不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。乐业商城可行性研究项目经济指标编号项目单位数量占地面积平方米总建筑面积平方米其中商业建筑面积平方米商住公寓建筑面积平方米车位个满足规划容积率建筑高度米绿地率覆盖率乐业商城可行性研究项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，本项目建筑主体物业预计包含平层商住楼酒店式公寓裙楼商业部分，商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价元平方米。项目裙楼商业层均价保守预计元平方米。乐业商城销售总价测算表分类可售面积万平方米建议销售单价销售收万元商住公寓精装修元平方米商业用房层务办公万豪中心公寓豪华公寓高投资收益银河国际广场苏宁银河购物中心国际顶级写字楼索菲特五星级酒店金山大厦级写字楼由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取定位。综合本地块特征，产品定位思考如下湖南路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准“优质生活圈”。本项目需依托湖南路商圈资源，打造个适宜居住可办公，具有极大投资潜力时尚生活特区。建议本项目依托湖南路商圈成熟商业配套和超高人气，以偏居住功能公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商务功能。项目客群定位房地产项目客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强中青年，年龄在岁，他们购房目是居住和投资并重。辅助客群投资者投资者看中是本项目绝版地段带来广阔投资前景，适合高端居住商务办公，拥有较丰厚资金回报。延伸客群型办公特立独行但经济实力较强年轻人或年轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分型办公企业，经济实力较强年轻人或者年轻家庭对这类高端时尚便捷公寓类物业接受度较高。三典型案例研判中环国际广场项目概况总用地面积平方米总建筑面积平方米物业类型层为商业楼层高米，建筑面积平方米层为商务办公楼层部，东向邻近湖北路。地块西侧中山北路是南京城区主干道之，车流量及人流量大地块位于湖南路商圈核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅，未拆迁。二项目分析及项目定位分析优势主城中心，区位优势明显位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强城市快速干道，路网发达，交通便利邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。劣势项目车位数量略有不足，较难满足后期需求自年取得土地至今已年，土地年限缩水紧邻大方巷加油站影响项目形象紧邻城市内环干道，噪音尾气污染较大。机会南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。威胁现阶段区域内上市同质物业竞争激烈区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目基地拆迁存在不可确定因素影响绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。由分析可知，本项目最大优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈核心位臵，拥有完善商业生活休闲购物娱乐等设施，项目主要威胁来自现阶段上市同质物业对潜在客户分流，以及拆迁过程中不确定因素对工程进度影响。如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下居住商务休闲购物优质生活圈地块位于湖南路商圈中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段优质资源，打造个集居住商务休闲购物功能于体生保守预计元平方米。乐业商城销售总价测算表分类可售面积万平方米建议销售单价销售收万元商住公寓精装修元平活圈。项目产品定位本项目建设内容批复为商业办公综合楼酒店式公寓其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积。地块周边楼盘产品览项目名称定位中环国际广场式写字楼豪华酒店式公寓江苏议事大厦星级酒店式商务写字楼高投资回报商务办公万豪中心公寓豪华公寓高投资收益银河国际广场苏宁银河购物中心国际顶级写字楼索菲特五星级酒店金山大厦级写字楼由此可见，区域内物业类型丰富，以办公目前，起步区已达到“七通平”，具备建设各类项目条件。工贸项目主要有美国德尔福派克企业园金鹏齿轮变速箱国宏汽车改装车道君药业多邦药业长恒药业裕丰精制稻米鹤城旅游街富都娱乐城聚龙建材城批发大世界移动通讯等个项目，其中已经建成投入生产运营有个。经济开发区机构健全职能完善，代表市政府对开发区经济和行政事务实行统领导和管理，在开发区内行使市级经济管理权，享有省政府赋予各项经济管理权。经省政府批准，开发区在年列入了省土地管理改革试点单位，赋予国家级开发区管理职能和权限。经济开发区视投资者纳税人为上帝衣食父母，全面推行“直接办理制窗口服务制全程名国内外大学东北师大长春工业大学等三十多所院校都有大批化工机械电子等方面专家学者，长春应化所省石油化工设计研究院电力设计院长春光机所等单位也都可为项目建设提供强有力技术支持各大学每年毕业大学硕士博士生都可为本项目提供各类高层管理人才另外，市有师院工学院及多所专业技工学校可为项目提供优秀管理人才及专业技术工人队伍。能源供应充足，价格合理。电费对大工业用电，除基础电价外，还包括基本电费指有变压器企业，变压器容量每每月价格元，如变压器每月基本电费为元力率电费三峡基金还贷资金扶持资金附加费能源附加。以工业用变压器为例，如果每月用电量为万千瓦时，则每千瓦时电费为元之间。水费及资源项目年生产需消耗水资源万吨。市位于东北大平原中西部省西部科尔沁草原边缘，年降雨量在之间，是兴安岭与平原交界处，地形为大兴安岭正前大型扇形地，地面平坦，微向东南倾斜，地面标高由下降到，地形坡度为。在地质构造和地貌上均具有盆地特征，有利于地下水汇聚，并在地下形成多个存水层。第层为上更新流，松散岩类孔隙水遍体全区域，由冰水砂砾石层组成，地层厚度米，水位埋深米，含水层厚度米，岩石为粗颗粒砂砾石卵砾石组成，透水性极强，水量极丰富，日流量可达万万吨，矿化度小于克升，水质良好。第二层为上第三系综合含水层地层厚度为，为泥岩和粉细沙岩等多个韵律层组成，含水层占地层厚度，最大日流量为万万吨，多为含锶偏硅酸盐型矿泉水。第三层为白垩纪下流嫩江水组含水层该层透水性不好，水量小于日流量吨。另有西部地表洮儿河水和人工运清水，夏秋季节水量充沛，春冬之时极小，在项目建设时可考虑春夏秋用人工运河水，而冬季用地下水方法较有利。市水域宽广，水资源极其丰富。全市总水资源量为亿立方米年，其中地下水资源量为亿立方米年，占总水资源量。另外，引嫩入白工程即将竣工，每年可品增收促进农业发展发挥作用，有利于国家对“三农”问题解决。能增加作物产量。据有关资料，化肥在各项增产因素中作用占，国外如此，我国也不例外，般中低产田无限制因素时化肥增产作用大于高产田。合理施用化肥是农业可持续发展物质保证。可提高土壤肥力农民对施用有机肥料能提高土壤肥力深信无疑，但化肥后效易被人忽视，连续多年合理施用化肥后效将叠加，生产实践证明耕地肥力不但能保持而且能越种越肥。不同年代无肥区作物单产呈现不断增加趋势是生产力不断提高有力证据。能发挥良种潜力般高产品种可以认为是使用肥料高效应品种，肥料投入水平成为良种良法栽培项核心措施。可补偿耕地不足我国耕地由于多种原因正在逐渐减少。对农业增加化肥施用量，实质上与扩大耕地面积效果相似。按我国近年平均肥效，每吨化肥养分增产粮食吨，若每公顷耕地粮食单产也是吨，则每增施吨化肥养分，相当于扩大耕地面积公顷。是发展经济作物森林和草原物质基础我国在农业实现良种化持续提高施肥量获得粮食连年丰收基础上，我国经济作物获得大幅度发展。粮食丰收有力地促进了退耕还林退耕还草大面积实施，因而对生态环境改善作用巨大，难以取代。项目建设对于发展经济有利周边蕴藏丰富煤谈资源，合理开发建设大型煤化工项目，可以有力促进省西部经济振兴和跃进。位于国家规划东蒙煤化工项目建设区域中心，交通运输水资源厂址选择等方面有利于大型煤化工项目摆放。煤化工项目建设是煤炭综合利用战略选择煤化工是以煤为原料，经过化学加工使煤转化为气体，液体，固体燃料以及化学品，生产出各种化工产品工业。煤焦化气化液化，煤合成气化工焦油化工和电石乙炔化工等，都属于煤化工范围。与煤炭燃烧相比，煤转电效益可增加倍，煤转化工效益可增加倍。由此可见，煤化工产业可促进煤炭产业结构优化升级，提高煤炭资