断深化，居民住房市场化商品化已经成功推行。这为商品房和建设与经营提供了巨大市场空间。财税部门对开发商处臵积压房减免和个人自有或自用住房买卖税收优惠等等政策措施。这为商品房建设与经营提供了巨大市场空间。上述系列政策与措施，都对房地产市场恢复和发展起到实实在在利好作用。从年上半年开始，房地产市场宏观形势开始明显好转。住房制度改革及其它系列促进房地产发展政策措施对增加住房市场有效需求起到积极作用，未来几年我国房地产市场有效需求将不断增长。住房制度改革是解决长期以来我国居民对住房潜在需求很大而有效需求很小这矛盾重大契机。据估计，今后几年，我国房地产市场每年有效需求资金将达到亿元左右，有效需在太原市进行次道路拓宽和危旧房改造全面建设，以加快我市危旧房改造步伐，促进我市经济发展。为此，太原市政府于年颁发了关于旧城区危旧房改造实施意见并政发号，鼓励省属市属自主经营房地产企业对我市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了太原市危旧房改造领导组，并于年颁发了太原市危旧房改造实施细则，并政发号，以更进步在减免费用上支持房地产开发企业。第二节项目建设必要性分析太原市住房现状需要太原是山西省省会，是全省政治经济文化发展中心，现有人口万，其中市区人口万。随着城镇住房制度改革深入发展，我市住宅建设有了较快发展。但同全国发展较快省市相比，由于人们长期受计划经济“先生产后生活”观念影响及“低租金国家包福利制”旧住房体制约束，住房供应和住房需求矛盾越来越大。目前，市直管公房约万，其中楼房为万，占总面积，其余为平房。根据危旧房普查结果可知，我市直管公房中万危旧房，占公房总数，些国有企业，近年来经营困难，更无力建房，严重影响人们安居乐业和社会稳定。二改善经营环境，扩大营业面积，增加经营业务需要本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也可改变此地脏乱差状况，新规划商业区域将为改善服装城环境起到积极作用。三居民居住环境需要现该地区居民区，周围布满摊点商贩，食品小吃，居住环境嘈杂混乱，既不卫生，也不安全，项目实施后，可使居民搬到新住宅小区，远离摊点商贩，改善了居住环境和质量。第三章市场分析第节本章研究方法概述关于对房地产价格研究有很多种方法，如收益还原法重臵成本法等等，但这些方法理论色彩较重，在我国这样个市场尚不规范环境中，与现实情况差距较大。实际上，中国房地产市场上，目前主要采用“市场比较法”来评估房地产项目可行性和价格。“市场比较法”以经济学理论中“效用均等物品之间产生相同价格”替代性原理为基础，符合当前我国房地产价格形成实际情况，人们总是在不断选择与比较中做出购买决策。市场比较法以近期市场上实际交易价格为估价基准，只要有类似定数量房地产合适交易实例即可。它在实际交易中是种说服力强，具有现实性，适用范围广，被普遍采用重要评估方法。在中心商业黄金级地段资源称缺前提下，可合理将此原理推而广之，即如果有定数量类似房地产交易是成功，那么我们所论述房地产也应该是可行成功。运用“市场比较法”核心在于提供比较参照物交易实例要选择恰当。影响商业用房价格主要因素有繁华程度交通状况质量景对临街状态服务半径等。在研究中根据上述因素相似性来选择参照物。当然，在实际中，完全相同参照物是不存净用地，规划道路用地。总建筑面积其中回迁住宅区面积商品住宅商业用房面积商务写字楼等项目总投资万元。建设总工期叁年。郝庄旧城改造项目位于山西省太原市迎泽区规划范围为北起郝家沟街，南至郝庄市场和太铁工程四段宿舍区及迎泽郝庄小学，距朝阳街米，东起省图书学校和铁三局及溶剂厂宿舍，西至太铁分局及管道工具厂宿舍。总规划用地面积，配套设施已达到三通平该区域距朝阳街仅米，是我市近年来发展较迅速区域，朝阳街日渐繁荣，带动了周边区域发展，朝阳以批发服装为主，已形成了极具规模大型服装批发市场，它不但是太原市最早最大服装批发市场，也是华北最早最大服装批发市场，有华北服装城精品服装城御都服装城太原服装城圣亚服装城东方红服装城等批发商场。附近生活配套设施也较齐全，有郝庄小学郝庄中学朝阳街小学太铁二小太铁中学华北广播电视学校山姆士超市中国农业银行中国工商银行中国银行交通银行综合菜市场等设施。该区交通较便利，门口有路路路路路路路路路等多路公交车通过，距站点约米。距火车站约公里，距长途汽车站约公里。是具商业住宅为体较理想地段。该地区特殊地理位臵，足消费需求增加农民收入促进经济发展具有重要意义。”要求“各地区各有关部门加大对生猪生产扶持力度，其中包括建立能繁母猪补贴制度建立健全中央与地方相结合猪肉储备制度引导大中城市居民食用冷鲜冻猪肉，科学消费，促进猪肉冷链物流发展加强猪肉及其制品市场质量和价格监管清理整顿生猪屠宰销售过程中各项收费，取缔非法收费，减轻经营企业户不合理负担加强对生猪生产供应工作领导，全面落实“菜篮子”市长行政领导负责制各项要求，抓紧实施促进生猪生产各项政策措施，妥善解决生猪生产基地建设品种改良母猪猪群保护疫病防治保险体系建设贷款担保屠宰加工市场供应质量价格加工”转化增殖。这既是保证企业可持续发展需要，也是带动项目区农民致富和提高生猪产业整体效益有效途径，符合国家地区产业政策与行业发展方向。项目采用工艺技术先进成熟可靠产品质量好科技含量高，具有较强市场竞争能力。项目预期效益良好。项目建成达产后，正常年销售收入为万元，年利润总额为万元，年销售税金及附加为万元，增殖税为万元，投资利润率为，投资利税率为所得税后财务内部收益率达，财务净现值为万元，税后动态投资回收期含建设期为年，以生产能力计算盈亏平衡点为。项目具有较强抗风险能力。项目采取“公司龙头企业养殖联合体专业养殖户”产业化模式实施和运作，公司与农户签订产销合同，按保护价收购农户养殖生猪，通过公司投资建设生猪屠宰线进行加工销售，将直接带动户养殖专业户万头生猪养殖，每年可为专业养殖农户增收达亿元以上间接带动农户户，新增效益亿元以上。综上所述，该项目采用工艺技术先进成熟可靠，且建设基础条件具备项目建成投产后，经济效益良好，具有较强市场竞争力和抗风险能力，且能显著带动当地带农民增收。因此，本项目可行。主要技术经济指标详见表表主要经济技术指标表序号指标单位数量备注生产规模生猪屠宰加工能力万头产品方案分割肉冷却肉白条肉副产品猪皮万张总投资万元建设投资万元铺底流动资金万元续表序号指标单位数量备注投资指标单位产品占用建设投资元单位销售收入占用流动资产金元百元工程定员总计人其中管理技术人员人工人人全年生产天数主要原材料动力需用量生猪万头头包装箱万个电万水万煤正常年销售收入万元正常年总成本万元正常年利润总额万元正常年税后利润万元全员劳动生产率万元人年投资回收期税后含建设期年投资利税率投资利润率财务内部收益率税后盈亏平衡点第二章项目背景及必要性项目建设背景项目提出湖南是农业大省，更是生猪大省，人均出栏生猪头数居全国第。年全省共出栏生猪万头，预计年全省出栏生猪约万头。就株洲市而言，年全市出栏生猪万头，人平出栏头，生猪产值达亿元，占畜牧业总产值，占农业总产值年株洲市出栏生猪万头，增长。生猪产业已成为株洲市农业和农村经济支柱产业。唐人神集团万生猪产业链体化工程总体规划年已于年月日通过湖南省发改委组织专家评审。作为湖南省农业产业化十大标志性企业，大举进军生猪养殖业屠宰业肉制品加工业，推进产业发展，满足人们日益增长优质安全猪肉需求，既是国家和省市政府期望，更是唐人神集团在农业产业化经营上做大做强保障企业可持续发展现实选电房冷库及厂区水电汽管线等设施改扩建现有污水处理站座，新增污废水处理能力。厂址概述本工程厂址位于在株洲市芦淞区建宁乡古大桥村唐人神集团古大桥工业园内，即利用原有屠宰车间仓库位臵进行改扩建，并与现有待宰圈冷库机房等原有设施合理衔接。古大桥工业园地理位臵为东经，北纬。紧临省道线和株洲市快速环道，位于株洲市区南部，湘江东岸，离市中心约，且该工业园内拥有冷库座，铁路专用线条，交通运输条件极为方便快捷。改扩建屠宰加工综合车间占地面积，建筑面积。主要原材料燃料及动力供应主要原材料供应本工程主要原料为生猪活大猪，年总需要量万头，全部由唐人神集团在株洲市各县建立生猪养殖基地供应。据统计，株洲市年出栏生猪万头，且全市年出栏头以上规模养猪户达万户，年出栏生猪万头以上乡镇达个，规模养猪户年出栏生猪万头，占总出栏。由此可见，本项目所需猪源可保证供应。水电汽供应供水整个厂区供水来自市政自来水管网，进入厂区主给水管管径为。本工程生产生活用水量最大为，拟对厂区现有供水管网进行适当改造，以满足其用水量需要。供汽本项目新增蒸汽