广提供有力市场支持，。数据及资料来源瑞榕地产咸宁温泉项目专案组人员实地调查数据收集报刊网络文献资料收集分析商业经营户及相关专业人士访谈咸宁市统计局咸宁市房产局咸宁市规划局咸宁市土地局第部分咸宁市城市背景及宏观环境研究分析区位环境分析经济环境分析人口环境分析旅游环境分析城市规划分析区位环境分析位于湘鄂赣三省交汇处，近邻武汉，依托武汉城市圈，城市发展资源优势明显咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，属江汉平原向江南丘陵过渡地带，处在长江黄金水产与京广铁路大动脉交汇处和湘鄂赣三省毗邻“金三角”地带东与黄石市阳新县交界，南与江西省修水县湖市场潜在投资能力强年咸宁市城乡居民储蓄存款达亿元，比年初增加亿元，其中定期存款亿元，活期亿元，定期存款占同期储蓄存款。居民定期储蓄存款比重大，大量闲余资金积淀在银行，说明市场投资渠道狭窄，居民投资理财行为需要引导，因此做为投资产品商业房地产开发，有着较强市场潜在购买力。小结从经济运行情况分析，咸宁市城市经济正处于稳步上升趋势，商业发展具有经济持续稳定发展基础和居民收入稳步提高动力，随着人民生活水平提高，必将对商品零售业经营理念经营业态提出更高要求，因此温泉商业街改造具有城市经济不断增长基础和居民消费结构升级依托。大量居民定期储蓄存款积淀，为商业房地产开发提供了潜在投资市场。本案开发销售有着良好民间资本依托。三人口环境分析温泉城区温泉城区居民构成以具有高消费能力市政府机关事业单位人员为主，商业市场具有坚实消费基础年咸宁城市建成区面积为平方公里，城市人口万人。市区由咸安区永安街道浮山街道温泉街道个街道组成，永安街道人口万人浮山街道万人温泉街道余万人。现已形成咸安温泉两个相对独立老城区。咸宁市委市政府驻地温泉，温泉城区是鄂南经济政治文化信息交流中心，城区内分布着众多政府行政机关事业单位，大量政府工作人员，成为温泉城区商业主力消费群体，因此，温泉商业具有强有力消费力支撑。温泉城区中高等学校众多，学生数量庞大，大量学生消费需求，将推动商业市场进步繁荣根据统计资料显示，年咸宁共有普通高等院校所，在校学生数人，中等职业教育学校所，在校学生人，中高等院校共有在校学生人，这些学校大多位于咸宁市温泉城区，庞大学生消费群体，构成了温泉商业重要消费力量，有力推动了温泉城区商业进步发展。小结温泉城区具有大量高素质高消费能力居民，商业市场消费基础坚实，因此温泉商业街开发不但有市场依托，同时在功能上具有迎合消费者高级消费需求，提升温泉城区商业品位商业效应。强大学生资源是现有温泉城区商业重要消费路和武广铁路客运专用线等交通大动脉在咸宁边缘和腹地与京珠高速交汇，使咸宁市成为南北向交通与东西向交通沟通枢纽天仙赤高速公路建成后，更将使咸宁成为江汉平原大量农副产品输出重要通道。水运方面全市现有通航里程公里，其中长江干流航道长公里，深水岸线公里，港口个，港区个，其中长江港区个赤壁港区陆溪口港区石矾头港区鱼岳港区潘家湾港区牌洲港区。内河港区及库区港区各个。共有生产码头座，泊位个。良好“公铁水”联运条件，将加快咸宁城市经济发展速度，使咸宁市产业优势得以发挥，全市经济社会步入提速发展快车道。咸宁城市区位图及武汉城市圈关系图小结从地理区位上分析，咸宁市处在中国“中部之中“经济腹地，处在国家“十”字型级发展轴线长江经济带和京广经济带交汇处，是南下北上主要通道，是东西部产业梯度转移桥梁和纽带上个重要节点，区位战略地位突出，经济发展具有得天独厚优势。可以预见随着咸宁区域交通中心地位进步确立，其在长江经济带与京广经济带之间承南启北，东西交互作用逐渐体现，咸宁商贸流通业必将进入个新阶段，得到进步发展。从武汉城市圈发展分析，以武汉为中心，公里为半径城市圈发展规划，必将使武汉与咸宁形成产业资源上有效对接，实现经济上良性互动，推动咸宁经济上新台阶。咸宁城市整体经济发展，将催生消费经济热潮，从而带动商贸流通业发展。二经济环境分析国民经济增长快速，产业结构进步优化，商业具有可持续发展经济基础从年起咸宁国民经济进入提速增长阶段，地区生产总值年均增长都超过，年咸宁全市生产总值达亿元，比上年增长，快于全省个百分点，人均元，比上年增长其中咸安区经济增长更为快速，年地区生产总值达亿元，比上年增长。全市财政收入亿元，增长。经济发展已进入了良性快速增长阶段。全市与咸安区年国际优质专用小麦生产现状.国内优质专用小麦生产状况优质较完整现代食品工业体系。国有及限额以上食品工业企业达家，固定资产净值万元，从业万人实现销售收入亿元，占全省工业销售收入总额完成工业增加值亿元，占全省工业增加值实现利税亿元，占全省工业利税总额。以面制品为特色食品加工，也逐步发展政策中共十五大提出要积极进行农业产业化经营。推进农业向商品化专业化现代化转变。中共十六大强调推进农业产业化经营，提高农民对农业产业化积极性。胡锦涛强调，积极促进农业产业化经营，这是战略化经营调整途径，这是增加农民收入有效举措，定要作为农业农村经济工作中全局性方向性工作来抓。年，财政部国家农业综合开发办公室发布了年国家农业综合开发产业化经营项目申报指南，明确了年国家农业综合开发产业化经营项目扶持范围和扶持对象。申报指南指出，国家农业综合开发产业化经营项目是财政部门支持农业农村经济发展项重要举措。年农业综合开发产业化经营项目扶持范围包括经济林及设施农业种植畜禽水产养殖等种植养殖基地项目粮油果蔬畜禽等农产品加工项目农产品储藏保鲜产地批发市场等流通设施项目。重点扶持产业包括专用小麦专用玉米优质水稻高油大豆“双低”油菜“双高”糖料棉花名优经济林蔬菜茶叶名优花卉蚕桑畜牧淡水水产等。根据申报指南，国家农业综合开发产业化经营项目扶持对象，主要是对农民增收带动作用强农业产业化龙头企业含省级农发办事机构审定龙头企业和农民专业合作社。经营项目主要采取财政补助和贷款贴息两种扶持方式。财政补助扶持方式主要适用于示范带动作用强以产品为纽带在工商部门注册有定联结农户和生产基地规模组织结构健全农民专业合作社示范带动作用强开展技术改造创新产品结构升级污染物治理等成长型农业产业化龙头企业。在同等条件下，对合作社申报项目优先予以扶持。其中，龙头企业申报产业化经营项目，财政补助资金总额不高于项目建设总投资，企业自筹资金不低于农民专业合作社申报产业化经营项目，财政补助资金总额可达到项目建设总投资。财政贷款贴息扶持对象重点为实力较强规模较大示范带动作用显著加工龙头企业。年中央财政贴息资金原则上用于固定资产贷款贴息，用于粮棉油糖肉大宗农产品加工流动资金贷款贴息。固定资产贷款贴息范围为年月日以后立项，在会计年度发生并支付利息中央财政原则上对落实单笔固定资产贷款万元以上万元以下部分予以贴息固定资产贷款贴息期限最长不超过年。流动资金贷款贴息范围为年月日至年月日期间发生并支付利息中央财政原则上对落实单笔流动资金贷款万元以上且累计达到万元以上万元以下部分予以贴息流动资金贷款贴息期限为实际贷款期限，最长不超过年。对于同专用小麦订单面积分别达到万和万，订单率分别为和，年全国小麦统供面积万，统供率达。三大优势区域基本形成。目前我国小麦优势产业带基本形成，优质专用小麦进步向黄淮海长江中下游和大兴安岭沿麓三大优势麦区集聚。年和年小麦优势区集中度分别达到和。年三大优势区域小麦种植面积约万，占全国小麦总面积黄淮海麦区已成为我国最大优质中强筋小麦生产基地，年冀鲁豫苏皖省小麦面积占全国总面积，产量占，比年分别提高了和个百分点。小麦品质明显改善。年优质专用小麦面积亿亩，优质率达，比年提高个百分点。据农业部谷物品质监督检验测试中心检测，年年检测结果平均，我国小麦蛋白质含量达到，比年年检测结果平均值提高了个百分点，容重达到克升，提高了，尤其是小麦湿面筋含量平均达到，提高了个百分点，面团稳定时间达到分钟，增加了分钟，小麦籽粒物化特性面团流变学特性以及烘焙蒸煮性状显著改善，产品质量显著提高，较好地满足了市场需求。产业化水平不断提高。是加工能力不断增强。我国小麦加工业逐渐向规模化集约化深加工和综合利用方向发展，形成了大批日处理能力超过吨龙头企业。据国家粮食行业及食品协会统计，目前我国规模以上面粉加工企业年生产面粉达到万吨，方便面年产量万吨，挂面年产量万吨，饼干年产量万吨。二是专业合作组织不断壮大。近年来，各地涌现出批优质小麦协会谷物协会优质小麦订单专业合