目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。娱乐类放在商场最高楼层，是为了带动较高楼层人流量。不同楼层设置不同主题，是希望能达到消费人流平均分布目。商品定位以经营中高档商品为主，提供完善配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。功能定位融安全新概念立体园林商城。全面导入园林绿化，强化旅游功能。传统骑楼商业文化现代版，承传百年繁华。具有极强休闲，辅以精品服饰商场经营，均强调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。但现阶段购物功能富余状况已出现。本项目作为新商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功能不足情况做规划，既可满足市场需求，又可找寻本项目机会点。长安广场互补城区功能项目北面长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区配套需求商场部分长安广场强调是旅游文化功能，而本项目则体现是吃穿用住站式消费中心，两者还是有区别互补。强调中心区城市生活和商业核心区地位，会给大型购物娱乐区带来更多客源和商机。目前融安商业项目营销手段落后如前文所述，将融安商业项目与柳州相比，现阶段营销手段只停留在引发出投资商铺营销概念和个别出现返租回报以主力商家进驻带动商铺销售阶段，是较为落后。这样，对本项目而言确是个较好介入时机利用先进地区较好营销理念结合当地实际情况，可总结出适合本项目营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。临街铺面拆迁促进租赁需求近两年融安老城区大量临街铺面被拆迁，激发了商铺经营需求或租或买。些好地段商铺会成为商家置业首选。本项目地处融安城东区商业旺地，会倍受投资者及用家注意，这种由拆迁导致商住新需求将持续定时间如建筑周期等，对本项目而言是利好因素。项目威胁分析长安城市购物广场先行，对本项目有直接威胁长安城市购物广场于本项目处于同区域，并以长安命名，占据品牌上优势就目前情况来看，其商业投资价值高于本项目，长安城市购物广场与本项目商业定位相似，对本项目推广，有直接威胁。消费观念限制融安居民目前收入水平较低，年人均收入据统计局统计为多元经济承受能力较弱，对价格很敏感假日消费经济还有待完善。国家政策频频出台，房产销售市场门槛提高近期国家对房地产市场宏观调控政策频频出台，银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策出台及实施，使商品房销售门槛提高，令整个房地产开发界面临洗牌局面，要求发展商具备定量开发资金，同时令销售许可时间延后。总结从以上分析可知，本项目在区位交通地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势，在项目规模周边现有商业业态因素等方面存在不足，因本项目尚处于策求长安城市购物广场先行，对本项目有直接威胁消费观念限制国家政策频频出台，房产销售市场门槛提高项目优势分析区位优势本项目所在地是融安河东级商业中心，据最新城建规划显示该区城市功能拟调整为大型商业购物区商务中心区文化中心区，其商业功能和旅游功能得到进步加强，成为融安城市生活和商业核心区。本项目地处融安商业核心范围，拥有先天区位优势，对目标客户群有极强吸引力。优势应用本项目是融安高价区，其商业地位占据融安制高点，在宣传推广方面将有利于本项目。地段优势桔香路是融安县最繁华传统商业街，其周边带是本县商贾云集商机最深厚地方，是城市未来个商业旅游重心区。本项目位于桔香路中南段，并与工商银行火车站汽车站相邻，其地段优势无可替代，市场潜力有待挖掘。优势应用研展桔香路在融安商业娱乐市场号召力，将利于本项目推广。项目可塑性强本项目占地面积约平方米，具备营造县中心大型商业楼盘条件融安县区规划将重新整合县中心区商业旅游环境，令本项目具备很强可塑空间。优势应用针对融安现有商业卖场购物功能状况，整合各方面资源，为本项目营造独特项目个性。作为新商业项目，本项目具备了相当规模，在项目功能上可以规划地比较完善。人气优势桔香路是融安居民消费集中区，本项目位于县中心区最繁华商业街上，为本项目带来大量人流人气。优势应用人流人气是今后经营最大支持，