位。托儿所建筑面积为平方米。本项目建成后，住宅及配套底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全部委托专业公司出租经营。五项目进度本项目拟于年月开始进行项目前期准备勘探设计和工程招标等工作，拟于年月开始正式进行工程建设，于年月之前完成全部工程建设，共个月。住宅楼拟由年月开始销售，商业金融用房拟于年月开始出租。六总投资估算及资金筹措本项目总投资估算为万元，其中工程费万元，工程建设其他费用万元其中土地取得费万元，不可预见费万元。其中万元拟由北京惠东房地产开发有限公司自筹解决，占项目总投资，住宅销售回款万元用于本项目建设，占项目总投资。二承建企业情况基本情况项目单位北京惠东房金润家园星河城等年以后开发多个住宅小区。同时即将建设地铁十号线和地铁十号线将形成北京三四环之间又条环绕北京城地铁闭环交通线路，使这地区交通更加迅捷。从本项目所在地分钟即可到达木樨园商圈草桥大型生活区和洋桥生活区域本项目距天安门公里左右距北京西站和首都机场约公里和公里，与陶然亭公园和天坛公园均在公里范围内。项目位置图依据咨询方案和初步调查，市政基础设施主要依托马家堡东路及石榴庄路项目用地现状年月，根据北京市国土资源局中标通知书要求，北京市基础设施投资有限公司后变更为北京惠东房地产开发有限公司与北京市国土资源局北京北旅汽车制造有限公司分别签订北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号和北京北旅汽车制造有限公司住宅商业金融托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议，此后即着手进行本项目建设开发工作。二项目建设必要性改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程城市是国家政治经济文化教育和科学技术中心，在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能发挥城市中心作用基础性工作，它必须与经济建设相互协调。北京是我国政治文化枢纽，更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。本项目所在北京南部地区，是目前北京市城市建设和政策导向重点开发区域，随着本项目和周边规模社区陆续建成，将进步加快城南地区发展步伐和提升区域环境质量。另方面，中国基本国情是人多地少，特别是在北京，随着经济不断发展，对土地需求量也越来越大，所以合理用地节约用地是城市发展重要原则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。所以本项目建设对于完善环境集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利生产条件和方便生活条件，适应人们日益增长物质和文化生活需要是非常必要。二良好交通配套设施和居住环境为项目提供了有利竞争条件推动目前房地产行业兴起主要因素是中国住房体北京十大精英操盘手称号。三报告主要内容本报告研究主要内容有项目建设背景和必要性市场需求分析商业金融楼和住宅楼建设方案，投资估算财务分析及资金筹措等。四技术经济指标表项目主要技术经济指标序号项目单位指标备注总用地面积平方米建设用地面积平方米代征道路用地面积平方米代征绿化用地面积平方米建设用地面积平方米道路用地面积平方米绿化用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米住宅用房地上建筑面积平方米含底商建筑面积平方米商业用房地上建筑面积平方米托儿所地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅用房地下建筑面积平方米商业用房地下建筑面积平方米容积率住宅用地容积率商业用房容积率托儿所容积率绿化率住宅户数户机动车停车泊位数位住宅用房位其中地上停车位位，地下停车位位商业用房位其中地上停车位位，地下停车位位层数住宅用房层数层商业用房层数层建设周期月项目总投资万元工程费万元工程建设其他费万元其中土地取得费万元不可预见费万元每平方米建筑面积工程投资住宅用房元平方米商业用房元平方米项目总投资万元自有资金万元销售回款万元销售费率营业税率城市维护建设税教育费附加所得税率盈余公积金公益金税后年均利润财务基准收益率全部投资财务净现值万元全部投资财务内部收益率投资回收期年五报告编制依据北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号北京市规划委员会“规划意见书”规意选字号北京北旅汽车制造有限公司住宅商业金融托幼建设项目用地企业搬迁补偿协议项目法人单位提供其它相关资料。第二章项目建设背景及必要性项目建设背景房地产行业是我国国民经济主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重地位。经过十几年发展，中国房地产业正处于向规模化品牌化规范化运作转型时期，房地产业增长方式而到年底，这比例已上升到，其中，岁以上老年人口比例为。岁和岁及以上人口占总人口比例分别超过国际通行标准个百分点，已步入老龄化阶段，老年问题十分突出，建设座市级标准化示范化社会福利中心越来越显得重要，新建成都市郫县社会福利中心已迫在眉睫。随着改革不断深入，旧管理体制已被突破，大量“单位人”转为“社会人”，大量农村人口涌入城市，社会流动人口增加，加上教育管理工作存在些薄弱环节，致使城乡人口管理相对滞后，迫切需要建立种新社区化管理模式。此外，国家对流浪乞讨人员管理由收容遣送改为救助，这就需要更多关爱救助，近年来，成都市每年救助对象都在人以上，这也需要有个场所和机构。按照依据中华人民共和心，占地面积亩新建流浪乞讨人员救助站，占地面积亩。项目场址建设条件地形地貌与地质构造郫县地貌类型分区属四川盆地西平原区，具有川西坝坝区典型特点，是岷江冲洪积扇状平原，由西北向东南倾斜，具有“大平小不平”特点，因古河道冲击和近代河流冲刷切割，形成众多成扇形状展开，微地貌呈凸凹状条堤形地，相对高度不超过米。西北部浅丘台地横山子，是县内唯山丘。全县除浅丘台地为老冲击黄泥粘土层，下覆紫色砂岩和砾岩以外，平原地表皆为岷江新冲积灰色水稻土细沙粒泥层，下伏洪积物黄泥层或黄泥夹沙层，适宜各种农作物生长。全县水系发达，内江四大干流流经县境，并行成八条干渠，两条分干渠和条东风渠干渠，以下又形成密如蛛网排灌系统。郫县大地构造属新华夏构造体系第三沉降带，地质构造区划属四川中台拗川西台陷成都新生代断陷。项目区位于大成都生态示范核心郫县古城镇中平村。距成都市区约公里，距郫县县城约公里，地理位臵优越。流经该区域柏条河与徐堰河清澈干洌，是成都市重要饮用水源。古城镇生态环境秀美，绿色成荫，今人为打旅游牌，则谓之为古蜀水乡。境内气温温和，年平均气温比市区低度。这里有成都自来水六厂，这里为成都市区提供生活用水这里空气清新，空气中每立方厘米负氧离子含量高达十余万，是真正养生宜居之地。水系水文及气象情况水系成都市郫县主要属岷江水系，沿柏条河徐堰河而下，直至流入长江。两条河发源于龙门山。水文成都市郫县是国家级生态示范区，境内拥有府河蒲阳河柏条河走马河江安河毗河徐堰河沱江河。八河环绕，穿城而过，地下水储量约亿立方米，水质达到欧共体标准，是成都最重要水源涵养地，承担着成都城区范围内以上供水量。被称为“八河并流水上城市，成都平原至美田园”，这样自然生态环境非常适宜人们安居乐业。气候郫县属中亚热带季风性湿润气候，平均气温，最低极端气温零下左右近年来很少低于度。全年风向频率以东南风最多，具有春早夏长秋雨冬暖无霜期长雨量充沛冬季多雾日照偏少和四季分明特点，生态气候环境，十分宜人。加上地处成都“上风上水”，工业污染少，很适宜开展各种旅游，特别是乡村度假旅游开发潜力大。交银行融资亿元，滚动分期开发建设，力争向民间引进合作伙伴融资亿元实施项目总体开发建设研究结论本项目属于公用基础设施建设，项目完成后使得成都市郫县社会福利工作条件大为改善，福利院光荣院儿童院老人公寓建成后，将全面提升成都市郫县老年人事业，实现优抚军人社会三无人员孤儿与弃婴及家庭无力照管老人等有固定居所。同时，通过组织丰富多彩活动，充实老年人精神生活，让老人能有机会和场所进行交流沟通，相互帮助，实现老有所养，老有所乐，进而改善老年人生活状况，提高老年人生活质量。社区服务中心建成后，将打造个服务管理平台，整合城乡资源，把政府公共服务和管理向社区基层延伸，实现城乡和谐发展。救助站建成后，将更加体现成都郫县社会关爱。成都市郫县社会福利中心项目可行。第二章项目区概况地点与地理位置郫县位于成都西部新中心，位于东经度，北纬度，地处川西，幅员面积平方公里，万人，辖个镇。郫县地处成都市上游西北郊，县城距成都市绕高速公路公里，距轻轨乘铁公里距成都市三环路公里，距成都市二环路公里，距成都市环路公里，距双流国际机场分钟车程，距成都火车站分钟车程，已开通等条公交线路，直达成都市区。境内有国道成灌高速公路沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰九寨沟黄龙卧龙等旅游胜地必经之路。郫县，是座历史文化和自然生态交相辉映城市，处处流淌着独具特色人文脉息，被称为“古蜀之源川菜之魂蜀绣之乡生态之城”。据年对古城遗址发掘研究，早在年前，古蜀便有很高文明程度，成都平原已是长江上游古代文明中心。距今年前，望帝杜宇和丛帝鳖灵就在此建立国都，以郫为都邑。在蜀王本纪