月计万平方米货场年收入应为万元。库房含部分装卸服务收费按元月计平库房年收入应为万元。招待所驾服人员公寓收费按元月使用率按月计，平方米年收入应为万元。其它网络调度服务，打印复印货场装卸服务，年收入保守计算万元。总收入万元。税费测算营业税费为，总收入万元，房产租赁税为库房招待所收入万万万元，办公房房产税为万万元，基地员工按人算，人均年收入含费用万元共万元，水电设施维护费万元，合计万元，年折旧费万元年万元年，总计为万元。年收入净值万元﹛总收入总支出扣除风险系数，净收入等于总收物流市场状况伴随着经济高速增长，物流业迅速发展。主要表现在以下几个方面方面是物流业从无到有，发展到现在柑桔蛋类蔬菜类专业物流。二方面是物流基础设施日益完善。海上水路运输便利，陆路交通处在宁波半小时圈内。同时，物流业也存在以下几个问题第是第三方物流发展滞后。受“小而全，大而全”影响，不少企业习惯自办物流，专业化现代化第三方物流发展缓慢，阻碍了物流成本降低和物流效率提高。第二是“条块分割”影响了物流资源优化配置。由于运输仓储等设施分属不同部门管理，加之企业之间协作配合不够，使物流整体系统全程化优势难以充分发挥。第三是物流专业人才不足和信息平台建设滞后，使物流业标准化信息化进程滞后，服务内容服务质量和服务效率都不能适应国民经济发展客观需要。项目背景拥有鸡饲养量万羽，是浙江省较为集中禽蛋养殖区域，海淡水养殖面积为多亩，已形成柑桔蛋鸡葡萄名贵水产品等四大主导产业，每年销售量稳定。周边区域如水产品和工业产品物流量巨大。目前，物流企业规模太小，二辆车，个店面就是家物流公司，完全形不成产业合力。还没有个具有仓库堆场等良好条件现代物流企业。这样物流状况已成为严重制约城市经济发展瓶颈，更远远不能满足建材行业和现代物流日益增长需求。迫切需要有家现代物流公司做好他们后勤保障。同时随着我国加入，高科技模式，高水准管理，是企业站稳市场先决条件。因此，为了改变晓塘物流落后现状，使晓塘物流赶上沿海地区先进水平，因势力导利用宁波生产资料过饱和物流能力建立个与之配套具有现代化管理水平集仓储配送运输条龙服务现代物流公司尤其重要。项目区位于。居象山半岛中南部，位于东临石浦港，西接岳井洋。东北遥对舟山市普陀区六横岛和宁波市北仑区梅山岛隔三门湾与台州市三门县相峙西连宁海县，境内有省道经过。海上交通便捷。沿海南线等道路相继建成，极大地促进了象山境内交通条件变化。象山港大桥已经国家发改委批准将建成，通过沿海高速同三复线，与在建杭州湾大桥及象山三门湾大桥相连，将彻底改变象山半岛处于交通末端地位。届时，实现象山进入宁波半小时杭州和环节整合和体化，目是要在尽可能低总成本条件下实现既定顾客服务水平，即在注意环境情况下，将正确货物，以正确时间，用正确成本，按照正确条件，运到正确地点。本项目建成投入使用后，可容纳迎运车辆千余辆，配套服务人员上千人，加上大面积仓库和堆场，不仅可缓解象山地区众多大型建材果蔬水产品市场货物存放和转运难问题，而且又可以减轻这地区交通拥堵现象，同时还为国内外客商介入提供了更为广阔空间和优良条件，也给农村从业人员造就了大量就业机会，其社会效应和经济效应显而易见。在欧美日本香港等世界上经济发达地区，罐头是人们生活中不可或缺快速消费品，“魅力三角”美味营养安全美誉直伴随着罐头产品几十年长盛不衰。经济发达程度与罐头消费数量成正比。特别是金枪鱼肉因其低脂肪低热量高蛋白高营养特点更受现代人喜爱。据统计年全球金枪鱼肉罐头需求将增长到万吨。而我国直以来都是罐头生产大国，而金枪鱼罐头外销处刚起步在国内市场和国外市场双重需求拉动下，行业呈现良好势头，发展前景广阔。该项目所在地自然环境条件优越，是全国综合实力百强县渔业生产先进县地区，地处北半球亚热带季风性气候带区域。项目单位始终把人才队伍建设做为事业成功核心工作来抓，科研队伍具有较强科技开发和转化能力，行业内具有很强技术优势，高素质销售队伍积累了丰厚销售经验和品牌优势，建立了成熟销售渠道。项目单位始终坚持“定战略，搭班子，带队伍”做事三步曲，长期良性发展积累起优势资源成为了项目销售目标实现可靠保证。项目坚持以“企业基地农户产品销售市场”为主要组织形式，即以农产品深加工企业为龙头，以渔业生产基地为依托，以“订单农层次生活空间时，遵循逐级衔接布局原则，关注各层次空间衔接点处理，保证各层次生活空间具有相对完整活动领域。该规划方案总体布局合理，结构清晰。主入口设在号楼，沿道路布臵层商业店面。板式住宅均设计为南北向布臵。南北长约为，东西宽约总论.项目建设背景本项目坐落于京津明珠武清，傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出等建材提价，土地招拍挂后成本提升以及设计规范条件城市基础设施配套费以及产品品质提升等将从成本上影响着房价商业店面价格因此，武清未来房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。项目定位商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体新型购物场所。家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。项目价格战略销售价格是通过对武清目前商品房销售价格调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定。年各类预售价格如下住宅价格平均元商业店面平均元价格战略为跟随战略。营销策略本项目工程应买施多方位销售策略。根据现代营销观念，应把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务全过程。增强品牌意识，实施“质量加服务”营销战略建设中把好质量关，营销中提供优质服务，推出公司品牌。在正面报道和营销上与政府部门适当配合树互新区房地产形象，可以产生巨大总体效益。拓宽营销渠道销售要形成多线网络，以直销为王，积极发展中介租赁或两者相结合多元化销售之路，动员各方面力量参与促销。配合多样化促销工具利用媒介展开宣传攻势，包括大量正面报道和广告。邮寄资料，针对目标客户，定期发送，长期联系。加强公共关系活动，提高企业信誉及形象。印制宣传品和纪念品，作为销售人员访问或接待顾客赠品。强化促销手段，实行多样化销售方式，如联谊活动先租后买展示会折扣等。提高销售人员营销水平，增强分析市场行情和摸透顾客心理能力，讲究谈判艺术，通晓营销术。争取与银行合作，获取较大额度产权抵押贷款，使购房者能够分期付款，减轻负担。通过以上营销策略和措施结合运作或选择运作，本项目可望取得成功。第三章项目选址及建设条件项目选址该项目位于傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心，详见地理位臵附图。建设条件位臵优越。项目与规划中行政中心相望，其周边有规划居民区文化活动中心世界强企业大型工业区，因此，项目位臵十分优越，其周边商贸文化居住环境极佳。交通方便。西侧紧贴北运河，东侧规划境舒适大型家居装饰卖场需求。此外，福盛盈门开设美食广场酒吧风情街，也填补了武清行业空白。它将与周围配套设施建设，共同形成武清新城区新景观，展现出更加艳丽多姿城市风貌。同时对推动武清区城市化进程，促进武清区人从根本上改变其生活方式，对促进城市战略和城市经济发展具有十分重要意义。该项目开发，高标准配套完善环卫供电给排水邮电消防绿化及娱乐场所等公建设施，对于改善区域环境建设城市文明具有显著促进作用该项目建设不仅能改善区域商业环境，而且会有力推动城市繁荣和经济发展，取得较好经济效益。该项目建设组织机构健全，资金来源明确，实施有保障。综上所述，该项目开发建设符合天津市总体规划，对促进新城区建设将起到积极作用，所建项目具有很好社会效益环境效益和经济效益。主要经济指标主要经济指标见表经济技术指标建设总用地面积亩建筑总面积地下建筑面积平方米容积率建筑密度绿化率各类用途建筑面积构成全部商业店面建筑面积第二章市场分析与营销战略天津商业市场分析市场运行特点项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率，福盛地产在项目规划建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。通常商业物业投资国际惯例为年收回成本年租