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使用权需要工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。

取得土地使用权风险及控制合作方出示关于免土地出让金法律文件时间比较早，土地管理部门是否继续执行，是个待定因素，经与合作方协商，合作方保证我方按土地出让金交纳，否则我方可从其补偿款中扣除。

总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，合作方只有家，并且为政府西青区土地局，合作风险相对较施征地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至年底，已基本建设完毕，进住居民户。

其中，安华里居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑成功开发对本项目开发定位有着很好衬托。

西侧紧靠天津市城市主干环道外环线，有着米绿化防护带。

东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定噪音污染，需采取些降躁措施。

正在建设华苑新城期华苑碧华里东侧为陈塘支线铁路五规划控制要点总占地面积万平方米亩，其中界外地面积为万平方米约亩，可建设用地万平方米约亩。

该地块规划指标如下序号项目单位已批准指标我司设想指标规划总建筑面积平方米住宅建筑面积平方米非营业性公建平方米营业性公建平方米综合容积率住宅容积率建筑密度绿化率六土地价格土地价格按总占地面积计算，界外地与可建设用地价格相同。

总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，住宅楼面地价为元平米。

第三章项目合作条件项目合作背景年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市区两级政府协商，市里开发用地，西青区开发用地，市政府就用征用土地建设完成了现在华苑居住区，西青区保留土地，即西华苑用地，西青区就交由其下属单位宁发房地产公司来开发，由于些原因直未开发建设，后与香港上市天津发展控股有限公司合作成立港宁房地产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产公司开发了华苑新城期用地，现正在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。

二合作方介绍土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为政府职能部门，港宁房地产公司为其下属公司合资企业，港宁房地产公司做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。

但我司合作方为西青区土地局。

三已取得政府文件市规划局审批规划成果。

与市安居工程办公室签定大配套协议，该协议中明确红线外大配套费用包干，摊到该项目为万元整。

市政府会议纪要，在该纪要中明确西青区开发土地可减免土地出让金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免。

市规划局核发建设用地规划许可证通知市政府征地办公室批准征用土地通知四合作方式及条件合作方式万科次性买断土响抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新城项目最为成熟，具备今年开工并销售可能，经公司各方面调查研究，准备今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟项目。

第二章项目概述项目区位及用地项目区位华苑新城项目位于天津市西南部见图项目区位图，建成后行政区划隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约公里，距离市中心商业区约公里。

项目用地该宗地规划为居住用地，规划总占地面积万平米，其中期由合作方自己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资用地，规划总占地面积万平方米亩，其中界内用地万平方米约亩，界外用地万平方米约亩。

二项目宗地现状及市政配套情况项目宗地现状项目四至为东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南路。

宗地地块呈比较规则梯形，原为农田，地质条件良好，土地已基本平整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比路低米左右，少量鱼塘正在填土平整。

大部分场地平整大部分场地平整项目所在地局部场地标高不够市政配套情况整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头在地块红线边界周围，具体如下给水供水主干管在项目用地北面滨水道上，为管径，沿外环线侧已引入到项目用地红线边。

雨水项目用地南侧规划有雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环河。

污水项目用地南侧规划有污水泵站，总个项目内污水通过泵站排出。

煤气牧业生产发展优惠政策，在可预见将来，本项目基本不存在政策风险。

人力资源风险由于本项目涉及到肉羊养殖行业中相关科学系统利用及配套技术，科技含量较高，技术要求高。

项目实施核心人员素质是项目完成关键因素之，项目承担单位将紧紧依靠技术依托单位人才优势和技术优势，负责项目技术方案技术路线拟定，项目组织实施，基本无人力资源风险。

技术风险从本项目技术风险上看，主要是羊疫病风险，通过本地动物疫病预防控制中心技术全力支持，享受动物零费用免疫政策，实行定期集中免疫和常年补针相结合系统化免疫，第年起即进入稳定，项养良种肉羊只设计。

配套建设羊舍饲草料基地饲料加工厂防疫办公生活等设施。

建设地点和条件建设地了关税壁垒，对我国土地密集型大宗农产品，如小麦玉米大豆生产和销售已造成冲击，农村劳动力转移受阻。

但对草产品畜产品等劳动技术密集型产品却带来良好发展机遇。

养殖业是典型密集型产业，从长远看，是应对入世区域优势产业。

因此，是实施农业战略性结构调整农业增效农民增收农村稳定奔小康有效途径。

增强服务社会需要。

近年来，由于环境污染疫情严重相关标准兽药饲料和食品不健全检测手段和设备落后监管不严和流通过程中经济利益驱动等主客观因素，畜产品安全已成为危及人民健康和畜牧业生存严重问题，也成为日益广泛社会问题政治问题。

因此，积极建立畜产品安全生产基地，实施优质安全“放心肉”工程，是保障城乡人民消费安全需要。

项目建设可行性区位优势明显。

永昌县地处河西走廊“蜂腰”地带祁连山北麓阿拉善台地南缘，位于甘肃省西北部，东邻武威北接金川西迎山丹南与肃南接壤。

土地总面积平方公里，总人口万人。

是河西走廊主要产粮区，甘肃省肉羊产业强县之。

境内地形以山地高原为主，自然资源丰富，交通便利，通讯发达，用水用电设施完备，境内生态环境及水质资源良好，无污染，是牛羊生长天然之地。

饲草资源丰富。

永昌县气候温和，土地肥沃，适宜种植多种作物。

饲草料资源丰富，这就为肉羊产业发展提供了可靠物质保障。

养羊基础良好。

羊产自于天然草场和农区粮草丰富地区，是典型节粮型畜牧业，符合人们崇尚自然食品发展趋势。

永昌县有着独特资源优势和悠久发展历史。

农户科技投入高，饲草青贮氨化，配合饲料圈舍饲养品种改良等技术均被农户所认识，并得到广泛推广，商品意识走进了千家万户。

技术支撑雄厚。

永昌县东寨镇农技中心可以及时为全镇养殖业提供卫生防疫，为本项目实施提供了可靠技术支撑。

第三章项目建设条件分析项目区社会经济状况项目区自然条件项目区位于永昌县城以东公里处东寨镇，距离金昌市公里左右，地理位置十分优越。

海拨米，年平均气温，最热月平均气温，最冷月平均气温。

多年平均降水量，蒸发量，日照时数，无霜期天。

平均风速，最大风速。

东寨镇是个典型城郊型农业乡镇，总病防控市场流通体系建设，保障饲料和畜产品质量安全。

做大做强牛羊产业。

以牛羊产业大县为重点，发展标准化规模化养殖，推广养殖综合配套技术，加快畜牧业生产方式转变建立健全畜禽良种繁育体系，提高能繁母畜比例，增强畜牧业发展后劲积极发展清真牛羊肉加工，大力培育产品品牌，提高畜牧产业化水平，增强辐射带动能力。

草食畜产业作为全省确定战略性主导产业。

甘肃省“十二五”农业发展规划提出，以肉牛肉羊产业大县建设为重点，以特色化规模化标准化为基础，逐步向养殖园区化发展，着力推进规模养殖和健康养殖加快牛羊品种改良步伐，建立健全牛羊良种繁育体系动物疫病防控体系和畜牧业信息化体系全力推进草业开发与秸秆青贮氨化利用完善活畜及畜产品交易市场。

实施牛羊产业进位工程，确立战略性主导产业地位，建设草食畜牧业强省。

区域发展规划。

随着城乡居民生活水平提高，膳食结构不断改善，羊肉供不应求，极大地促进了农户养羊积极性，并成为调整产业结构综合开发增加农民收入脱贫致富有效途径。

永昌县历届政府把养殖业作为农民增加收入调整农业生产结构大事来抓，充分发挥龙头企业示范带动作用，积极引导群众农户发展散户养殖。

为周边农户提供养殖技术服务。

带动本县规模化养殖生产水平提高，逐年发展本县农户发展养殖，吸纳农村剩余劳动力人及推动相关产业发展，带动广大农户脱贫致富奔小康。

让广大城乡居民吃上“绿色肉安全肉新鲜肉放心肉”。

将发挥河西走廊农产品主产区区域资源优势，实行集中连片开发，辐射带动全省各地。

永昌作为肉羊产业强县，大力发展草畜产业建成牛羊产业和草产业基地逐步形成种植养殖饲草料加工农产品加工及冷链贮藏物流体系协调发展现代农业