量万实际日均客流量万。已经远远超过当初设计承载流量。商业现状及特点商业现状号线城铁商业现状总体表现为缺乏统开发管理混乱状态沿线各站出现大量小商小贩流动摊点。他们原始经营模式，极差卫生状况，不但影响乘客健康，还使广场出现大量餐余垃圾造成环境污染，影响市容及北京都市形象。多数站站虽然配置了地铁便利车及市政早餐工程便利店，但由于体量太小，经营品类单，很难满足地铁乘客消费需求特点。惠新西街北口以北各站均出现大量地摊，经营品类以早晚餐便当蛋饼灌饼肉夹馍等为主，涉及水果饮品日用百货甚至出现蔬菜摊。天通苑站层站楼开设多家品牌快餐店立水为核心文化创意产业”，同时，“作为通州北部城乡统筹发展重要承载地，引导发展生态型现代农业”，发展“以当代艺术创意为项目概况名称中国纸文化艺术产业园占地面积平方米可建设面积平方米规划面积平方米土地性质农业用地，有转换建设用地可能性功能规划属性名称收益年文化教育德翰唐书院万元纸文化博物馆德翰唐纸工艺品研发推广万元著名艺术家工作室青少年传统文化教育基地会展会议会展中心万元会议中心万元休闲旅游特色餐厅万元茶馆万元独栋温泉客房万元水果采摘及了环保理念，实现较高社会效益。以产业园搭台带动产业发展形成产业链，促进该产业良性发展同时，本项目建成将为纸应用带来全新风貌，提高了纸产品附加值，同时也是适时地将传统印刷产业向新型品牌化战略发展关键举措，是未来印刷企业谋发展必由之路，因此，本项目建设是十分必要。本项目如果实施顺利，将纸产品投放市场，并取得定市场份额，企业应会有较高利润，项目可行。同时项目存在定风险，需在策划建设运营等各阶段采取系列积极应对措施。项目建设必要性分析建设背景“文化产业”国家新轮产业规划中第个产业振兴规划，标志着文化产业真正作为种产业受到国家前所未有重视，我国文化产业面临着历史性发展机遇。这是第次把文化产业纳入国家战略发展规划，把文化产业发展提升到国家战略层面，对我国文化产业发展有深远意义。我国文化历史源远流长，具有深厚文化底蕴，在历史长河中中国文化始终是先进文化代表，然而我国目前经济仍处于发展中状态，文化产业发展仍处于初期阶段，文化作为产业在新中国产业规划中也仅仅十余年历史。但不可否认是，文化发展代表了个国家发达程度缩影，因此大力发展文化产业，实现让文化产业状大并“走出去”目标刻不容缓。近几年国家相继规划了多个国家级文化产业园区，在北京也规划了十个文化产业区，同时文化部先后三次公布了国家级文化产业示范基地和示范园，这些基地规划和建设对于文化产业发展都起了示范和推动作用。产业园区规划不仅完善了文化产业建设基础，同时为产业规模化集约化提供保障。政府提供产业政策更为文化产业规范发展和发展状大保驾护航。文化产业振兴规划指出了要提升重点行业和项目对文化拉动作用，文化创意影视制作出版发行印刷复制广告演艺娱乐文化会展数字内容和动漫等产业将成为重点扶持产业，力争形成批跨地区跨行业经营有较强市场竞净力产值超百亿骨干文化企业和企业集团。由德翰唐文化有限公司规划建设中国纸文化艺术产业园将集文化创意出版发行印刷复制文化会展文化旅游等多种文化产业形式于体综合型文化产业园。在这个大前提下，建设本项目既符合国家大产业规划文向，同时能够为中国传统文化传承起促进作用，最终将通过园区建设实现产业化思路。项目建设对中国传统文化传承有重要意义中国是造纸和印刷术发明国，造纸和印刷术制作出来产品为我们留下丰富文化遗产，无论是书画作品古籍善本纸艺术品等等都值得后人去珍藏和学习。然而随着现代文明快速发展，电子书籍和互联网普及，纸制文化产品正在面临危机，这种危机不专科学校同公开向印刷行业聘请菁英企业家担任客座教授或导师。卫海波先生被聘请为北京印刷学院客座教授。卫海波先生直坚持认为印刷行业承担者守护和传承文明重任，印刷人具有传播优秀文化使命。他总是告诉员工印刷是项高贵工作，印刷术作为中国古代四大发明之，直扮演着使人类摆脱愚昧，传播灿烂文化角色，印刷术乃是文明灯盏，而印刷人则是文明传灯人和守护者。项目承办单位优势以文物古籍精装书设计印刷为主营业务，对国学和传统文化底蕴积累深厚年完成了与出版业对接，实现自主出版能力多年来致力于纸产品市场技术和新产品研发，已经拥有多项新产品和新技术具有多名专业印刷复制专家，技术水平行业内居前列公司积累了大量社会资源，对于市场管理融资等方面具有优势具有强大企业凝聚力企业文化保证企业超强生命力管理团队具有丰富管理经验，能够胜任系列经营挑战资源整合，与北京市十大文化产业园宋庄镇长期合作，取得镇文化产业规划办大力支持项目规模与地点项目名称中国纸文化艺术产业园项目选址北京市通州区宋庄镇占地面积平方米建筑面积平方米容积率绿化率建设内容展览展示区传统文化教育区纸文化创意基地文化休闲旅游区后勤保障区表项目建设内容建设项目建设规模主要功能集中区域