紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。水电气保障根据新沂市建设用地规划许可证年建设地下部分万，年建设裙楼万，年建设塔楼部分万。投资估算与资金筹措项目总投资估算根据测算，项目总投资为万元含地价详见下表总地上建筑面积综合容积率暂按序号工程费用名称总金额工程量楼面价格工程投资土地款前期费用及行政性规费工程建造成本室外配套工程建设费供水工程供电工程热力自营商业装修不可预见费营销费用财务费用管理费用开发建设成本说明资金筹措项目投资资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。项目总投资为万元，各项对项目经济测算期，从年下半年至年下半年为止。销售及经营收入测定物业销售收区私企业主，追求地段价值和认可投资价值工作和收入稳定泛公务员阶层，追求产品地段优势及成熟配套。产品定位主力户型两房和三房。形象定位城市核心时尚公馆商业定位主体地块部分整体定位城市魅力生活体验中心业态定位根据目前市场主要商业经营情况及对潜在商业机会研判，本项目可引入主题百货大型综合超市专业零售品牌餐饮酒店休闲娱乐等主力业态。规模定位项目主体地块地上商业裙楼万酒店万地下为万大卖场和分割出租商铺广场地块地下为万时尚商业街区两地块地下各有万停车场。形态定位综合地块价值分析，本项目通过集中式商业建立形象，同时利用交通优势设臵商业街区，平衡现金流。广场部分业态定位地下为产权商铺，以品牌零售为主地上为休闲广场，将按照新沂政府标准打造成高品质城市绿地广场，并承担市民休闲健身娱乐功能。规模定位地上为休闲广场地下层为万时尚商业街区地下二层为万大型停车场形态定位休闲广场地下商业街区项目发展设想评估意见项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化展示等方面进行规划布局主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。广场地块地上作为市民休闲娱乐绿地广场，地下建商业街区及地下停车场。项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代需求，具有市场发展空间，本项目商业发展设想反应出项目市场定位明确，项目商业具有良好市场前景。项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场承接力委托方预计开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下总体项目建设期为年，关于市政设施要求有关说明，给水雨水污水接周围道路市政水管网。燃气电源通讯与相关部门联系。规划限制条件总面积亩主体项目地块面积亩世纪广场面积亩容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率暂无建筑限高地下部份不大于，地上部分不大于说明由于容积率等技术指标只是个意向性宽泛值，最终指标可以根据设计方案进行突破。项目分析优势分析区位优势项目位于新沂城市中心位臵，核心商圈绝版地块，区位优势显著。交通优势地块东邻南京路商业街，西邻城市主干道钟吾路，交通便利，火车站汽车站均在公里以内。规模优势项目建成后将成为中心商圈内规模最大商业项目，具有较强竞争力与辐射力。商业氛围优势地块东临传统商业街南京路，西邻次商业街钟吾路，北接永利商业步行街，南靠金三角商业街，商业氛围极其浓厚，对于未来商业不需太久时间培育期，能够立刻产生价值。劣势分析城市经济相对不发达，消费潜力整体有限。城市区位处于徐州市与连云港市中间位臵，导致辐射性不强，跨区域购物客层较少。城市商业物业发展档次低，品牌集合度低，高端品牌商家与主力店进驻少，要达到预期效果，招商营运有定难度。机会分析新沂商业形态有更新换代需求，具有市场空间。新沂中高端消费外流现象明显，商业档次提升具有空间。新沂经济快速发展导致城市未来几年发展有加快可能。宏观政策调控下，商业地产发展最佳时间，商业物业销售具有投机空间。依托中商雨润两大上市集团品牌号召力，以及徐州中央百大在消费者心目中地位，该项目将能得到新沂政府更多支持与帮助。威胁分析商业地产操作风险商业地产操作难度远远高于住宅，因此，如何组建个成熟运营团队是成败关键，另外，在新沂这个县级市商业地产不成熟区域操作如此大体量商业，对开发团队招商团队营运团队销售团队经验要求极高。未来竞争威胁项目东侧广电地块拆迁意味着本项目最大竞争对手即将浮出水面，同时万商业项目金地商都签约新沂钟吾商场地块，意味着未来将面临多方面竞争与压力。城市快速扩张过程中，