三项目申请报告编制的依据公司受镇江兴达房地产开发有限公司的委托，编制该公司开发的新民洲新农村项目申请报告，报告编制的依据是国家公布的有关法律法令法规政策和镇江市有关政策定额标准以及有设部等九部委颁布关于调整住房供应结构稳定住房价格意见，在全国房地产市场掀起了场不小波澜。这是继年月首次调高房贷利率起，特别是去年国八条出台后，又次对全国房地产市场全面具体宏观调控政策。自多次加息后，国八条是国家对近年来火热房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场指向和操作性并不强。这次国六条出台是对以往政策进行了详细全面具体要求，主要体现在产品结构调整，税收信贷资源不足是镇江市基本行情，方面经济和城市建设不得不继续占用有限土地资源，另方面，由于城市人口增加，对住房需求也不断增加，对城市建设用地也提出了新要求。城市建设用地不足不仅制约了经济建设城市建设和房地产业发展，也形成用地结构性矛盾。为改变目前市区用地指标较低人均建设用地较少城市用地紧张现状，从提高城市土地利用效率和紧凑度角度出发，镇江市政府进步扩大城市规模，逐步拉开现代化城市框架发展构想。但要把这构想付诸实施，就必须按产业化思路，形成投入开发建设产出良性循环。本项目实施有利于镇江兴达房地产开发有限公司进步实现土地潜在效益，为企业发展提供必要资金有利于实现土地和基础设施综合开发和高效利用有利于该地区形成布局合理设施配套功能齐全环境优美现代化住宅小区。对优化项目所在地区域环境提高当地居民起居生活质量以及改善城市形象都具有积极意义。第三章市场分析房地产市场总体分析年全球房地产行业现状与特点全球房地产业成为支撑不太景气全球经济支柱之全球房地产价格快速上涨，不少国家房地产市场呈现局部过热现象，面临泡沫威胁各国央行先后加息以抑制通货膨胀和房地产过热，全球房地产市场泡沫稍有平息全球房地产新兴市场在些发展中国家涌现，资金加大涌入。亚太地区投资前景看好，市场景气，潜力巨大。年全国房地产市场分析现状和特点年中国房地产业在国民经济中地位大力提升，已成为国民经济重要支柱产业。今年下半年国家对房地产市场进行更加有效宏观调控，出台了系列新政，对政府规范房地产市场管理力度进步增强。年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长同时增幅回落。国家统计局四季度发布报告显示，我国房地产投资资金来源土地开发面积房屋施工面积等分类指数均比去年同期回落商品房空臵面积有所增长，统计显示，截至三季度全国商品房空臵面积亿，同比增长，其中商品住宅空臵面积万，增长土地供应减少，土地价格上涨，其中住宅用地上升迅速，导致房价上涨较快。国家统计局发布信息显示，商品房平均销售价格上涨较快，由于宏观调控新政作用，使涨幅处于稳步回落状态商品房平均销售价格季度涨幅为，二季度为，而三季度为。除了房屋销售价格涨幅回落以外，房屋租赁土地交易价格涨幅也都有不同程度回落。虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热，地区之间房价涨幅差异交汇部分，这是我国较长时期内进行重点开发两条主要轴线。进入九十年代以后，我国沿海开放重点由珠江三角洲向长江三角洲转移，以浦东开发开放为龙头长江产业带已进入快速增长时期，对长江三角洲和沿江地区开发开放和经济发展产生了重大而深远影响，区位优势极为明显，加之镇扬大桥建成通车及京沪高速铁路国家级重点工程正在紧锣密鼓建设和准备之中，这给镇江市发展提供了历史性机遇。为更快更好地加快城市建设步伐促进区域经济发展，镇江市委市政府作出了年把镇江市基本建设成现代化大城市这跨世纪重大战略决策。根据城市发展规划，镇江市正按照东进南移西拓北连发展思路，进步扩大城市规模，逐步拉开现代化大城市框架。近年来我市在扩大城市规模同时，还在优化城市结构，改善城市功能等方面做了大量工作，已建成润扬大桥城市客厅城市花园珍珠项链引资大道南徐路和南门立交桥等现代化大城市框架工程建设。该项目地址位于镇江市京口区新民洲。项目距市中心不到分钟车程。目前该片区城市基础设施齐全，自然风景宜人，公共交通便捷。镇江兴达房地产开发有限公司有着丰富房地产开发经验，并以严格科学管理，流质量，良好信誉，取得了项目地居民以及主管部门致好评。二项目实施必要性和意义项目建设是镇江市加快向较大规模城市发展内在需要年底，镇江市拥有城市人口万人，城镇人口占总人口比重较低，中心城市吸纳辐射作用不能得到充分地发挥。根据镇江市远景发展目标，全市将按