1、品住宅的定价问题.房地产市场,.黄娜娜．商品房定价策略的分析.经济师,.张贯益．房地产价格评估．武汉华中师范大学出版社，．陈弘．房地产投资风险分析．经济评论，，，，.全靠自有资金周转是不可能的。因此，筹集资金就成为房地产投资的重要经济活动。房地产行业是资金密集型的行业，任何公司在进行地产开发项目时主要遇到的难题就是资金问题。对于本项目，同样我们也会遇到资金短缺的问题。在项目的开发中，除了我们自己投入部分资金外，大部分要靠外部资金的注入才能使项目顺利开展下去。.项目的资金筹措方式据调研情况，本项目的资金筹措主要方式如下武汉市政府的拨款。国家和政府对企业进行市政基础建设公共事业等项目持鼓励态度，因此这类房地产开发项目，有可能取得这种资金。因为本项目收到武汉市政府的大力支持，是武汉建设东湖开发区策略的重要组成部分，故该项目可以得到政府的投资拨。

2、润率等于项目利润总额与项目总投资相除之商，反映项目的整体盈利水平。具体计算如下总投资利润率项目利润总额项目总投资.由上可知数据可知，本项目具有很大的利润空间。.项目的偿债能力分析偿债能力是指企业偿还负债的能力，企业的长期负债主要有长期借款应付长期债券长期应付款等。对于企业的长期债权人和所有者来说，不仅关心企业短期偿债能力，更关心企业长期偿债能力。因此，在对企业进行短期偿债能力分析的同时，还需分析企业的长期偿债能力，以便于债权人和投资者全面了解企业的偿债能力及财务风险。反映企业长期偿债能力的财务比率主要有资产负债率有形净值债务率等，现分述如下。资产负债率是企业负债总额与资产总额的比率，也称为负债比率或举债经营比率，它反映企业的资产总额中有多少是通过举债而得到的。其计算公式为资产负债率负债总额资产总额资产负债率反映经济评价等几个方面对该项目。

3、开发。项目开发经营策略建议房地产开发己经从盲目开发时代进入个理性开发时代，房地产消费也己从个盲目消费时代进入个理智消费时代。经济发展的突飞猛进人民的生活质量日益提高，这就有了改造居住环境和生活条件的物质基础，从住宅上确定了高品质的生活层次。它暗示了种住宅产司战略管理．中国建筑工业出版社，.李国强，肖跃军．中小型房地产企业项目实施阶段的风险管理．风险管理,.胥和生，沈蕙帼．房地产策划．上海东华大学出版社，.张小丹．浅析房产新政策下武汉房地产市场的发展．中国建设信息.沈共行．房地产策划研究．上海同济大学出版社，.邬文,康广西．房地产业可持续发展的基本对策．学术论坛.张敏莉．房地产项目策划．北京人民交通出版社,.胡健颖．商品房价格波动的成因及调控举措.中国地质大学学报,.马光红.商品住宅开发企业定价方法应用探讨价格.理论与实践,.邵军．浅谈商。

4、产项目策划的重要内容。.项目的盈利能力分析本项目对根据同地块附近开发平均销售价格并结合本项目的独特绝版地理优势，预计高层住宅均价为元平方米商业街均价为元平方米地下车位出售或出租平均折现为元位。不包括销售完成后其他可用于经营的房产或地产，其销售总收入为.万元。由上文知主营业务成本初步估为万元。故利润估算表如下项目利润估算表项目金额，主营业收入减主营业成本主营业务税金及附加二，主要业务利润减营业费用管理费用财务费用三，营业利润四，利润总额减所得税净利润，项目利润总额项目利润总额等于项目总收入减去项目总投资之差，反映项目的整体盈利能吉林大学本科毕业论文力。具体计算如下项目利润总额项目总收入项目总投资万元，项目税后利润项目税后利润等于项目利润总额减去项目所应上缴税费之差。具体计算如下项目税后利润项目利润总额项目上缴税费万元，总投资利润率总投资利。

5、与升值潜力。为了吸引购房者，要加大力度提高产品的性价比，提升小区的人文环境要保证住宅的合第章全文总结与展望理空间布局要加快建设优质的物业管理配套设施。满足不同类型的消费者的需要，还要增强了项目的营销能力。除了进行定性的分析外，本文还对本项目的进行了定的技术经济分析。该项目投资较大，盈利能力较强，利润相当可观。然而需要指出的是，该项目对销售收入相对比较敏感，因此销售环节的好坏对于本项目的成功有着关键的影响。项目的其它技术经济数据如项目净现金值项目内部收益率都比较乐观，在可以接受的范围内。综上所述，武汉光谷步行街房地产项目只要项目的组织得力开发合理，它在经济上和技术上都是完全可行的。通过这次对武汉光谷步行街项目进行大量市场调查与分析，该项目的市场前景也是非常好的。因此，通过本文可以得出该项目可行，有着可观的利润空间和市场前景，应进行投资建设。

6、款，并在贷款利率上具有定的优惠措施。企业汇集自有资金。通常，开发商的自有资金仅占开发项目总投资的。从开发商的角度考虑，只要银行存款的利率低于投资利润率，开发商就可以汇集各种自有资金，通盘考虑，投入房地产开发，获取高于银行利息的收益。本项目开发公司为武汉利嘉置业有限公司，有其母公司利嘉置业做坚实的后盾，可以获取大量的自有资金，以足够该项目的开发使用。银行贷款。按照投资尽可能取得较大收益的原则，旦开发商能够获取的贷款刺率低于预计的项目投资利润率，开发商便能做到借钱赚钱的目的。根据目前的情况，银行贷款大致有以下几种方式房地产抵押贷款。银行为了减少放贷风险，常优先考虑开发商抵押贷款的方式，即开发商在获得了建设用地后，将土地使用权作为抵押向银行申请贷款，贷款金额般为中介评估机构对地价评估值的。本项目的地块价值巨大，可以或得巨大的抵押贷款，可以说是。

7、进行了深入的策划研究，主要得到如下结论近年来，武汉市固定资产投资特别是住宅房地产的投资增长速度很快。武汉市住宅房地产的价格也路飘升。大量的资金涌入房地产行业，方面说明了房地产行业的快速发展，另方面也有可能导致过度竞争。本文通过对可能与本项目形成竞争关系的主要竞争对手进行分析后认为与主要竞争对手相比，本项目无论在开发规模开发商口碑户型规划质量地块升值潜力等方面都具有优势。项目具有以下优势该地块极具发展潜力，属于拆迁改建整合发展的重要地块，是经商要道。土地成本低，赢利空间大的优势，光谷片区由于早期的交通状况，房产直比较低迷。在这种情况下，本公司看准商机，以低价拿下了这块地，无疑是对开发空间的大大提升。项目的号召力巨大。该项目处于武昌东湖高新技术开发区，受到武汉大众及政府的大力支持，有望成为武汉又城市名片，具有巨大的吸引力。本项目开发规模较大。

8、中可形成个合理的资金组合方案，从而规避金融风险最大限度地保证投资者的利益。第章武汉世界城光谷步行街项目投资效益分析第章武汉世界城光谷步行街项目投资效益分析项目投资效益分析是衡量个项目的可行性与盈利能力的重要因素。依据房地产项目策划的阶段性成果文件包括项目规模空间构想等内容，草拟出分项投资估算，计算次性投资的总额，并根据现有的数据参考相关建筑定额规范，估算项目建成后运营费用以及土地使用费用等项可能的增值，计算项目的损益及可能的回报率，做出经济评价。个项目投资效益分析结果直接影响到项目的实施与否，是房地了有利环境条件。资源条件气候条件项目区气候属南亚热带半湿润季风气候，热量足，雨量中等，日照少，冬季阴冷。年均温，最冷月均温极值积温，年日照时数年降雨量，相对湿度，霜日天，干燥指数，年平均风速。土地条件项目区自有土地总面积亩，已开垦利用地亩。其。

9、，放眼整个武汉市，少有出其右者。如此大规模的楼盘，势必会吸引众多有意购房者的眼球，让他们更多关注本项目的相关信息，有利于扩大本项目在武汉市的影响力。近年来武汉市经济发展速度较快，居民消费水平和消费能力有较大幅度的提高。在居民的投资观念中，投资房地产成为个重要的选择。这样个大的背景，为本房地产项目的开发打下了良好的外部经济环境。同时本项目所在地块在武汉市未来城市发展规划中处于极为有利的地位，这些无疑将吸引更多房地产远期投资者的关注。本项目实施的难点主要有项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。项目的定位主题有定难度。尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善。房地产行业竞争激烈，项目公司需建立支高素质的营销队伍或采取全权委托中介代理销售的方式。在项目定位时，要着重突出本项目的区位居住环境。

10、部分，但这由楼盘的预售情况决定。该项目中我们也采取这种融资方案。本项按照投资尽可能取得较大收益的原则，旦开发商能够获取的贷款利率低于可以预计的项目投资利润率，开发商便能实现盈利。本项目自有资金投入万元，占项目总投资的.，银行贷款万元，占.，其余由房屋预售和滚动开发回收资金提供。之所以这样做是因为，公司自有的资金及银行贷款部分完全能够保证项目顺利开盘。在实际运作中可根据本项目实际情况做如下安排项目资金筹措计划表序号项目名称成本万元第年第二年投资计划资金筹措计划.自有资金.融资按上表所示，本项目期需要总投资万元，其中自由资金万，第年投入自有资金万，其余的资金主要通过政府的优惠贷款和预售开发获得，剩余的部分可以通过用土地抵押来或得足够的贷款，在第年，该项目期逐渐进入尾声，主要通过项目预售资金和滚动开发来获得部分资金，其余从银行借款。在实际操作。

11、中热作地亩，林地亩，可以种植木薯土地有余亩。以为中心县八布乡杨万乡六河乡三个乡共有万亩旱地和万亩荒草地可开发种植木薯，土地资源丰富。土壤以赤红壤为主，肥力中上，自然土代表剖面有机质含量，全氮含量，。水资源八布河从项目区穿过，八布河径流量大，水质现代农业基地。在经营管理上走“贸工农产供销”条龙经营模式。项目有较好经济效益，达产期正常年均销售总收入为亿元。综上所述，该项目建设是以调整农业产业和产品结构，发展资源开发创新产业为目，变自然资源优势为经济优势。符合国家产业政策要求符合云南省建设“绿色经济强省”目标符合云南省和州农业农村经济发展整体规划。项目实施具有良好经济效益，同时具有显著社会效益，良好生态效益，是促进云南多元化产业结构建设，创建新经济增长点建设项目。建议建立自己良种繁育殖基地原材料供应是项目建设根本，要有长远规划和技术措施，建立。

12、贷款的主要方式。存款抵押贷款。这是开发商以部分的存款作为抵押，来获得更多贷款的方式。能否以这种方式贷款，抵押存款限额的高低，主要取决于开发商的资信程度。利嘉置业在整个武汉都具有良好的口碑与信用，这样也可以轻松获得部分贷款。政策贷款。该项目为武汉市开发东湖开发区战略的部分。受到市政府的照顾，可以获得部分低息的的政策性贷款。预售筹资。开发商可以将些紧俏的商铺或者住房通过预销售的形式，吉林大学本科毕业论文来获得资金。这要求开发商的产品必须有足够的吸引力。本项目在整个武汉市的号召力会导致本项目的商铺或者住房紧俏，相信在项目为完成之前就会有足够的客户来预订房子，因此，预售能够获得可观的运营资金。.项目资金筹措策划目前，在武汉地区整个楼市的融资操作中，资金来源主要由自有资金加银行贷款加房屋预售和滚动开发回收资金，其中房屋预售和滚动开发回收资金占绝大。

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