控制范围为平方公里，建设用地规模约平方公里。城南副中心规划占地面积平方公里，规划建筑面积达万平方米。南部新区以城南副中心为核心，主要发展商务行政办公商贸金融生态居住及高新技术产业。东部新区规划面积平方公里，定位为以生活居住旅游休闲教育科研等功能为主生态型城市新区。其总体包括个副中心个片区中心六个片区十五个居住区五纵五横干道系统。城东副中心是成都向东向南发展规划延续，它将生活居住排在了首要位置。东部新区凭其独有环境优成为西南五省市中心，大型外资企业多把西南区总部设在成都，借以辐射西南地区。在国家西部大开发大背景下，成都市正努力改善各种硬件配套设施，力图创地进入房地产开发。城南区域南面二环路区域开发已近尾声，但三用房元平均价格住宅及综合用房元平均价格汽车停车位元按成本价格出售本项目销售收入总额为万元，其中商业用房销售收入为万元，居住办公用房销售收入为万元。停车位作为沉淀性资产，年租金毛收益能达万元。土地拍卖收益预测该项目范围内土地拆迁总成本约为万元，总占地亩，则每亩地拆迁成本为万元。三宗招拍挂成交价格估计为万元亩，则该部分收益为万元。成本为万元。二经营税金及附加预测按现行税收制度，成都市房地产开发企业应缴纳营业税为销售收入，城市维护建设税为营业税，教育费附加为应纳营业税，地方性教育附加为营业税，副食品调控基金为经营收入。三收益预测预测依据在销售收入及各项成本预测基础上，我们对该项目收益进行了预测。根据本项目盈利情况，公司对所得税盈余公积金公益金及应付利润分类进行估算。由于本项目按项目管理与运营，故本项目不计提盈余公积金和公益金。预测结果预测结果表明见损益表，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元。二财务分析财务评价报表编制损益表项目金额万元总开发价值项目总投资销售税金及附加税前利润总额所得税税后利润总投资利税率总投资净利率二财务分析指标计算运用损益表有关数值可计算计算期内各项指标总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率三项目不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡点销售量分析由于本项目总销售收入为万元，建筑面积为万平方米，故平均销售价格为元平方米。销售税率销售费率销售均价开发总成本盈亏平衡点销售量本项目设计开发规模为，故销售规模只要达到设计开发规模，项目就会不盈不亏。盈亏平衡点销售收入及销售单价分析单位营业税金及附加率销售费率开发总成本盈亏平衡点销售收入万元元可供销售规模盈亏平衡点销售收入盈亏平衡点销售均价本方案销售收入只要达到万元，企业就会不盈不亏。该方案最低销售均价为元。二单因素敏感性分析由于总投资利税率是投资方案比较与鉴别主要评价指标，故我们选择总投资利税率作敏感性分析。其具体分析见下表单因素敏感性分析表总投资利税率投资收益率变动率不确定因素销售单价开发成本对单因素敏感性分析表进行分析可以看出销售单价和开发成本都是敏感性因素。因此，应尽量控制开发成本和准确预测开发房地产销售价格，使成本控制在预测开发成本之内，而平均销售价格达到或超过预期目标。四财务分析结论通过上述财务指标分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元经形成，市场步入个良性发展轨道。近期成都房地产市场基本状况成都市房地产发展形势，无论从投资形势消费现状方面目前正处于繁荣理性时期同时，就最新房地产发展状况态势来看，房地产开发继续保持良好走势，开发投资正从依托型主要依赖银行贷款转向主要依靠企业自身力量和市场力量自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。以房地产开发房屋买卖租赁房地产抵押典当互换，以及房地产交易代理中介服务信息咨询和物业管理等为主要内容房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃，特别是自年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业发展。目前成都市房地产市场整体特点为外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形成对垒竞争格局，竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者消费心理和行为习惯，以及竞争对手情况。住宅产品在房型户型面积质量功能等内在品质方面越来