三可行性研究报告编制单位四可行性研究报告编制依据五主要技术经济指标第二章项目对政策的符合性和建设的必要性而到了年，商品房住宅楼市场更是炙手可热，价格攀升呈现出了锐不可当势头，可以确定说楼市新轮牛市已经到来大沿海开放城市，作为快速发展直辖市，房地产业有很大发展空间，随着天津市在环渤海中心地位逐渐形成，将会吸引越来越多外来群体来津投资置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业发展受到国家高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平蒸蒸日上，近年来天津市房地产业已有了定发展，保持了良好发展态势。未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带核心城市，同时也担负着首都北京些重要交通配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市发展，也将是中国经济个新引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。从国家出台系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体现在对产品供应结构调整。未来市场趋势将会表现在以下方面供应方面看，由于政策宏观调控，高档住宅建设用地在长期内将呈递减趋势，由于年下半年集中入市，在短时期内竞争激烈，价格上涨趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期看，政策落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由于房地产运营周期较长，从筹划拿地到产品上市需要几个月到两年，所以在短时间内市场供需矛盾仍将不能完全解决。开发商当务之急就是针对市场，调整在运作之中项目产品结构。需求方面看，在短期内，需求还会受到定影响。房地产需求分为投资需求自住需求改善需求。其中自住和改善需求是刚性，是天津需求市场主体，其变化也有定规律可循，短期内，面对市场波动，大部分自住和改善型购房者会采取持币观望态度，但市场平稳后必然会释放，这大约要经过几个月调整期。另方面本地为数不多投资客群会更加理性分析投资收益，短期内这部分需求会有大幅下降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有大改变，其他投资渠道没有明显优势情况下，这部分资金有很大可能还会回流到房地产投资市场。另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升，大力发展总部经济，先后聚集了德国大众奔驰中远控股大众中国天津航空中国移动中国联通鞍钢宝钢苏宁电器等大批知名企业和总部经济区域。特别是今年以来，保税区面对国际金融危机冲击，积极调整政策，完善投资环境，进步加大招商引资力度，现代服务业运行继续呈现良好发展态势。年前三季度，保税区服务业实现增加值亿元，可比增长，完成固定资产投资亿元，增长倍。目前，落户保税区服务业企业已超过家，现代服务业已合理区域功能清晰基础设施配套生态环境优美要求，构建以中心城区和滨海新区核心区为主副中心新城中心镇和般建制镇组成城镇体系。该项目选址于天津港保税区，是天津城市发展主轴上重要节点，是建设城市副中心滨海新区重要阵地。按照规划，该区域具有国际贸易临港加工物流分拨商品展销四大功能。境内外投资者均可在保税区设立各类所有制企业，广泛从事国际物流加工制造国际贸易科技研发和商品展销等产业。是滨海新区产业核心区域之，将成为京津地区乃至全国重要经济区域。项目选址于此可以大幅提高该区域商务承载能力，满足该区域空间布局要求和发展定位，完善该区域配套设施，进步体现该区域功能特色。二项目建设必要性项目建设有利于改善天津保税区投资环境，是促进天津招商引资和对外开放需要把天津市建设成为环渤海地区乃至我国北方经济中心已经列入国家发展宏伟战略中，而加速房地产业发展，尤其是建设大型商用楼，不仅能促进天津城市化进程，同时也能为外省市及外资企业入驻天津开发区设立办事机构研发中心等创造有利条件，为天津改革开放注入新活力。天津港澳现代城项目，商务办公商务娱乐休闲功能于体，建成后将极大地方便来天津滨海新区发展企业及投资人，为其提供必需生活工作和娱乐场所。项目建设将对天津招商引资工作带来积极影响，随着基础设施逐步完善，当地投资环境也会大为改善，从而吸引更多企业来