但是经过年约增长高峰后，近两年来增速放缓，年和年年增幅分别为和年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至年年均复合增长率约为年，南京市城市居民人均可支配收入为，元相比较于上海，元，杭州，元，苏州，元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列据抽样调查，年全市施工单位分别在具有总页第页赔方米，差距非常巨大。市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于求严重积压情况。但有个性化特征具有国际标准硬件设施和物业管理水平高档办公物业在市场上仍然比重很少。优质商业市场南京优质商形成以新街口为重点，湖南路珠江路总统府四大集聚区，从年开始进入发化运作国际化开拓产业化发展”，谋求更高更快更强发展，以豪迈步伐向具有国际影响力世界级大集团迈进。中航城以“开启城市未来”高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过“中航城模式在各重点城市复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度战略眼光和远见，为南京市城市建设和经济建设带来个崭新局面。结合南京城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新认识，提出了对于城市综合体有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视重要领域，同时也是城市未来发展新趋势，为了发展和繁荣南京市经济建设，为南京市民提供崭新商业商务和生活城市空间。研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号南京市建设工程价格信息项目规划设计要点项目规划设计要点见下表。项目规划设计要点表序号名称单位数据土地号总占地面积公顷总建筑面积万平方米控制指标说明二可行性研究结论市场预测根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通类似项目在南京市区比较缺乏，同区域范围内，产品同质化竞争不高。项目建设进度项目计划从年月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。投资估算和资金筹措投资估算本项目开发建设投资总额含资本化利息为万元，建筑面积为万平方米，其各项成本费用估算额及单价详见下表。项目总投资估算表资金筹措本项目资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和预售收入等。公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。项目资金筹措表序号资金来源金额用途公司自筹亿支付土地出让金契税购置公司固定物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模持有型物业，同时在项目投入期，保证稳健现金流，发展得销售型物业。持有型商业中商业万平米，写字楼万平米，酒店万平米，服务式公寓万平米，销售型物业中商业街万，办公万，高档公寓万平米。持有型物业定位城市综合体中商业是城市综合体关键组成元素，由于项目庞大体量以及较好地理位置，故南京项目商业宜采取城市级购物中心购物公园街区文化娱乐中心混合模式发展，以市场缺失中高档购物和生活时尚为商业主题产品。其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。根据商业定位不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。销售型物业发展定位基于项目自然地理条件交通以及项目周边完整商业商务配套，高级公寓发展为此中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，商务楼以满足中小企业办公需求为主。三项目开发建设进度安排项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。本项目没有太大资金压力，侧重开发能扩大项目影响力产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。酒店和写字楼项目入市进步提升项目整体形象。从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。四投资估算与资金筹措本项目开发建设投资总额含资本化利息为，万元，建筑面积为万平方米，公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖五项目财务评价财务分析土建投资万元，设备投资万元，科技措施万元，前期工作费万元，预备费万元，流动资金投资万元。资金来源拟申请国家农业综合开发中央财政资金万元，省级财政资金万元，自筹资金万元，银行贷款万元。主要技术经济指标完全达产正常经营年销售收入万元，总成本万元，利润总额万元，销售税金及附加万元，所得税万元，投资利润率，所得税前财务内部收益率，财务净现值万元，投资回收期所得税前年。上述指标显示，项目财务上切实可行。可行性研究报告编制依据财政部国家农业综合开发投资参股经营试点管理办法。国家农业综合开发办公室号年国家农业综合开发投资参股经营项目申报指南年国家农业综合开发产业化经营项目可行性研，不但有利于壮大主导产业，还促进了农产品精深加工，可拉动种植养殖物流等相关产业链发展，符合国家农业综合开发总体思路和布局，是农业综合开发投资参股重点扶持项目，项目促进粮食加工转化增值。沙洋县及其周边地区水稻种植面积大，年产稻谷总量多，米糠资源丰富。业内人士预计，国内米糠产量若将其中半用于加工米糠油，则每年可得万吨米糠毛油，再将其深加工利用，至少价值可以提高倍以上，最多增值倍，其商机十分喜人。项目单位与订单农户紧密结合，充分保证原料供应，使项目区传统产业优势得以充分发挥，并把此优势转化为商品优势，增背景及必要性加农民收入，繁荣农村经济，加快项目区全面小康建设步伐，促进农村经济结构调整地方经济发展农民收入增加。项目提升企业服务“三农”实力。项目充分利用所在地良好条件和丰富原料，引进国际国内先进生产工艺设备，项目建成后产品规格品种更加齐全，更好地满足市场需求，不但可以大幅度地提高企业经济效益，也可以进步增强企业对农民增收带动能力，增强企业引导当地农民充分利用当地资源优势深度和广度，增强企业服务“三农”服务社会能力和功能。项目推进社会主义新农村建设。建设社会主义新农村是党和政府加强“三农”工作重要举措，是统筹城乡发展落实科学发展观构建社会主义和谐社会必然要求。项目通过进步加强优质稻基地建设，带动农民利用好传统产业优势，大力发展粮食生产，积极发展农业产业化经营和推进农业产业结构调整，这既是建设现代农业重要内容，也是其必然要求，符合社会主义新农村建设需要。第三章建设条件项目区概况沙洋县位于湖北省中部，荆门市南部，地处江汉平原中部，跨东径，北纬，东临汉江，与钟祥天门两市隔江相望西濒漳水，与当阳市毗邻南滨长湖，与荆州潜江二市接壤北与荆门市东宝区及掇刀区相连，东南至武汉公里，处襄樊荆州武汉宜昌之中心地带。属亚热带季风气候，具有四季分明阳光充足热量丰富雨量充沛，无霜期长，严寒酷暑期短气候优势。地势为西北高东南低，处于荆山余脉与江支柱”。我国油脂行业中长期发展规划提出，加强行业组织领导，加强油脂行业集成，加大科研开发投入力度，以人为本，不断提高科技进步与创新水平，加大高新技术在油脂工业应用。年月日，经国家质量监督检验检疫总局批准，以中华人民共和国国家标准批准发布公告年第号，自年月日开始实施米糠油产品国家标准。“十五”期间，湖北省粮食产业化发展规划提出，按照“公司中介基地农户”产业化模式，建立优质粮源基地。龙头加工企业通过定向投入定向服务定向收购等方式，同原料基地结成利益共同体，引导农民按照加工企业需求进行生产，提高粮油产品规模效益。向粮油精深加工提高粮油附加值方向进行产业水平提升，实现粮油产品由粗加工向精加工转变，由低附加值向高附加值转变，由低科技含量向高科技含量转变。背景及必要性项目单位位于荆门市沙洋县。荆门市地处江汉平原西部，是我国重要商品农业生产基地之，粮食年产量万吨以上。沙洋县是传统农业大县，水稻种植居于农业主导地位，常年水稻播种面积万亩左右，水稻产量万吨左右，是湖北省确定个粮食主产区和优质稻板块基地之，属优质粮食生产产业带，粮食转化加工和增值任务重大。项目单位年被国家农业部等八部委认定为农业产业化国家重点龙头企业，年国家粮食局中国农业发展银行重点支持粮油产业化企业。地方各级政府要求项目单位充分发挥农业产业化国家重点龙头企业带头和示范作用，做好水稻深加工项目，以此带动传统种稻业发展，增加水稻附加值，延伸加粗产业链条，形成规模优势，适应市场经济发展要求。但是，粮油加工企业利润微薄，对农户带动能力取决于产业链延伸和加工附加值提高。项目单位年通过基地补贴二次分配等方式回馈基地农户万元，通过这种定向扶持进行利润分配后，未分配利润万元，处在微利状态，急需延伸产业链，提