1、景展望。本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓发展前景。概论酒店式公寓市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门管理公司统上门管理，既有酒店性质，又相当于个人“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓雏形在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。年童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式公寓与星级酒店价格对比表酒店式公寓星级酒店房价日平均面积单价日房价日平均面积。

2、场推广计划及小区成片建设需要，拟将整个项目分为四期开发。第期首先完成样板楼展示工程修建跨横窖河号桥含引道座，主干道东西向南北向各条，并配备管网。同时开发南片多层住宅。这样可以在小区内部配套尚未完成情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟公建配套设施。本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带建设显得尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理威胁感。本期推出楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引买家，树立宏发广场形象，创立小区知名度。第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积。该区临近夏利。

3、技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅节能节地节材效果，使小区和住宅具有较高科技含量。合理组织绿化交通体系，完善公建布局和高多层住宅分布，使整个小区具有良好空间布局形态。吸收优秀地方居住规划特点，创造具有本市特色满足居住生活需要环境功能。规划结构和空间布局规划结构本规划区规划结构可步释放，强劲租金走势使些实力雄厚公司表现出籍公司及外籍人士喜爱。尽管现在尚处于全球经济第二章，酒店式公寓市场状况。研究酒店式公寓分类区域分布特点供需状况以及价格走势。第三章，酒店式公寓产品分析。结合客源状况产品特色和经营管理三方面进行研究。第四章，。

4、道路工程万元公顷公顷万元排水管道工程万元公顷公顷万元河涌改造工程万公顷公顷万元跨横窖河工程座约万元中小桥座约。万元污水泵站座约万元公共广场高压线下公园车场元万元公共车站站场费用已列入“公共广场”中横窖河堤岸元万元绿化工程万元公顷公顷万元供水工程万元公顷公顷万项目的基本情况居住人口人总建筑面积其中住宅建筑面积公共建筑面积住宅平均层数层人口毛密度人公顷住宅面积毛密度公顷住宅面积净密度公顷容积率总建筑密度绿地率四项目开发建设及经营组织与实施计划建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目工期成本质量。二开发方案设想与分析考虑到市。

5、关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征用了位于夏利大道以西横窖河以北夏园新河东南面果基地亩河滩地亩。在该征地红线范围亩地以内，实际征地面积为亩，其中已填土面积亩，未填土面积亩，划给原土地所在村自留地面积为亩。本地块征地总费用初步估算为万元。目前征地情况进展顺利。四项目规划设计构思方案根据本市城市勘测设计研究院对本项目规划方案，其设计构思要点说明如下规划目标以具有世纪初叶居住水准文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件居住性舒适性和安全性要求，为住户提供多样化可选择适应性强小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施文明卫生示范小区。依靠科。

6、单价日上海北京从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积租价更具竞争力。这样，顾客可以付较少钱却能住得更加宽敞舒适。而且不少酒店式公寓设备更加家居化，精心考虑长期住户需求，相比酒店，设施更加完备，故其有定价格竞争优势。由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓长处，既有定“居家”生活氛围，又有高档酒店良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中短期租务需求白领商务人士和异地旅游人士青睐。然而，酒店式公寓也有自己竞争劣势。酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡其私密性不能得到充分。

7、大道，便于市场推广。第三期将建北片左下组团及中部栋高层，住宅建筑面积其中多层，高层。本期有利于小区成型及公建配套设施落实建设，对销售有利。第四期建北左上组团及余下栋高层，建筑面积其中多层，高层。这期是本区位置较好组团，加上小区成型，配套设施完善，“人气”聚集，销售价此时可提高个档次，获得较好利润。三建设进度项目建设拟共八年，分四期进行。第期二年年月年月第二期二年年月年月第三期二年年月年月第四期二年年月年月详见项目实施计划表表。五项目投资估算资金筹措计划开发成本土地成本征地费土地有尝使用费征地费。征地补偿费亩万亩万元注征地补偿单价按万元亩，由夏园村委会。

8、和投资客。比较典型楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。另类即从年代初期开始，伴随着上海对外贸易增多，以“上海商城酒店式公寓”为代表物业类型。这类物业主要为在上海从事商务活动外籍人士提供国际化居家服务设施。从最初“上海商城”，到目前以品牌优势取胜“雅诗阁”，形成了上海房地产市场独具特色物业类型。以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售后，并不是由高水准物业管理公司提供统管理，并且大都还没有交房，承诺服务兑现状况未知。三酒店式公寓主要特点及市场竞争分析主要特点酒店式公寓具有如下鲜明特点提供完善服务和管理现时酒店式。

9、包干。包干范围包括土地青苗补偿水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用基本补偿基价万元亩黄海区收大区配套费万元亩南港镇黄海区收取征地补偿金额，即万元亩万元亩填土工程费亩元亩万元注填土工程单价按元，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高度为，故每亩面积填土包干价为亩元亩。工程立项初期工作补偿费亩元亩万元。耕地占用税亩元亩万元。注按元计征，亩亩，交市财局。耕地垦复基金亩元亩万元。注按元计征，亩亩，交市国土局，可申请铁路处设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区噪音干扰减低到最低限度。三地块征用情况因宏发广场建设用地需要，根据有。

10、住客绝大部分是沪上跨国公司中高层外籍管理者，以长期租赁为主。中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性物业，他们是市场主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类概念界定根据目标客户和物业特征，上海酒店式公寓大致可以分为两类类是“小户型酒店式公寓”，此类物业可算是上海商住两用小户型二代产品，其代“单身公寓”于年末大量上市，当时也曾引起市场极大关注。而小户型酒店式公寓更是以“小户型低总价和酒店式服务”作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领年轻购房群。

11、公寓借鉴酒店服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务包括室内清洁干湿洗衣等安全服务小时客房服务，小时保安等交通服务机场接送出租车预定停车设施等等。比酒店更进步是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现种家庭式服务，例如小时送餐社区聚会幼儿看护等等。酒店式公寓物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较般公寓更完善，服务内容更多。家庭式居住布局与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要是它在定程度上提供了家庭式居住布局。与酒店标房不同，酒店式公寓功能空间比较齐备，般客厅卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离。

12、保证，且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓平均租金和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和进入该行业渠道不同，决定了不同档次不同类型酒店公寓，因此也满足了不同市场需求。高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，。

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