道路控制带，岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥，真正让各个方向车流四通八达，形成城市核心区域交通系统。 武昌区武昌区地处武汉市城区东南部，与汉口汉阳隔江相望，北至余家头罗家港与青山区毗邻东南与洪山区洪山乡青菱乡交错接壤，西临长江。 在全市七个中心城区中地域最大人口最多，辖区面积平方公里，人口万，辖个街道，个社区居委会。 武昌始建于年前战国时期，现为湖北省委省政府所在地，是全省政治文化信息中心，多家外地驻汉机构和众多金融机构商贸企业大公司总部汇集在此，形成武汉市江南核心区。 城市规划优势按照国务院批准武汉市城市总体规划年，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，里，可轻松享受时尚购物高档餐饮休闲娱乐。 项目与规划中地铁二号线咫尺相隔，等多条公交线路快速链接武汉三镇，便利交通。 周边众多高等学府及科研机构环绕，人文气息浓厚富士康等数十家世界强企业聚首光谷，区位价值无可限量。 规划要求规划用地情况规划净用地面积平方米以实测面积为准规划用地性质居住用地用地位置东湖新技术开发区关山村详见规划用地范围线。 二土地使用强度建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米居住配套建筑面积平方米容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算建筑密度控制在以内建筑高度根据具体方案确定绿地率按武汉市城市绿化管理条例执行建筑主色调为浅灰色。 地块现状项目用地所在区域为武汉市高素质人群聚集地，高校高科技产业园等云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区优惠政策。 在众多良好因素刺激下，随之而来金融商业休闲服务居住愈加迫切。 地块现状如图所示图地块实物图如下图所示图地块价值分析按照城市地理学相关理论，任何地段发展潜力不在地段现状，而在于其未来城市发展及功能定位。 因此，任何个地产项目成败，必须放在城市发展大背景中进行考虑。 从城市结构及其发展脉络来研究个地段空间，只有对地段价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中最佳功能定位。 武汉市武汉概览武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江汉江分隔为武昌汉口汉阳隔水相望三部分，素有武汉三镇之称，其中，各区域大体有如下特征汉口商业繁华之地武昌高校行政集中区域汉阳工业与科技旅游区武汉具有突出区位优势，它位于中国经济地理中心区，北至北京东至上海南达广州西去西安，均在公里左右行程，有水陆空交通相连。 在中国东部中部西部三大经济带中，武汉具有承东启西特殊区位。 武汉与其周边地区具有更为密切经济联系，这个范围涉及四个省份十多个城市。 包括煤铁石油等重要资源供应基地，以及与之共同构建汽车冶金建材纺织石油化工工业走廊。 武汉是湖北省会城市，我国中部重要中心城市，全国重要工业基础地和交通通信枢纽。 武汉是长江中游特大城市，今后发展应抓住长江沿岸经济走廊开放开发有利机遇，加强与全省和我国中部地区联系。 土地价值开发后房地产价值开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润购得土地应负担税费则有建成后总价值开发建设费用亿销售费用及销售税费亿购地税费亿取得该宗土地税费总额万元总地价万基准地价修正法运用基准地价修正法评估宗地价格，般分为以下个步骤搜集有关基准地价资料查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段基准地价进行市场状况调整土地状况调整等求出估价对象宗地价格求取基准地价搜集得到武汉市有关基准地价最新资料是年发布，本处采用武汉市市区年住宅用地级别与基准地价图。 武汉市区年商业住宅商务办公工业用地基准地价表表单位元平方米万亩商业住宅商务办公工业ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨ该地块为住宅用地级，故基准地价为元武汉市房地产指数如表所示用途类别基准地价土地级别表年月城市综合指数为，年月城市综合指数为期日修正系数年期修正系数都为住宅用地年，故无需修正。 容积率修正容积率系数表如表所示表容积率为故修正系数为。 其他因素修正由于地铁二号线延长线影响，取修正系数故地价为万取假设开发法和基准地价修正法权重分别为故求得估算地价为万土地价值评估总结影响土地估价结果因素般有般因素。 指影响城镇地价总体水平自然社会经济和行政因素等，主要包括地理位置自然条